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1. 질의요지

「공인중개사법」 제25조에서는 개업공인중개사(각주:  「공인중개사법」 제2조제4호에 따른 개업공인중개사를 의미하며, 이하 같음 )가 중개를 의뢰받은 경우에는 중개대상물에 대해 설명과 근거자료를 제시하도록 하고, 거래계약서 작성 시 그 설명사항을 서면으로 작성하여 교부 등을 하도록 규정하고 있는데, 법인인 개업공인중개사에 소속된 같은 법 제2조제6호에 따른 중개보조원(이하 “중개보조원”이라 함)이 개업공인중개사의 위임을 받은 경우에는 중개대상물의 확인ㆍ설명에 관한 같은 법 제25조의 업무(이하 “중개대상물 확인ㆍ설명 업무”라 함)를 수행할 수 있는지?

※ 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

  이 사안의 경우 중개보조원은 개업공인중개사의 위임을 받더라도 중개대상물 확인․설명 업무를 수행할 수 없습니다.

3. 이유

  「공인중개사법」 제25조에서는 중개대상물 확인ㆍ설명 업무의 주체를 “개업공인중개사”로 규정하고 있고, 같은 법 제2조제6호에서는 “중개보조원”을 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자로 정의하고 있는바, “개업공인중개사”가 아닌 “중개보조원”이 중개대상물 확인․설명 업무의 주체에 해당하지 않는 것은 문언상 분명합니다.

  또한 「공인중개사법」 제25조제1항 및 제4항에서는 개업공인중개사의 중개대상물에 관한 성실ㆍ정확한 설명 의무 및 중개대상물의 확인ㆍ설명서에 대한 서명ㆍ날인 의무를 규정하면서, 소속공인중개사가 같은 조 제1항을 위반한 경우 시․도지사는 그 소속공인중개사의 자격을 정지할 수 있고(같은 법 제36조), 개업공인중개사 및 소속공인중개사가 같은 법 제25조제4항을 위반한 경우 등록관청은 개업공인중개사의 업무를, 시․도지사는 소속공인중개사의 자격을 정지할 수 있도록 규정하고 있는 점(같은 법 제36조 및 제39조)에 비추어 볼 때, 같은 법에서는 중개보조원이 중개대상물 확인․설명 업무를 수행하는 것은 예정하고 있지 않다고 보는 것이 법체계에 부합하는 해석입니다.

  아울러 「공인중개사법」 제2조제6호에 따르면 “중개보조원”은 “중개를 보조하는 정도의 단순한 업무”를 할 수 있는데, 같은 법 제25조를 위반하여 중개대상물 확인ㆍ설명 업무를 한 경우 같은 법 제36조 및 제39조에 따라 자격취소나 업무정지의 대상이 될 수 있음에 비추어 볼 때, 중개대상물 확인․설명 업무는 개업공인중개사와 소속공인중개사의 권리ㆍ의무에 영향을 미칠 수 있는 중요한 업무라 할 것이어서 중개보조원이 할 수 있는 “단순한 업무”라고 볼 수 없고, 만약 개업공인중개사의 위임을 받았다는 이유로 중개보조원이 해당 업무를 할 수 있다고 해석한다면, 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 전문성을 제고함으로써 부동산중개업을 건전하게 육성하기 위한 「공인중개사법」의 입법 목적이나 부동산 거래질서를 효율적으로 규율하기 위해 둔 공인중개사 자격제도의 취지에도 위배될 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

  한편 「공인중개사법」 제15조제2항에서 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다고 규정하고 있으므로 중개보조원도 개업공인중개사의 위임을 받은 경우 중개대상물 확인ㆍ설명 업무를 수행할 수 있다는 의견이 있으나, 해당 규정은 소속공인중개사 또는 중개보조원이 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우에 그를 고용한 중개업자에 대해서도 손해를 배상할 책임을 부여하도록 하기 위한 것(각주: 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결례 참조)일 뿐 중개보조원의 업무범위를 중개대상물 확인ㆍ설명 업무까지 확대하려는 취지의 규정이라고 볼 수 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

  따라서 중개보조원은 개업공인중개사의 위임을 받더라도 중개대상물 확인․설명 업무를 수행할 수 없습니다.
<관계 법령>

공인중개사법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
  1. ∼ 5. (생  략)
  6. “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.
제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.
  1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계
  2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
  3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
  ②개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.
  ③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다.
  ④제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.