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1. 질의요지

「건축법」 제13조제2항에서는 허가권자(각주: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장을 말하며, 이하 같음)가 건축주에게 장기간 건축물의 공사현장이 방치되는 것에 대비하여 미리 미관 개선과 안전관리에 필요한 비용(이하 “예치금”이라 함)을 예치하게 할 수 있도록 하면서 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 “건축물분양법”이라 함) 제4조제1항제1호에 따른 분양보증이나 신탁계약을 체결한 건축물의 경우 예치금의 예치 대상에서 제외한다고 규정하고 있고, 건축물분양법 제3조제2항제1호에 따르면 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설에 대하여는 건축물분양법을 적용하지 않는다고 규정하고 있으며, 같은 법제4조제1항제1호에서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」(이하 “자본시장법”이라 함)에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우의 건축물 분양 시기 등을 규정하고 있는바, 

  자본시장법에 따른 신탁업자와 신탁계약을 체결한 건축물이 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설인 경우(각주: 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사가 분양보증을 하지 않은 경우로 한정함), 「건축법」 제13조제2항에 따른 예치금의 예치 대상에 해당하는지?

※ 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

  이 사안에서 자본시장법에 따른 신탁업자와 신탁계약을 체결한 건축물이 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설인 경우, 「건축법」 제13조제2항에 따른 예치금의 예치 대상에 해당합니다.

3. 이유

  「건축법」 제13조제2항에서는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사가 분양보증을 한 건축물과 건축물분양법 제4조제1항제1호에 따른 분양보증이나 신탁계약을 체결한 건축물은 예치금의 예치 대상에서 제외한다고 규정하고 있는데, 이 경우 건축물분양법의 적용을 받아 분양이 이루어지는 건축물로서 자본시장법에 따른 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 건축물 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받은 건축물은 건축물분양법 제4조제1항제1호에 따른 분양보증이나 신탁계약을 체결한 건축물로서 예치금의 예치 대상에서 제외되는 것이 문언상 분명하다고 할 것인바, 건축물분양법 제3조제2항제1호에 따라 같은 법의 적용 대상에서 제외되는 「주택법」에 따른 주택이나 복리시설은 자본시장법에 따른 신탁업자와 신탁계약을 체결하였다고 하더라도 건축물분양법 제4조제1항제1호에 따른 신탁계약을 체결한 건축물에 해당한다고 볼 수 없습니다.

  만약 「건축법」 제13조제2항의 입법취지가 건축물분양법의 적용대상인 건축물인지 여부와 관계없이 자본시장법에 따른 분양보증이나 신탁계약을 체결한 건축물 모두를 예치금의 예치 대상에서 제외하려는 것이었다면, 건축물분양법 제4조제1항제1호에 따른 분양보증이나 신탁계약을 체결한 건축물이라는 문언 대신 자본시장법에 따른 신탁업자와 신탁계약을 체결하거나 금융기관으로부터 분양보증을 받은 건축물이라는 문언을 사용했어야 할 것인바, 「건축법」 제13조제2항에서 예치금의 예치 대상에서 제외되는 건축물의 요건으로 건축물분양법을 인용하고 있는 이상, 해당 건축물은 건축물분양법의 적용을 받는 건축물임을 전제로 하고 있다고 보아야 합니다.

  그리고 「건축법」 제13조제2항에서는 공사 중단의 우려가 없는 건축물을 예치금의 예치 대상에서 제외하려는 취지로(각주: 2005. 4. 27. 의안번호 제171723호로 제안된 건축법 일부개정법률안(대안반영폐기) 국회 건설교통위원회 심사보고서 참조) 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사가 분양보증을 한 건축물과 건축물분양법 제4조제1항제1호에 따른 분양보증이나 신탁계약을 체결한 건축물로 예치금의 예치 대상에서 제외되는 건축물을 구분하여 규정하고 있는데, 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설은 「주택도시기금법」 제26조제1항제2호 및 같은 법 시행령 제21조제1항에 따라 주택도시보증공사의 분양보증 대상이라는 점을 감안하면, 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설은 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사의 분양보증을 받은 경우로 한정하고, 건축물분양법이 적용되는 건축물은 자본시장법에 따른 신탁계약 등을 체결하거나 금융기관 등으로부터 분양보증을 받은 경우로 한정하여 예치금 예치 대상에서 제외된다고 보는 것이 「건축법」 제13조의 규정 체계 및 입법 취지에 부합하는 해석입니다.

