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1. 질의요지

「주택법」 제49조제1항에서는 사업주체는 주택건설사업 등을 완료한 경우에는 주택 등에 대하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 사용검사를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항제1호에서는 사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 해당 주택의 입주예정자가 사용검사를 받을 수 있다고 규정하고 있는바,

  같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획승인을 받아 사업 시행 중인 건축물과 토지를 경매로 낙찰 받은 자(각주: 사업주체와 분양계약을 체결하거나 분양계약을 체결한 자로부터 그 지위를 승계 받지 않은 경우를 전제함 )가 같은 법 제49조제3항제1호에 따라 사용검사를 받을 수 있는 입주예정자에 포함되는지?

※ 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

  이 사안의 경우 주택건설사업계획승인을 받아 사업 시행 중인 건축물과 토지를 경매로 낙찰 받은 자는 「주택법」 제49조제3항제1호에 따라 사용검사를 받을 수 있는 입주예정자에 포함되지 않습니다.

3. 이유

  「주택법」 제49조제3항제1호에 따라 사용검사를 받을 수 있는 “입주예정자”에 대하여 주택법령에서는 명확한 정의 규정이나 해석지침으로 볼 만한 규정을 두고 있지 않은바, 이와 같이 용어의 의미가 불명확한 경우에는 가능한 한 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하면서 해당 법률의 입법 취지와 목적, 관계법령의 내용 및 법질서 전체와의 조화 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 할 것입니다. 

  그런데 「주택법」 제2조제27호가목에서는 “입주자”를 정의하면서 같은 법 제54조의 경우에는 주택을 공급받는 자를 “입주자”로 규정하고 있고, 같은 조 제1항제2호가목에서는 입주금을 입주예정자가 사업주체에 납입하는 주택가격으로 규정하고 있으며, 같은 법 제61조제1항 및 제2항에서는 사업주체가 입주예정자에게 통보한 입주가능일을 주택 및 대지의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날로 규정하고 있는바, 이와 같은 법령의 규정체계에 비추어 보면, 주택법령에서 “입주예정자”는 사업주체와 분양계약을 체결하거나 분양계약을 체결한 자로부터 그 지위를 승계 받은 자로서 사업주체에 소유권이전등기를 청구할 수 있는 자를 의미한다고 보아야 합니다.

  그리고 「주택법」 제49조제1항에서 사업주체가 주택건설사업 등을 완료한 경우에 사용검사를 받도록 규정하면서, 같은 조 제3항에서 사업주체가 아닌 입주예정자가 사용검사를 받을 수 있도록 규정한 취지는 사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없거나 정당한 이유 없이 사용검사를 위한 절차를 이행하지 않는 경우 사업주체와 주택공급계약을 체결하고 입주금을 납부한 입주예정자가 입주를 하지 못해 피해를 입을 것이 예상되므로, 입주예정자도 사용검사를 받아 해당 주택을 사용ㆍ수익할 수 있도록 하려는 것(각주: 대법원 2014. 7. 24. 선고 2011두30465 판결례 참조)인바, 주택법령에 따라 사업주체와 분양계약을 체결하거나 분양계약을 체결한 자로부터 지위를 승계 받은 자가 아닌, 주택건설사업 시행 중인 건축물과 토지를 경매로 낙찰 받은 자를 같은 법 제49조제1항제3호에 따른 입주예정자로 보는 것은 이와 같은 입법취지에 부합하지 않는 해석입니다.

  아울러 만약 「주택법」 제49조제3항제1호에 따른 입주예정자에 주택건설사업이 시행 중인 건축물과 토지를 경매로 낙찰 받은 자가 포함된다고 본다면, 낙찰 받은 자가 같은 법 제4조에 따른 등록을 한 주택건설사업자가 아님에도 불구하고 주택법령상 근거도 없이 직접 시공을 하거나 시공자를 정하여 잔여공사를 시공하는 등 사실상 주택건설사업을 시행하게 될 수도 있는바, 이는 주택건설사업계획승인을 받은 자로 한정하여 그 사업을 시행할 수 있도록 하고 있는 주택법령의 체계에 반하는 것이라는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

  따라서 이 사안의 경우 「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획승인을 받아 사업 시행 중인 건축물과 토지를 경매로 낙찰 받은 자가 같은 법 제4조에 따른 등록을 한 주택건설사업자로서 같은 법 제15조제4항에 따라 사업주체를 변경하는 내용의 사업계획 변경승인을 받아 사용검사를 신청하는 것은 별론으로 하고, 같은 법 제49조제3항제1호에 따라 사용검사를 받을 수 있는 입주예정자에 포함되지 않습니다.
<관계 법령>
주택법
제49조(사용검사 등) ① 사업주체는 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우에는 주택 또는 대지에 대하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장(국가 또는 한국토지주택공사가 사업주체인 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 사용검사를 받아야 한다. 다만, 제15조제3항에 따라 사업계획을 승인받은 경우에는 완공된 주택에 대하여 공구별로 사용검사(이하 “분할 사용검사”라 한다)를 받을 수 있고, 사업계획승인 조건의 미이행 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 공사가 완료된 주택에 대하여 동별로 사용검사(이하 “동별 사용검사”라 한다)를 받을 수 있다.
  ② 사업주체가 제1항에 따른 사용검사를 받았을 때에는 제19조제1항에 따라 의제되는 인ㆍ허가등에 따른 해당 사업의 사용승인ㆍ준공검사 또는 준공인가 등을 받은 것으로 본다. 이 경우 사용검사권자는 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다.
  ③ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 해당 주택의 시공을 보증한 자, 해당 주택의 시공자 또는 입주예정자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사용검사를 받을 수 있다.
  1. 사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자 또는 입주예정자
  2. 사업주체가 정당한 이유 없이 사용검사를 위한 절차를 이행하지 아니하는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자, 해당 주택의 시공자 또는 입주예정자. 이 경우 사용검사권자는 사업주체가 사용검사를 받지 아니하는 정당한 이유를 밝히지 못하면 사용검사를 거부하거나 지연할 수 없다.
  ④ 사업주체 또는 입주예정자는 제1항에 따른 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우로서 사용검사권자의 임시 사용승인을 받은 경우에는 그러하지 아니하다.