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1. 질의요지

「주택법」 제57조제1항제2호에서는 사업주체가 같은 법 제54조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지 외의 택지로서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회(각주: 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회를 말함)의 심의를 거쳐 지정하는 지역(다목) 등 같은 호 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 같은 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 “분양가상한제 적용주택”이라 하며, 이하 같음)하도록 규정하고 있고, 같은 조 제3항 전단에서는 같은 조 제1항의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성되며, 구체적인 명세, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 국토교통부령으로 정한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따른 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」(이하 “공동주택분양가규칙”이라 함) 제10조제1항에서는 사업주체는 공공택지 외의 택지에서 주택건설 사업계획승인을 신청한 후 입주자모집승인 신청일 이전에 시장ㆍ군수 또는 구청장(각주: 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)을 말하며, 이하 같음)에게 택지가격의 감정평가를 신청하여야 한다고 규정하면서 같은 조 제3항에서는 감정평가기관은 공공택지 외의 택지에 대하여 사업주체가 같은 조 제1항에 따라 택지가격의 감정평가를 신청한 날을 기준으로 평가하여야 한다고 규정하고 있는바,

  「주택법」 제57조제1항제2호다목에 해당하는 지역에서 분양가상한제 적용주택을 공급하기 위해 사업주체가 공동주택분양가규칙 제10조제1항에 따라 택지가격의 감정평가를 신청한 후 그 신청일을 기준으로 감정평가 결과를 통지받은 경우, 사업주체는 해당 주택의 입주자모집승인 신청일 이전에 다시 같은 항에 따라 택지가격의 감정평가를 신청할 수 있는지?(각주: 공동주택분양가규칙 제10조제1항에 따라 감정평가를 신청한 후, 택지 관련 제반사항에 중대한 변경이 없는 경우를 전제함)

※ 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 답변에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

  이 사안의 경우 사업주체는 공동주택분양가규칙 제10조제1항에 따라 택지가격의 감정평가를 다시 신청할 수 없습니다.

3. 이유

  「주택법」 제57조제3항에서는 분양가상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성된다고 규정(전단)하면서, 이 경우 택지비는 같은 항 각 호에 따라 산정한 금액으로 한다고 규정(후단)하고 있고, 같은 항 제2호에서는 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우 택지비는 감정평가한 가액(각주: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액을 말하며, 이하 같음)에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액으로 산정(본문)하되, 택지 매입가격이 국가ㆍ지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 가격 등에 해당하는 경우에는 해당 매입가격을 기준으로 산정(단서)하도록 규정하고 있습니다.

  이와 같이 「주택법」 제57조제3항제2호 본문에서 분양가상한제 적용주택을 공공택지 외의 택지에서 공급하는 경우 감정평가한 가액을 기준으로 택지비를 산정하도록 규정한 것은, 공공택지 외의 택지에 대해 토지 매입가격을 기준으로 그 가격을 산정할 경우 택지 장기보유에 따른 금융비용 등으로 인해 현실적으로 가격을 확정하기가 곤란하고, 이중계약에 의한 택지비 부풀리기 등의 부작용이 있을 수 있다는 점을 고려(각주: 2007. 2. 6. 의안번호 제176057호로 제안된 「주택법」 일부개정법률안(대안반영폐기) 국회 건설교통위원회 검토보고서 참조)한 것으로서, 같은 호 단서 및 각 목의 경우에는 해당 매입가격을 기준으로 택지비를 산정할 수 있도록 하되, 그 외의 경우에는 공동주택분양가규칙 제10조에 따른 감정평가 절차를 거쳐 신뢰성 있고 객관적인 방식으로 택지가격 산정을 하도록 한 것(각주: 2007. 7. 31. 건설교통부령 제575호로 제정된 공동주택분양가규칙 제정이유 및 2019. 10. 29. 국토교통부령 제667호로 일부개정된 공동주택분양가규칙 개정이유 및 주요내용 참조)인바, 같은 조에 따라 결정되는 택지가격의 감정평가 결과는 「주택법」 제57조제3항제2호 단서 및 각 목에 따른 택지의 매입가격을 대체하는 가액으로 볼 수 있으므로, 동일한 택지에 대하여 매입가격을 대체하는 가액은 하나로 한정된다고 보아야 합니다.