  따라서 자본시장법에 따른 신탁업자와 신탁계약을 체결한 건축물이 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설인 경우, 「건축법」 제13조제2항에 따른 예치금의 예치 대상에 해당한다고 보아야 합니다.

※ 법령정비 권고사항

  「주택법」에 따른 주택 및 복리시설의 경우 주택도시보증공사의 분양보증이 있는 경우에만 예치금 예치 대상에서 제외하고 있으나, 자본시장법에 따른 신탁계약을 체결한 경우 등에도 예치금 예치 대상에서 제외할 필요성은 없는지 정책적으로 검토하여 「건축법」에 반영할 필요가 있습니다.   


건축법
제13조(건축 공사현장 안전관리 예치금 등) ① 제11조에 따라 건축허가를 받은 자는 건축물의 건축공사를 중단하고 장기간 공사현장을 방치할 경우 공사현장의 미관 개선과 안전관리 등 필요한 조치를 하여야 한다.
  ② 허가권자는 연면적이 1천제곱미터 이상인 건축물(「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사가 분양보증을 한 건축물, 「건축물의 분양에 관한 법률」 제4조제1항제1호에 따른 분양보증이나 신탁계약을 체결한 건축물은 제외한다)로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물에 대하여는 제21조에 따른 착공신고를 하는 건축주(「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 건축사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사는 제외한다)에게 장기간 건축물의 공사현장이 방치되는 것에 대비하여 미리 미관 개선과 안전관리에 필요한 비용(대통령령으로 정하는 보증서를 포함하며, 이하 “예치금”이라 한다)을 건축공사비의 1퍼센트의 범위에서 예치하게 할 수 있다.
  ③ 허가권자가 예치금을 반환할 때에는 대통령령으로 정하는 이율로 산정한 이자를 포함하여 반환하여야 한다. 다만, 보증서를 예치한 경우에는 그러하지 아니하다.
  ④ 제2항에 따른 예치금의 산정ㆍ예치 방법, 반환 등에 관하여 필요한 사항은 해당 지방자치단체의 조례로 정한다.
  ⑤ 〜 ⑦ (생  략)

건축물의 분양에 관한 법률
제3조(적용 범위) ① 이 법은 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 “사용승인”이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.
  1. 분양하는 부분의 바닥면적(「건축법」 제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물
  2. 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물
  ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다. <개정 2012. 6. 1.>
  1. 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설
  2. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 지식산업센터
  3. 「관광진흥법」에 따른 관광숙박시설
  4. 「노인복지법」에 따른 노인복지시설
  5. 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 매입하는 업무용 건축물
  6. 「지방공기업법」에 따른 지방공기업이 매입하는 업무용 건축물
  ③ 제2조제2호 단서 및 제2항에도 불구하고 제2조제2호 단서에 따라 분양에 해당하지 아니하는 방법으로 매입한 건축물과 제2항제5호 및 제6호에 해당하는 건축물의 전매 또는 전매 알선에 대하여는 제6조의3제3항 및 제10조제2항제5호를 적용한다.
제4조(분양 시기 등) ① 분양사업자는 다음 각 호의 구분에 따라 건축물을 분양하여야 한다.
  1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우: 「건축법」 제21조에 따른 착공신고 후
  2. 해당 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 둘 이상의 연대보증을 받아 공증받은 경우: 골조공사의 3분의 2 이상이 완료된 후
  ② 〜 ⑦ (생  략)
<관계 법령>