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1. 질의요지

「건축법 시행규칙」 제11조제1항제1호에서는 건축허가를 받거나 신고를 한 건축주(각주: 「건축법」 제2조제1항제12호에 따른 건축주를 말하며, 이하 같음.)가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우 그 양수인은 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자(각주: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장을 말하며, 이하 같음.)에게 제출하여야 한다고 규정하고 있는바,

  농지의 소유자가 농지 위에 건축물을 신축하기 위하여 「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가를 받아(각주: 「건축법」 제11조제5항에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가(제4호) 및 「농지법」 제34조에 따른 농지전용허가(제7호)를 의제받은 경우를 전제함.) 터파기 공사만 시행하고 건축물과 관련된 구조물 설치는 전혀 하지 않은 상태로 그 농지에 대한 「민사집행법」에 따른 경매절차가 진행되어 같은 법 제115조에 따른 매각기일은 종결되었으나, 같은 법 제135조에 따른 매수인의 매각대금 지급은 이뤄지지 않은 경우로서,

  농지에 대한 경매절차상 최고가매수신고인이 해당 농지에 대한 매수신청보증금영수증(각주: 입찰 참여자가 「민사집행법」 제113조 및 「민사집행규칙」 제63조에 따라 납부하는 매수신청의 보증금액에 대한 영수증으로서 최고가매수신고인에게 발급하는 영수증을 말하며, 이하 같음.) 및 최고가매수신고인 증명서를 건축관계자변경신고서에 첨부하여 제출한 경우가 「건축법 시행규칙」 제11조제1항 및 같은 항 제1호에 따라 “건축물의 양수인”이 건축관계자변경신고서에 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”를 첨부하여 제출한 경우에 해당하는지?

2. 회답

  이 사안의 경우, 「건축법 시행규칙」 제11조제1항 및 같은 항 제1호에 따라 “건축물의 양수인”이 건축관계자변경신고서에 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”를 첨부하여 제출한 경우에 해당하지 않습니다.

3. 이유

  「건축법」 제16조제1항 본문에서는 건축주가 같은 법 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제16조제1항 본문의 위임에 따른 같은 법 시행령 제12조제1항제3호에서는 건축주를 변경하는 경우에는 신고하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제11조제1항제1호에서는 ‘건축에 관한 허가를 받은 건축주가 허가 대상 건축물을 양도한 경우 그 양수인 등은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축관계자변경신고서에 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다’고 규정하고 있는바, 같은 호는 건축허가 대상인 “건축물”을 “양수”한 경우 그 “양수인”에게 “건축물”에 관한 실체상의 권리관계가 변경되었음을 입증할 수 있는 서류를 제출하라는 의미로 보아야 합니다.(각주: 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013두11475 판결례 참조) 

  그런데 이 사안의 경우와 같이 농지 소유자가 터파기 공사만 시행하고 건축물과 관련된 구조물 설치를 전혀 하지 않은 상태여서 건축물이 경매대상에 포함된바 없고, 농지 소유권 이전에 수반하여 그 소유권이 이전될 수 있는 ‘농지에 부합된 구조물’조차 없는 경우라면, 그 경매절차가 완료됨에 따라 실체상의 권리관계가 변동될 대상은 경매목적물인 “농지”로 국한될 것입니다.(각주: 법제처 2017. 4. 13. 회신 17-0124 해석례 참조) 

  그리고 경매절차에 관하여 규정하고 있는 「민사집행법」 제142조에서는 법원의 매각허가결정이 확정되면 매수인은 매각대금을 지급하여야 한다고 규정하면서 같은 법 제135조에서는 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다고 규정하고 있는 점에 비추어 보면, 토지 등을 「민사집행법」에 따른 경매로 취득하는 경우에는 법원의 매각허가결정에 따라 매수인이 매각대금을 납부함으로써 그 소유권을 취득하여야 비로소 토지 등에 대한 실체상 권리관계의 변경이 있다고 보아야 할 것인데, 같은 법 제123조에 따르면 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 등 같은 법 제121조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 해당 신고인에게는 매각허가를 할 수 없으므로 매각기일에 선정된 최고가매수신고인이라 하더라도 매각허가를 받지 못할 가능성을 배제할 수 없고, 매각기일에 선정된 최고가매수신고인에 대한 법원의 매각허가결정이 있더라도 최고가매수신고인의 변심 또는 매각대금 미지급 등의 사유로 경매목적물에 대한 권리를 취득하지 못할 가능성도 배제하기 어렵습니다.

  그렇다면 「민사집행법」상의 경매절차와 그에 따른 법률효과에 비추어 볼 때, 이 사안과 같이 농지에 대한 경매절차에서 최고가매수신고인이 되어 매수신청보증금영수증 및 최고가매수신고인 증명서를 발급받을 수 있는 상태에 해당할 뿐, 같은 법 제135조에 따른 매각대금 지급을 하지 않은 경우에는 아직 경매에 따른 실체상의 권리관계 변동이 일어날 수 없고, 이후 매각대금 지급을 하더라도 그에 따른 실체상의 권리관계 변동 대상은 농지로 국한되므로, ‘건축물에 관한 실체상의 권리관계가 변동되었을 것’을 전제로 하는 「건축법 시행규칙」 제11조제1항제1호에 해당할 여지가 없다고 보아야 합니다.

  따라서 이 사안의 경우, 「건축법 시행규칙」 제11조제1항 및 같은 항 제1호에 따라 “건축물의 양수인”이 건축관계자변경신고서에 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”를 첨부하여 제출한 경우에 해당하지 않습니다.

<관계 법령>
  건축법
제16조(허가와 신고사항의 변경) ① 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. (단서 생략)
  ② ～ ④ (생  략)

  건축법 시행령
제12조(허가·신고사항의 변경 등) ① 법 제16조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 다음 각 호의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.
  1.·2. (생  략)
  3. 건축주·설계자·공사시공자 또는 공사감리자(이하 “건축관계자”라 한다)를 변경하는 경우에는 신고할 것
  ② ～ ④ (생  략)

  건축법 시행규칙
제11조(건축 관계자 변경신고) ①법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다. 
  1. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우
  2.·3. (생  략)
  ②·③ (생  략)