  그리고 공동주택분양가규칙 제10조제1항에서 사업주체의 감정평가 신청기한을 “주택건설 사업계획승인을 신청한 후 입주자모집승인 신청일 이전”으로 제한하여 규정한 것은, 택지의 위치 및 규모 등이 정해지는 시기인 주택건설 사업계획승인의 신청 이후부터 사업주체가 분양가격을 결정해야 하는 입주자모집승인 신청일 이전까지의 기간 내에 사업주체의 신청에 따라 감정평가 절차가 시작되어야 한다는 취지인바, 사업주체가 사업계획승인 신청 이후부터 입주자모집승인 신청 이전까지의 기간 동안 횟수의 제한 없이 택지가격의 감정평가를 신청할 수 있다는 의미로 볼 수는 없습니다.

  또한 공동주택분양가규칙 제12조에서는 사업주체가 감정평가 결과에 이의를 제기하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 택지가격의 재평가를 다른 감정평가기관 2인에게 의뢰해야 한다고 규정(제2항제2호)하면서, 이 경우의 재평가는 한 차례에 한정하도록 규정(제3항)하고 있는데, 이는 같은 규칙 제10조에 따른 택지가격의 감정평가 결과에 대해 사업주체가 이의 제기하여 재평가할 수 있는 절차를 마련하되, 해당 재평가 절차는 한 차례로 한정하여 불필요한 행정절차의 반복을 막기 위한 것인바, 만약 같은 조 제1항에 따른 감정평가의 신청이 여러 차례 가능하다고 본다면, 사업주체가 감정평가 결과에 대한 이의를 재평가를 통해 제기할 수 있도록 하면서 그 재평가를 한 차례로 한정한 같은 조 제1항 및 제3항을 형해화하는 결과를 초래한다고 할 것입니다. 

  아울러 「주택법」 제57조에서 정하고 있는 분양가상한제는 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택의 분양가격의 상한을 제한함으로써 부동산 투기를 방지하고 중산ㆍ서민층의 주거비 부담을 완화하여 주택시장의 안정을 도모하는 데 그 취지(각주: 2007. 4. 20. 법률 제8383호로 일부개정된 「주택법」 개정이유 및 주요내용 참조)가 있는바, 만약 공동주택분양가규칙 제10조제1항에 따른 택지가격의 감정평가 신청이 한 차례로 한정되지 않는다고 본다면, 사업주체는 입주자모집승인 신청일 전이라면 수차례 택지가격의 감정평가를 신청할 수 있고, 수개의 상이한 감정평가 결과 중 무엇을 최종적인 감정평가액으로 하여야 하는지에 대한 명문의 규정이 없는 이상, 사업주체는 가장 높은 금액의 감정평가 결과를 최종적인 감정평가액으로 주장할 수 있으므로, 지가가 상승하는 시기에 오히려 당초 주택건설사업 계획과 달리 입주자모집 시기를 늦추거나 조정함으로써 주택시장 불안정을 초래할 가능성을 배제할 수 없다는 점도 이 사안을 해석할 때 함께 고려해야 합니다.

  따라서 이 사안의 경우 사업주체는 공동주택분양가규칙 제10조제1항에 따라 택지가격의 감정평가를 다시 신청할 수 없습니다.
<관계 법령>
 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 
제10조(공공택지 외의 택지의 감정평가 절차) ① 사업주체는 공공택지 외의 택지에서 주택건설 사업계획승인을 신청한 후 입주자모집승인 신청일 이전에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 택지가격의 감정평가를 신청하여야 한다. 이 경우 감정평가에 필요한 자료를 제출하여야 한다. 
  ② (생  략)
  ③ 제2항에 따라 감정평가를 의뢰받은 감정평가기관은 공공택지 외의 택지에 대하여 사업주체가 제1항에 따라 택지가격의 감정평가를 신청한 날(국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사인 사업주체의 경우에는 해당 기관의 장이 택지가격의 감정평가를 의뢰한 날을 말하며, 이하 이 조 및 제11조에서 “신청일”이라 한다)을 기준으로 평가하여야 한다.
  ④ ∼ ⑥ (생  략)