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1. 질의요지

「주택법」 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 사업주체가 수도권(각주: 서울특별시 및 인천광역시 그리고 경기도를 말하며(「수도권정비계획법」 제2조제1호 및 같은 법 시행령 제2조 참조), 이하 같음.)에서 건설·공급(각주: 「주택법」 제54조의 적용대상이 되는 주택 및 복리시설을 분양 또는 임대하는 것을 말하며(「주택공급에 관한 규칙」 제2조제1호 참조), 이하 같음.)하는 분양가상한제 적용주택(각주: 「주택법」 제57조제1항에 따른 “분양가상한제 적용주택”을 말하며, 이하 같음.)(제1호) 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “거주의무대상주택”이라 함)의 입주자(각주: 상속 외의 방법으로 주택을 공급받는 자를 말하며, 이하 같음.)(이하 “거주의무자”라 함)는 해당 주택의 최초 입주가능일(이하 “최초 입주가능일”이라 함)부터 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 함) 동안 계속하여 해당 주택에 거주해야 한다고 규정하면서, 같은 항 각 호 외의 부분 단서에서는 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제60조의2제2항제3호에서는 거주의무기간 동안 거주한 것으로 보는 부득이한 사유로 “거주의무자가 주택의 특별공급을 받은 군인(각주: 「주택공급에 관한 규칙」 제35조제1항제7호 및 같은 규칙 제36조제8호에 해당하는 자가 같은 규칙 제35조제1항에 따른 국민주택 및 같은 규칙 제36조 각 호 외의 부분에 따른 85제곱미터 이하의 민영주택을 특별공급 받은 경우를 전제함.)으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 해당 주택건설지역(각주: 주택을 건설하는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 또는 시·군의 행정구역을 말하며(「주택법 시행령」 제60조의2제2항제3호 참조), 이하 같음.)이 아닌 지역에 거주하는 경우”를 규정하고 있는바,

  거주의무대상주택의 주택건설지역이 아닌 지역에 거주하면서 해당 주택의 특별공급을 받은 군인인 거주의무자가 최초 입주가능일 전 인사발령(각주: 특별공급을 받은 군인인 거주의무자에게 거주의무대상주택의 최초 입주가능일 전에 ‘수도권 내 해당 주택건설지역이 아닌 지역’에서 ‘수도권 내 해당 주택건설지역이 아닌 지역’으로 인사발령이 이루어진 경우를 전제함.)에 따라 최초 입주가능일 전부터 해당 주택건설지역이 아닌 지역에 거주하는 경우(각주: 거주의무대상주택에 입주하기 위하여 준비기간이 필요한 경우가 아닌 것을 전제함(「주택법 시행령」 제60조의2제2항제1호 참조).)(각주: 거주의무자가 거주의무대상주택의 입주자모집공고일부터 최초 입주가능일까지 해당 주택건설지역이 아닌 지역에 거주하는 주택의 특별공급을 받은 군인인 경우를 전제함.), 해당 거주의무자는 「주택법」 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 법 시행령 제60조의2제2항제3호에 따른 부득이한 사유가 있는 경우에 해당하여 그 기간 동안 해당 주택에 거주한 것으로 볼 수 있는지?

2. 회답

  이 사안의 경우, 해당 거주의무자는 「주택법」 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 법 시행령 제60조의2제2항제3호에 따른 부득이한 사유가 있는 경우에 해당하지 않아, 그 기간 동안 거주의무대상주택에 거주한 것으로 볼 수 없습니다.

3. 이유

  「주택법」 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 거주의무대상주택을 공급받는 입주자에게 해당 주택의 ‘최초 입주가능일부터 거주의무기간 동안’ 계속하여 해당 주택에 거주하도록 의무를 부여하고 있고, 같은 항 각 호 외의 부분 단서에서는 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 ‘그 기간’은 해당 주택에 거주한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제60조의2제2항제3호에서는 “부득이한 사유” 중 하나로 “거주의무자가 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 해당 주택건설지역이 아닌 지역에 거주하는 경우”를 규정하고 있는데, 그 기간 동안 거주의무가 면제되는 경우인 “부득이한 사유”가 있는 경우는 거주의무기간에 대하여 인정되는 예외사유로서 입주자의 “거주의무기간 중”에 발생한 경우에 인정되는 것으로 보아야 할 것(각주: 법제처 2022. 9. 30. 22-0284 해석례 참조)인데, 이 사안과 같이 거주의무대상주택의 주택건설지역이 아닌 지역에 거주하면서 해당 주택의 특별공급을 받은 군인인 거주의무자가 ‘인사발령에 따라 해당 주택건설지역이 아닌 지역에 거주해야 하는 사정’이 최초 입주가능일 전에 발생하여 최초 입주가능일 이후에도 지속되는 경우를 해당 거주의무자에게 ‘같은 법 시행령 제60조의2제2항제3호에서 규정하고 있는 부득이한 사유가 있는 경우’로 볼 수 있는지 여부에 대해서는 관련 규정의 체계 및 입법취지 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

