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1. 질의요지

「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항에서는 「공인중개사법」 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며, 그 금액은 시·도(각주: 특별시·광역시·도 또는 특별자치도를 말함.)의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사(각주: 「공인중개사법」에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말하며(같은 법 제2조제4호 참조), 이하 같음.)가 서로 협의하여 결정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 별표 1에서는 주택 중개보수 상한요율을 거래내용(각주: 매매·교환, 임대차 등) 및 거래금액 별로 구분하여 정하고 있으며, 같은 규칙 제20조제5항에서는 같은 조 제1항의 경우 거래금액의 계산은 같은 항 각 호에 따른다고 규정하면서, 같은 조 제5항제3호에서는 “동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다”고 규정하고 있는바,

  동일한 중개대상물에 대하여 매매를 포함한 둘 이상의 거래를 동일 기회에 중개하는 개업공인중개사 또는 소속공인중개사(각주: 개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서 중개업무를 수행하는 자 등을 말하며(「공인중개사법」 제2조제5호 참조), 이하 같음.)(이하 “개업공인중개사등”이라 함)가 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제5항제3호에 따른 ‘동일 당사자’에 해당하는지?

2. 회답

  이 사안의 경우 개업공인중개사등은 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제5항제3호에 따른 ‘동일 당사자’에 해당하지 않습니다.

3. 이유

  먼저 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제5항제3호에서는 “동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다”고 규정하고 있는바, 같은 호에 따른 ‘동일 당사자’는 그 문언상 ‘동일한 중개대상물에 대하여 동일한 상대방과 동일 기회에 매매를 포함한 둘 이상의 거래를 하는 자’라고 할 것이고, 이와 관련하여 공인중개사법령에서는 ‘거래’의 개념을 별도로 정의하고 있지는 않으나, 「공인중개사법」 제2조제1호에서 ‘중개’란 같은 법 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 ‘거래당사자간의 매매·교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위’를 ‘알선’하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 별표 1에서는 주택 중개보수의 상한요율을 거래내용 및 거래금액 별로 구분하여 정하면서, ‘거래내용’의 유형으로 ‘매매·교환·임대차 등’을 규정하고 있다는 점에 비추어보면, 공인중개사법령에 따른 ‘거래’는 중개대상물인 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건(각주: 「공인중개사법」 제3조 참조)에 대한 ‘매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위’ 자체를 의미하는 것으로서, 그 행위를 ‘알선’하는 행위인 ‘중개’와는 명확히 구분된다고 할 것입니다.

  그리고 「공인중개사법」 제2조제3호에 따르면 ‘중개업’은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말하는바, 중개업을 영위하는 개업공인중개사등이 공인중개사법령에 따라 일정한 보수를 받고 중개대상물에 대해 ‘거래당사자간의 거래’를 ‘알선’하는 행위인 ‘중개’를 하는 경우에 있어서 그 개업공인중개사등은 공인중개사법령에 따른 ‘거래를 하는 자’에 해당하지 않으므로, 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제5항제3호에 따른 동일한 중개대상물에 대하여 동일한 상대방과 동일 기회에 매매를 포함한 둘 이상의 거래를 하는 당사자라고 볼 수 없습니다.

  따라서 이 사안의 경우 개업공인중개사등은 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제5항제3호에 따른 ‘동일 당사자’에 해당하지 않습니다.

  공인중개사법
제32조(중개보수 등) ① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
  ②·③ (생  략)
  ④ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 “시·도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.

  공인중개사법 시행규칙
제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ① 법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며, 그 금액은 법 제32조제4항에 따라 시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
  ② ∼ ④ (생  략)
  ⑤ 제1항 및 제4항의 경우 거래금액의 계산은 다음 각 호에 따른다.
  1. 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, 본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.
  2. 교환계약의 경우에는 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다.
  3. 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.
  ⑥·⑦ (생  략)
<관계 법령>