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1. 질의요지

「주택법」 제2조제24호나목 본문에서는 “공공택지”란 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업에 의하여 개발ㆍ조성되는 공동주택이 건설되는 용지를 말한다고 규정하고 있는데, 해당 택지개발사업에 의하여 개발ㆍ조성될 당시에는 공동주택이 건설되는 용지가 아니었으나, 택지개발사업 완료 후 지구단위계획(각주: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제5호에 따른 지구단위계획을 말하며, 이하 같음)의 변경으로 공동주택의 건설이 가능한 용지가 된 경우, 그 용지는 같은 목 본문에 따른 “공공택지”에 해당하는지?

※ 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

  이 사안의 용지는 「주택법」 제2조제24호나목 본문에 따른 “공공택지”에 해당하지 않습니다.

3. 이유

  먼저 「택지개발촉진법」 제2조제1호에 따르면 택지는 같은 법에서 정하는 바에 따라 개발ㆍ공급되는 ‘주택건설용지’ 및 ‘공공시설용지’를 의미하고, 지정권자(각주: 국토교통부장관 또는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사를 말하며(「택지개발촉진법」 제2조제3호 참조), 이하 같음)가 택지를 개발하기 위해 같은 법 제8조에 따라 수립하는 택지개발계획(이하 “택지개발계획”이라 함)에는 토지이용에 관한 계획이 포함(제1항제3호)되며, 이러한 토지이용에 관한 계획에는 주택을 건축하기 위한 ‘주택건설용지(공동주택 건설용지, 단독주택 건설용지 및 근린생활 시설용지)’와 공공시설을 설치하기 위한 ‘공공시설용지’에 관한 계획이 포함(각주: 「택지개발촉진법 시행령」 제7조제4항 참조)되는바, 택지개발계획의 수립 단계에서 택지개발사업(각주: 「택지개발촉진법」 제2조제4호에 따른 택지개발사업(일단의 토지를 활용하여 주택건설 및 주거생활이 가능한 택지를 조성하는 사업)을 말하며, 이하 같음)으로 개발ㆍ공급할 택지의 용도가 정해지고, 택지개발사업의 시행자(각주: 「택지개발촉진법」 제7조제1항에 따라 지정권자가 지정하는 자(국가ㆍ지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사, 「지방공기업법」에 따른 지방공사 등)를 말하며, 이하 같음)는 택지개발계획에서 정한 택지의 용도에 기반하여 택지를 개발하여 공급하게 됩니다.

  이러한 택지개발촉진법령의 규정체계에 비추어 볼 때, 「주택법」 제2조제24호나목 본문에 따른 “「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업에 의하여 개발ㆍ조성되는 공동주택이 건설되는 용지”는 택지개발계획에서 이미 공동주택 건설용으로 특정된 용지를 의미한다고 할 것인바, 이 사안과 같이 택지개발사업으로 개발ㆍ조성될 당시에는 공동주택을 건설할 수 있는 용지가 아니었다가, 택지개발사업이 완료된 이후에 지구단위계획의 변경으로 공동주택의 건설이 가능하게 된 용지는 같은 목 본문에 따른 공공택지에 해당하는 것으로 보기는 어렵습니다.

  그리고 택지개발촉진법 제16조제1항 및 제3항에서는 택지개발사업이 완료되어 준공검사가 이루어진 후에는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(이하 “특별시장등”이라 함)가 준공된 지구를 지구단위계획으로 관리하도록 규정하고 있고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제2조제5호 및 제24조에 따르면 지구단위계획은 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획으로서 특별시장등이 그 입안권자인 점에 비추어 볼 때, 택지개발사업이 완료되기 전까지는 시행자가 택지개발사업을 추진하되, 택지개발사업이 완료된 이후에는 국토계획법에 따라 특별시장등이 지구단위계획으로 택지개발사업이 준공된 지구를 관리하게 되는바(각주: 법제처 2013. 10. 8. 회신 13-0319 해석례 참조), 이 사안의 용지가 공동주택의 건설이 가능한 용지로 변경된 것은 해당 지역의 합리적 토지 이용을 위하여 국토계획법상 지구단위계획을 변경함에 따른 것이지, 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업 추진 과정에서의 택지개발계획 변경에 따른 것은 아니므로, 이와 같이 택지개발사업이 완료된 이후에 공동주택의 건설이 가능한 용지로 변경된 용지는 같은 법에 따른 택지개발사업에 ‘의하여’ 개발ㆍ조성된 것으로 볼 수 없습니다.

  아울러 「주택법」 제57조제1항에서는 공공택지와 공공택지 외의 택지 중 일정한 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 같은 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급해야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 분양가격 중 택지비의 산정에 대해, 공공택지의 경우에는 해당 택지의 공급가격을 기준으로(제1호), 공공택지 외의 택지의 경우에는 감정평가액(각주: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액을 말함)을 기준으로(제2호) 산정하도록 규정하고 있는데, 이와 같이 공공택지와 공공택지 외의 택지를 구분하여 택지비를 달리 산정하도록 한 취지는, 주택을 건설하려는 자가 상대적으로 저렴한 가격에 택지개발사업으로 개발ㆍ조성된 ‘공공택지’를 공급받아 주택을 건설한 경우에는 해당 택지에서 건설되는 공동주택의 택지비를 ‘택지의 공급가격’으로 낮게 책정하여 주택의 분양가를 낮추려는 것이고, ‘공공택지 외의 택지’에 주택을 건설한 경우에는 주택을 건설하려는 자가 실제 택지를 취득한 가격을 고려해 ‘감정평가액’을 기준으로 택지비를 책정하여 분양가에 적정한 가격을 반영해 주려는 것이라고 할 것인바, 택지 분양 당시에는 공동주택 건설 용도 외의 택지였다가 택지개발사업 완료 후 지구단위계획의 변경으로 공동주택 건설이 가능하게 된 용지를 거래를 통해 취득한 경우에도 해당 택지를 공공택지로 보게 되면 택지의 취득가격과 해당 택지에서 건설되는 주택의 택지비 책정에 교란이 발생할 수 있는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

  따라서 이 사안의 용지는 「주택법」 제2조제24호나목 본문에 따른 공공택지에 해당하지 않습니다.
<관계 법령>
 주택법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  
  1. ∼ 23. (생  략)
  24. “공공택지”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공공사업에 의하여 개발ㆍ조성되는 공동주택이 건설되는 용지를 말한다.
    가. (생  략)
    나. 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업. 다만, 같은 법 제7조제1항제4호에 따른 주택건설등 사업자가 같은 법 제12조제5항에 따라 활용하는 택지는 제외한다.
    다. ∼ 차. (생  략)

 택지개발촉진법
제2조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 
  1. “택지”란 이 법에서 정하는 바에 따라 개발ㆍ공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지를 말한다.
  2. “공공시설용지”란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제6호에서 정하는 기반시설과 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위한 토지를 말한다.
  3. (생  략)
  4. “택지개발사업”이란 일단(一團)의 토지를 활용하여 주택건설 및 주거생활이 가능한 택지를 조성하는 사업을 말한다.
  5. (생  략)