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1. 질의요지

「공인중개사법」 제32조제1항 본문에서는 개업공인중개사(각주: 「공인중개사법」 제2조제2호에 따라 같은 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말하며, 이하 같음 )는 중개(각주: 「공인중개사법」 제2조제1항에 따라 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물 등 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하며, 이하 같음 )업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 규정하고 있고, 같은 법 제33조제1항에서는 개업공인중개사등(각주: 「공인중개사법」 제10조제3항에 따라 개업공인중개사·소속공인중개사·중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원·임원을 의미하며, 이하 같음 )이 하여서는 아니되는 행위(이하 “금지행위”라 함)를 규정하면서 같은 항 제3호에서 “사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위”를 규정하고 있는바, 

  같은 법 제33조제1항제3호에 따른 금지행위인 ‘제32조에 따른 보수를 초과하여 금품을 받는 행위’가 ‘공인중개사법령(각주: 「공인중개사법」 제32조제4항의 위임에 따라 마련된 조례를 포함하며, 이하 같음)에서 정하는 중개에 대한 보수의 한도(이하 “중개보수 한도”라 함)를 초과하여 금품을 받는 행위’인지, 아니면 ‘개업공인중개사가 중개의뢰인과 서로 협의하여 결정한 약정 보수(이하 “약정 보수”라 함)를 초과하여 금품을 받는 행위’인지?

2. 회답

  「공인중개사법」 제33조제1항제3호에 따른 금지행위인 ‘제32조에 따른 보수를 초과하여 금품을 받는 행위’는 중개보수 한도를 초과하여 금품을 받는 행위를 의미합니다. 

3. 이유

  먼저 공인중개사법령에서 개업공인중개사가 받는 중개보수에 관한 규정을 살펴보면, 「공인중개사법」 제32조제4항에서는 같은 조 제1항 본문에 따라 개업공인중개사가 받는 주택의 중개에 대한 보수의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시·도(각주: 특별시·광역시·도 또는 특별자치도를 말하며(「공인중개사법」 제32조제4항 참조), 이하 같음)의 조례로, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행규칙 제20조제1항에서는 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도(별표 1)를 정하면서, 그 금액은 시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다고 규정하고 있고, 같은 규칙 제20조제4항 각 호 외의 부분에서는 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수를 정하면서 오피스텔(각주: 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔로서, 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우로 한정하며(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호 참조), 이하 같음)의 경우 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 2의 요율 범위에서 중개보수를 결정하고(제1호), 오피스텔 외의 경우 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정하도록(제2호) 규정하고 있습니다. 

  이러한 「공인중개사법」 제32조 및 같은 법 시행규칙 제20조의 규정 체계와 문언을 종합하면, 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인과 서로 협의하여 결정한 약정 보수를 지급받을 수 있는데 이러한 약정 보수는 공인중개사법령에 따른 중개보수 한도 내에서 결정하도록 규정하고 있는바, 개업공인중개사는 공인중개사법령에 따른 ‘중개보수 한도’를 초과하는 약정 보수를 지급받을 수 없으므로, 같은 법 제33조제1항제3호에 따른 개업공인중개사등의 금지행위인 “사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 ‘제32조에 따른 보수’를 초과하여 금품을 받는 행위”에서 ‘제32조에 따른 보수’는 공인중개사법령에 따른 ‘중개보수 한도’를 의미한다고 보는 것이 타당합니다.

  그리고 「공인중개사법」은 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하고 있는 법률로서(제1조), 부동산중개업이 국민 경제에 미치는 영향이 크고 대다수의 국민이 부동산중개업소를 통하여 주거지를 구하고 있는 부동산거래실정을 고려하여 부동산시장에 접근할 기회를 보다 많은 국민에게 폭넓게 부여하기 위해 ‘중개보수 한도’에 관한 규정을 두고(각주: 헌법재판소 2024. 1. 25. 선고 2021헌마1446 결정례 참조) 그 한도 내에서 약정 보수를 결정하도록 한 것인데, 이러한 법률의 목적과 ‘중개보수 한도’ 제도의 취지를 고려하면, 같은 법 제33조제1항제3호에서 금지행위로 규정하고 있는 ‘제32조에 따른 보수’를 초과하여 금품을 받는 행위는 ‘중개보수 한도’를 초과하여 금품을 받는 행위이고, ‘중개보수 한도’를 초과하여 금품을 받는 행위를 한 경우 공인중개사 자격의 정지(제36조제1항제7호), 중개사무소의 개설등록 취소(제38조제2항제9호) 및 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금(제49조제1항제10호) 등 행정처분 및 형사처벌 규정을 통해 중개보수 한도의 실효성을 확보하고 있다고 보는 것이 중개보수 한도를 규정한 취지와 체계에 부합하는 해석이라고 할 것입니다.

  아울러 「공인중개사법」 제33조제1항제3호의 ‘제32조에 따른 보수’가 ‘중개보수 한도’가 아니라 ‘약정 보수’를 의미한다고 해석하면, 공인중개사법령에서 기준을 정하고 있는 ‘중개보수 한도’와 달리 당사자 사이에서 협의하여 결정된 ‘약정 보수’를 행정처분 및 형사처벌의 기준으로 삼게 되어 법적안정성과 예측가능성을 저해할 우려가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때에 고려할 필요가 있습니다.

  따라서 「공인중개사법」 제33조제1항제3호에 따른 금지행위인 ‘제32조에 따른 보수를 초과하여 금품을 받는 행위’는 중개보수 한도를 초과하여 금품을 받는 행위를 의미합니다.

  공인중개사법
제32조(중개보수 등) ① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
  ② 개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. 
  ③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. 
  ④ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 “시·도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. 
제33조(금지행위) ① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 
  1.·2. (생  략)  
  3. 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위
  4. ～ 9. (생  략)   
  ② (생  략)

  공인중개사법 시행규칙
제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ① 법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며, 그 금액은 법 제32조제4항에 따라 시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다. 
  ②·③  (생  략)
  ④ 법 제32조제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다. 
  1. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다) : 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 2의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다.
    가·나. (생  략)
  2. 제1호 외의 경우 : 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
  ⑤ ∼ ⑦  (생  략)
<관계 법령>