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1. 질의요지

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 함) 제28조제1항에서는 같은 법 제26조에 따른 협의가 성립되지 않거나 협의를 할 수 없을 때(각주: 토지보상법 제26조제2항 단서에 따른 협의 요구가 없을 때를 포함함.)에는 사업시행자는 사업인정고시가 된 날부터 1년 이내에 관할 토지수용위위원회에 재결을 신청할 수 있다고 규정하고 있는 한편,

  토지보상법 제68조제1항 본문에서는 사업시행자는 토지등(각주: 토지보상법 제3조 각 호에 해당하는 토지·물건 및 권리를 말하며, 이하 같음(토지보상법 제2조제1호).)에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 원칙적으로 감정평가법인등(각주: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가사 또는 감정평가법인을 말하며, 이하 같음(토지보상법 제27조제1항.)) 3인을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰하도록 하면서, 같은 조 제3항의 위임을 받은 같은 법 시행규칙 제17조제2항에서는 평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 않은 경우(제3호)에는 다른 2인 이상의 감정평가업자등에게 대상물건의 재평가를 의뢰하도록 규정하고 있는바,

  토지보상법 제26조에 따른 협의가 성립되지 않거나 협의를 할 수 없어 사업시행자가 같은 법 제28조제1항에 따라 사업인정고시가 된 날부터 1년 이내에 관할 토지수용위위원회에 재결을 신청한 경우로서, 같은 법 제68조제1항에 따른 평가를 한 후 1년이 경과한 경우도 같은 법 시행규칙 제17조제2항제3호에 따른 대상물건의 재평가 대상인지?

2. 회답

  이 사안의 경우, 토지보상법 시행규칙 제17조제2항제3호에 따른 재평가 대상이 아닙니다.

3. 이유

  토지보상법에서는 공익사업의 수행을 위하여 필요한 토지등의 취득 및 사용의 방법으로 제3장에서 협의에 의한 취득 또는 사용(제14조부터 제17조까지)을, 제4장에서 수용에 의한 취득 또는 사용(제19조부터 제48조까지)을 각각 구분하여 규정하고 있는데, 같은 법 제26조제1항에서는 수용을 위한 재결 절차에 들어가기 전에 사업인정을 받은 사업시행자가 일정한 협의 절차를 거쳐 상대방의 협력을 구하도록 규정하면서(전단), 이 경우 협의에 의한 취득 또는 사용에 관한 규정인 제14조부터 제16조까지 및 그 보상액의 산정 방법을 정하고 있는 제68조를 준용하도록 규정(후단)하고 있는바, 같은 법 제28조제1항에서 재결신청의 요건을 제26조에 따른 협의가 성립되지 않거나 협의를 할 수 없을 때로 규정함으로써, 같은 법 제26조제1항은 비록 조문 위치상으로는 수용에 의한 취득 또는 사용에 관한 같은 법 제4장에 규정되어 있으나 수용을 위한 재결 전에 별도의 협의에 기초하여 토지등을 취득·사용(이하 “협의취득”이라고 함)하도록 하는 내용을 규정하고 있습니다.

  반면 토지보상법의 수용에 의한 취득 또는 사용을 위한 재결(이하 “수용재결”이라 함) 절차에 관하여 살펴보면, 협의가 성립되지 않거나 협의를 할 수 없을 때에는 사업시행자는 사업인정고시가 된 날부터 1년 이내에 관할 토지수용위위원회에 재결을 신청할 수 있고(제28조제1항), 토지수용위원회는 관계 서류의 열람, 의견진술 및 심리(제31조·제32조) 등의 절차를 거쳐 재결하며(제34조), 사업시행자는 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급 또는 공탁하도록 규정하고 있고(제40조), 같은 법 제58조제1항에서는 토지수용위원회는 심리에 필요하다고 인정할 때에는 사업시행자, 토지소유자, 관계인 또는 참고인에게 토지수용위원회에 출석하여 진술하게 하는 등 의견제출 기회를 부여(제1호)하거나 감정평가법인등이나 그 밖의 감정인에게 감정평가를 의뢰하거나 토지수용위원회에 출석하여 진술(제2호)하게 하는 등 토지수용위원회가 직권으로 보상액의 적절성을 평가하는 절차를 별도로 두고 있으나, 수용재결 시 보상금 산정에 관하여 제68조를 준용하도록 하는 등의 규정은 두고 있지 않습니다.

