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1. 질의요지

「공동주택관리법」 제28조에서는 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 같은 법 제7조제1항 또는 제25조에 따라 선정한 주택관리업자 또는 공사, 용역 등을 수행하는 사업자와 계약을 체결하는 경우 계약 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개하여야 한다고 규정하고 있는바, 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 ‘공공임대주택(각주: 「공공주택 특별법」 제50조제1항에 따라 준용되는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제1항 단서에 따라 임차인대표회의를 구성해야 하는 공동주택임을 전제함(해당 공동주택에 해당하는 기준은 「공동주택관리법」 제2조제1항제2호에 따른 “의무관리대상 공동주택”에 해당하는 기준 중 같은 호 가목부터 다목까지에 규정된 내용과 동일함).)’에 대하여 「공동주택관리법」 제28조가 적용되는지?

2. 회답

  「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택에 대해서는 「공동주택관리법」 제28조가 적용되지 않습니다.

3. 이유

  「공동주택관리법」 제28조에서는 “의무관리대상 공동주택”의 관리주체 또는 입주자대표회의는 주택관리업자 또는 공사, 용역 등을 수행하는 사업자와 계약을 체결하는 경우 계약 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개하여야 한다고 규정하고 있는데, 같은 법 제2조제1항제2호에서는 “의무관리대상 공동주택”이란 300세대 이상의 공동주택(가목) 등으로서 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택이라 정의하고, 같은 법 제11조제2항에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 입주자대표회의를 구성해야 한다고 규정하고 있는바, 이를 종합하면 의무관리대상 공동주택은 ‘입주자등’이 자치 의결기구로서 ‘입주자대표회의’를 구성해야 하는 공동주택임이 전제되어 있다고 보아야 합니다.(각주: 법제처 2021. 11. 19. 회신 21-0529 해석례 참조) 

  그런데 「공동주택관리법」 제2조제1항제5호부터 제7호까지에 따르면 ‘입주자등’에서는 임대주택의 임차인이 제외되므로, 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택의 임차인 역시 「공동주택관리법」에 따른 ‘입주자등’에는 포함되지 않고, 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택에 같은 법 제50조제1항에 따라 준용되는 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제52조제1항 단서에 따라 구성해야 하는 임차인대표회의의 경우 「공동주택관리법」에 따른 입주자대표회의와 달리 민간임대주택법 제52조제4항에서 규정하는 관리비 등 일부 사항에 관하여 임대사업자와 협의할 뿐 공동주택 관리에 관한 주요 사항을 결정할 권한이 없으므로, 이를 ‘입주자대표회의’와 같은 의결기구라고는 볼 수 없는바(각주: 법제처 2021. 11. 19. 회신 21-0529 해석례 참조), 결국 공공임대주택은 의무관리대상 공동주택에 해당한다고 볼 수 없으므로, 의무관리대상 공동주택을 대상으로 의무를 부과하는 「공동주택관리법」 제28조가 적용되지 않는다고 해석하는 것이 타당합니다. 

  또한 「공공주택 특별법」 제50조제1항에서는 공공임대주택의 관리에 관하여는 민간임대주택법 제51조를 준용하도록 하고 있고, 같은 조 제1항에서는 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 「공동주택관리법」을 적용하도록 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 마련된 민간임대주택법 시행령 제41조제2항에서는 “다음 각 호의 규정만을 적용한다”고 제한적으로 규정하면서 같은 항 각 호의 내용으로 「공동주택관리법」 및 같은 법 시행령에 따른 여러 사항을 규정하면서도 같은 법 제28조에 따른 주택관리업자 또는 공사, 용역 등을 수행하는 사업자와의 계약서 공개의무를 열거하고 있지 않은 점에 비추어 보더라도 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택의 관리에 「공동주택관리법」 제28조가 적용된다고 볼 수는 없습니다. 

  아울러 침익적 행정행위의 근거가 되는 행정법규는 엄격하게 해석·적용하여야 하고 그 행정행위의 상대방에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석해서는 안 될 것인데(각주: 대법원 2013. 12. 12. 선고 2011두3388 판결례 참조), 「공동주택관리법」 제102조제3항제9호에서는 같은 법 제28조를 위반하여 계약서를 공개하지 아니하거나 거짓으로 공개한 경우 500만 원 이하의 과태료를 부과하도록 하고 있는바, 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택에 대하여 「공동주택관리법」 제28조가 적용된다고 본다면, 그 의무위반 시 과태료 부과까지도 가능하다고 볼 여지가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 함께 고려할 필요가 있습니다.   

  따라서 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택에 대해서는 「공동주택관리법」 제28조가 적용되지 않습니다. 
 
※ 법령정비 권고사항

  공공임대주택의 투명한 관리를 위하여 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택에 대해서도 「공동주택관리법」 제28조와 같이 계약서를 공개하도록 하는 규정을 마련하는 방안을 정책적으로 검토할 필요가 있습니다.

  공동주택관리법
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 
1. (생  략)
2. “의무관리대상 공동주택”이란 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택으로서, 다음 각 목 중 어느 하나에 해당하는 공동주택을 말한다.
가. 300세대 이상의 공동주택
나. ～ 마. (생  략)
3. ～ 21. (생  략)
② (생  략)
제28조(계약서의 공개) 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 제7조제1항 또는 제25조에 따라 선정한 주택관리업자 또는 공사, 용역 등을 수행하는 사업자와 계약을 체결하는 경우 계약 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개하여야 한다. 이 경우 제27조제3항제1호의 정보는 제외하고 공개하여야 한다.

  공공주택 특별법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “공공주택”이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다. 
가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 “공공임대주택”이라 한다)
나. (생  략)
1의2. ～ 4. (생  략)
제50조(공공임대주택의 관리) ① 주택의 관리, 임차인대표회의 및 분쟁조정위원회 등에 관하여는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조, 제52조 및 제55조를 대통령령으로 정하는 바에 따라 준용한다.
② (생  략)

  민간임대주택에 관한 특별법 
제52조(임차인대표회의) ① 임대사업자가 20세대 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 임대사업자가 150세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지 중 대통령령으로 정하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성하여야 한다. 
②·③ (생  략)       
④ 제1항에 따라 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임대사업자는 다음 각 호의 사항에 관하여 협의하여야 한다.   
1. 민간임대주택 관리규약의 제정 및 개정  
2. 관리비  
3. 민간임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 유지·보수  
4. 임대료 증감  
5. 그 밖에 민간임대주택의 유지·보수·관리 등에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항  
⑤ (생  략)
<관계 법령>