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1. 질의요지

「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제44조제3항에서는 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 규정하고 있는데,

  임대사업자(각주: 민간임대주택법 제2조제7호에 따른 임대사업자를 말하며, 이하 같음)가 2년을 기간으로 하는 임대차계약이 만료된 후 동일한 임차인과 임대료의 증액 없이 기간만을 연장하는 임대차계약을 체결하였으나, 연장된 임대차계약의 개시일부터 1년이 지나지 않은 시점에 임차인의 요청으로 계약을 해지한 경우, 임대사업자는 기간이 연장된 임대차계약의 개시일부터 1년이 지나지 않은 시점에 종전의 임대료보다 증액된 임대료(각주: 민간임대주택법 제44조제2항 및 같은 법 시행령 제34조의2에 따른 증액 비율만큼 증액된 임대료를 말하며, 이하 같음)로 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 것이 가능한지?

※ 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

  이 사안의 경우 임대사업자는 새로운 임차인과 종전의 임대료보다 증액된 임대료로 임대차계약을 체결할 수 없습니다.

3. 이유

  민간임대주택법 제44조제2항에서는 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 안 된다고 규정하고 있는데, 여기서의 “임대기간”은 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결할 때마다 정해지는 각각의 임대차계약 기간을 의미하는 것이 아니라 임대사업자가 민간임대주택을 임대하기 위하여 임대등록을 유지하는 모든 기간을 의미합니다(각주: 법제처 2021. 5. 27. 회신 21-0203 해석례 참조).

  또한 민간임대주택법 제44조제3항에서는 같은 조 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 규정하여, 임대사업자가 임대료 증액을 청구할 수 없는 경우를 “임대차계약” 또는 “임대료의 증액”이 있은 후 “1년 이내”라고만 규정하고 있을 뿐 임대료 증액이 제한되는 “임대차계약”의 의미에 대해 별도로 규정하고 있지 않은바, 어떠한 민간임대주택에 대해 가장 최근에 체결된 임대차계약이 그 개시일부터 1년이 지나지 않은 경우라면 그 임대차계약이 새로운 임차인과 체결한 계약인지, 아니면 종전 임차인과 기간만 연장하는 방식으로 다시 체결한 계약인지 여부와 관계없이 같은 조 제3항에 따라 임대료 증액 청구가 제한되는 경우에 해당한다고 보아야 합니다.

  그리고 민간임대주택법은 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적(제1조)으로 하는 법률로서, 같은 법 제44조제3항에서 종전의 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 “1년 이내”에는 임대사업자가 임대료 증액 청구를 할 수 없도록 규정한 것은 임차인을 보호하기 위한 취지라는 점(각주: 2018. 8. 14. 법률 제15730호로 일부개정된 민간임대주택법 개정이유 및 주요내용 참조)에 비추어 볼 때, 같은 항을 해석할 때에는 임차인 권익 보호 및 주거안정이라는 입법취지에 부합하도록 해야 할 것인바, 종전의 임대차계약 만료 후 동일한 임차인과 임대료의 증액 없이 기간만을 연장하는 임대차계약을 체결하고 그 임대차계약의 개시일부터 1년 이내인 경우라고 하더라도 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 때에는 임대료의 증액이 가능하도록 하는 예외를 명시적으로 규정하고 있지 않다면, 종전의 임대차계약의 상대방이나 조건 등과 관계없이 같은 법 제44조제3항의 문언대로 임대차계약이 있은 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없다고 보는 것이 타당합니다. 
 
  아울러 민간임대주택법에서는 국가 또는 지방자치단체는 민간임대주택의 공급 확대 등을 위해 「조세특례제한법」, 「지방세특례제한법」 및 조례로 정하는 바에 따라 조세를 감면할 수 있다고 규정(제4조제1항)하여 임대사업자에게 세제혜택을 줄 수 있도록 하는 대신, 임대사업자에게는 임대의무기간(제43조) 및 임대료 증액 청구 제한(제44조) 등의 의무를 부과하고 있다는 점에 비추어 볼 때, 같은 법 제44조제3항에 따른 임대료 증액 청구의 제한 사유를 임대사업자에게 유리한 방향으로 축소해 해석하는 것은 타당하지 않다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

  따라서 이 사안의 경우 임대사업자는 새로운 임차인과 종전의 임대료보다 증액된 임대료로 임대차계약을 체결할 수 없습니다.

※ 법령정비 권고사항 

  민간임대주택법 제44조제2항에서 규정하고 있는 “임대기간”은 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결할 때마다 정해지는 각각의 임대차계약 기간을 의미하는 것이 아니라 임대사업자가 민간임대주택을 임대하기 위하여 임대등록을 유지하는 모든 기간을 의미한다는 점이 명확히 드러나도록 문언을 개정할 필요가 있고, 임대사업자가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우 종전의 임차인과 임대차계약이 있은 후 1년 이내라 하더라도 임대료의 증액이 있은 후 1년을 도과했다면 임대료 증액 청구를 허용하는 것이 필요한지 정책적으로 검토하여, 만약 그 필요성이 인정된다면 같은 조 제3항을 개정할 필요가 있습니다.

 민간임대주택에 관한 특별법
제44조(임대료) ① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다. 
  1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료 
  2. 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 “종전임대차계약”이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료 
  ② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. 
  ③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
  ④ 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다. 
  ⑤ 임대사업자는 임대료를 현금 또는 「여신전문금융업법」 제2조에 따른 신용카드, 직불카드, 선불카드를 이용한 결제로 받을 수 있다.
<관계 법령>