  그리고 토지보상법 제68조제1항에서는 사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우 감정평가법인등 3인을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰하도록 규정하여, 같은 규정에 따른 보상액 산정의 주체가 “사업시행자”임을 분명히 하고 있고, 같은 조 제3항의 위임에 따라 평가의 절차 및 방법 등을 정하고 있는 같은 법 시행규칙 제17조제2항에서는 평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 않은 경우(제3호) 등에는 다른 2인 이상의 감정평가법인등에게 재평가를 의뢰하도록 규정하여, 같은 법 제68조에 따른 평가가 “보상계약” 체결을 목적으로 하는 평가임을 전제로 하고 있는데, 이와 달리 수용재결 절차는 당사자 간의 분쟁을 조정하여 사업시행자가 지급해야 하는 보상액을 중립적인 위치에서 결정하기 위한 과정이므로 토지수용위원회가 보상액 결정의 주체가 되고, 수용재결이 있는 경우에는 같은 법 제45조에서 별도의 “계약” 없이 수용·사용의 개시일에 곧바로 해당 토지등의 소유권 등을 취득하도록 규정하고 있는 점을 고려할 때, 같은 법 제68조는 수용재결이 아닌 협의에 기초하여 토지등이 취득·사용될 때 적용되는 규정이라고 보아야 합니다.

  그렇다면 협의취득의 경우에는 토지보상법 제68조를 준용하도록 규정하면서, 수용재결의 경우에는 같은 조에 대한 명시적인 준용 규정 없이 토지수용위원회가 자체적으로 별도의 보상액 평가절차를 두고 있는 토지보상법의 규정체계, 같은 법 제68조에서 규정하고 있는 보상액 산정의 주체 및 산정의 목적 등을 종합하여 볼 때, 같은 조는 협의에 기초하여 토지등이 취득·사용될 경우에만 적용되는 규정으로서, 협의가 성립되지 않아 수용재결 절차가 개시된 경우에는 적용 여지가 없으므로, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행규칙 제17조제2항제3호의 재평가 규정 또한 수용재결 절차에서는 적용되지 않는다고 보는 것이 타당하다고 할 것입니다.

  아울러 토지보상법 시행규칙 제17조제2항제3호에서 사업시행자로 하여금 재평가를 하도록 한 취지는 대상물건에 대한 평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우에는 시간경과에 따른 토지 등의 가격변동 개연성이 있으므로 재평가를 통해 대상물건에 대한 정당한 평가가 다시 이루어 질 수 있도록 하기 위함인데(각주: 1989. 11. 29. 건설부령 제413호로 일부개정된 구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 개정이유 참조), 앞에서 살펴본 것처럼 수용재결 절차에서는 같은 법 제58조제1항에서 토지수용위원회가 직권으로 보상액을 산정·결정하는 절차를 별도로 두고 있고, 같은 법 제67조제1항에서는 보상액 산정 시 기준이 되는 가격 시점을 협의인 경우에는 ‘협의 성립 당시’로, 재결에 의하는 경우에는 ‘수용 또는 사용의 재결 당시’로 규정하고 있어, 재결절차에 따르는 경우에도 시간 경과에 따른 가격 변동을 반영하여 정당한 평가가 이루어질 수 있도록 하고 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.

  따라서 이 사안의 경우, 토지보상법 시행규칙 제17조제2항제3호에 따른 재평가 대상이 아닙니다.
<관계 법령>

  공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률
제26조(협의 등 절차의 준용) ① 제20조에 따른 사업인정을 받은 사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 공고·통지 및 열람, 보상액의 산정과 토지소유자 및 관계인과의 협의 절차를 거쳐야 한다. 이 경우 제14조부터 제16조까지 및 제68조를 준용한다.
  ② (생  략)
제28조(재결의 신청) ① 제26조에 따른 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 때(제26조제2항 단서에 따른 협의 요구가 없을 때를 포함한다)에는 사업시행자는 사업인정고시가 된 날부터 1년 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다.
  ② (생  략)
제68조(보상액의 산정) ① 사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가법인등 3인(제2항에 따라 시·도지사와 토지소유자가 모두 감정평가법인등을 추천하지 아니하거나 시·도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가법인등을 추천하지 아니하는 경우에는 2인)을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있을 때에는 그러하지 아니하다. 
  ② (생  략)
  ③ 제1항 및 제2항에 따른 평가 의뢰의 절차 및 방법, 보상액의 산정기준 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

  공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙
제17조(재평가 등) ①사업시행자는 제16조제4항의 규정에 의하여 제출된 보상평가서를 검토한 결과 그 평가가 관계법령에 위반하여 평가되었거나 합리적 근거 없이 비교 대상이 되는 표준지의 공시지가와 현저하게 차이가 나는 등 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에는 당해 감정평가법인등에게 그 사유를 명시하여 다시 평가할 것을 요구하여야 한다. 이 경우 사업시행자는 필요하면 국토교통부장관이 보상평가에 관한 전문성이 있는 것으로 인정하여 고시하는 기관에 해당 평가가 위법 또는 부당하게 이루어졌는지에 대한 검토를 의뢰할 수 있다.
  ②사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다른 2인 이상의 감정평가법인등에게 대상물건의 평가를 다시 의뢰하여야 한다.
  1. 제1항 전단의 사유에 해당하는 경우로서 당해 감정평가법인등에게 평가를 요구할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우
  2. 대상물건의 평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 110퍼센트를 초과하는 경우. 대상물건이 지장물인 경우 최고평가액과 최저평가액의 비교는 소유자별로 지장물 전체 평가액의 합계액을 기준으로 한다.
  3. 평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우
  ③ ～ ⑤ (생  략)