  먼저 「주택법」 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에서 거주의무대상주택의 입주자에게 일정기간 동안 거주의무를 부여하고 있는 취지는 수도권에서 주변시세보다 저렴하게 공급하는 분양가상한제 적용주택 등에 대한 투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 주택을 공급하려는 것(각주: 구 「주택법」(2020. 8. 18. 법률 제17486호로 일부개정되어 2021. 2. 19. 시행된 것) 개정이유 및 주요내용 참조)으로서, 예외적으로 같은 항 각 호 외의 부분 단서에서 ‘부득이한 사유가 있는 경우’에 그 기간을 거주한 것으로 본다고 규정한 것은 거주의무를 이행할 수 없는 부득이한 사유가 있는 ‘실수요자’에게까지 거주의무를 부담하게 하는 것은 과도하다는 정책적인 고려를 반영한 것인바, 이러한 예외 규정은 그 취지를 고려하여 엄격한 기준에 따라 인정된 실수요자에게만 한정하여 적용해야 할 것입니다(각주: 법제처 2022. 9. 30. 22-0284 해석례 참조).

  그런데 「주택법」 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 단서의 위임에 따라 “부득이한 사유”가 있는 경우 중 하나를 규정하고 있는 같은 법 시행령 제60조의2제2항제3호의 “거주의무자가 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 해당 주택건설지역이 아닌 지역에 거주하는 경우”는 군인에 대한 사회적·정책적 배려로 거주의무대상주택을 특별공급 받은 군인의 경우에는 전국 각지의 부대로 인사발령될 가능성이 있을 뿐만 아니라, 비상대기 및 작전수행 등의 이유로 복무하고 있는 부대나 그 인근에 거주하는 것이 일반적이라는 점 등 군인 복무의 특수성을 고려하여 거주의무대상주택에 최초 입주가능일 이후부터 거주의무기간 동안 계속하여 거주할 의사가 있음에도 불구하고, ‘인사발령’으로 해당 주택건설지역이 아닌 곳에 거주하게 되어 거주의무를 이행할 수 없는 경우를 “부득이한 사유”가 있는 경우로 인정하기 위한 것이라 보아야 할 것인데, 이 사안과 같이 군인이 거주의무대상주택의 주택건설지역이 아닌 지역에 거주하면서 특별공급을 받은 경우로서, 계속하여 주택건설지역이 아닌 지역에 거주하던 중 다시 주택건설지역이 아닌 지역의 근무지로 인사발령되어 해당 주택건설지역에 한 번도 거주하지 않은 채 거주의무기간 동안 거주의무대상주택에 거주하지 않게 되는 경우에는 해당 거주의무자를 해당 주택의 실수요자로 보아 예외적으로 부득이한 사유가 있는 경우로서 그 기간 동안 해당 주택에 거주한 것으로 판단하기는 어렵다고 할 것입니다.

  아울러 만약 이 사안과 같이 거주의무대상주택의 주택건설지역이 아닌 지역에 거주하면서 해당 주택의 특별공급을 받은 군인인 거주의무자가 최초 입주가능일 전 인사발령에 따라 최초 입주가능일부터 해당 주택건설지역에서 거주하지 않는 경우에도 「주택법」 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 법 시행령 제60조의2제2항제3호에 따른 부득이한 사유가 있는 경우에 해당하는 것으로 보아 그 기간 동안 거주의무의 예외를 인정한다면, 경우에 따라서는 해당 주택건설지역에 한 번도 거주하지 않은 채 거주의무대상주택을 공급받는 것이 가능하게 되어, 해당 거주의무대상주택에 실거주가 가능한 다른 10년 이상 장기복무 군인의 당첨기회가 축소된다는 점(각주: 법제처 2022. 9. 30. 22-0284 해석례 참조)도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.

  따라서 이 사안의 경우, 해당 거주의무자는 「주택법」 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 법 시행령 제60조의2제2항제3호에 따른 부득이한 사유가 있는 경우에 해당하지 않아, 그 기간 동안 거주의무대상주택에 거주한 것으로 볼 수 없습니다.

  주택법
제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다.
  1. 사업주체가 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다)에서 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택
  2.·3. (생  략)
  ② ∼ ⑧ (생  략)

  주택법 시행령
제60조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무기간 등) ① (생  략)
  ② 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다. 이 경우 제2호부터 제8호까지의 규정에 해당하는지는 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 확인을 받아야 한다.
  1.·2. (생  략)
  3. 거주의무자가 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 해당 주택건설지역(주택을 건설하는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 또는 시·군의 행정구역을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 아닌 지역에 거주하는 경우
  4. ∼ 8. (생  략)
  ③ ∼ ⑦ (생  략)
<관계 법령>