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1. 질의요지

부동산개발업을 등록하고 부동산개발신탁 계약을 체결한 수탁자(각주: 수탁자가 수탁자의 명의로 토지 소유권을 가지고 사업의 인ㆍ허가 등을 받아 개발사업을 추진하는 경우 위탁자는 부동산개발업의 등록 대상이 아닌 것으로 전제함.)가 건축물(각주: 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물에 해당하지 않는 건축물로서 연면적이 3천제곱미터 이상인 경우를 전제함. )을 건축한 후 신탁정산을 완료함에 따라 위탁자(각주: 부동산개발업법 제4조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 자를 전제함. )가 해당 건축물을 이전받아 분양ㆍ임대하려는 경우, 해당 위탁자는 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」(이하 “부동산개발업법”이라 함) 제4조제1항에 따라 부동산개발업의 등록을 해야 하는지?

※ 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함. 

2. 회답

  이 사안의 경우 위탁자는 부동산개발업법 제4조제1항에 따라 부동산개발업을 등록해야 합니다.

3. 이유

  부동산개발업법 제2조에서는 토지를 조성하거나 건축물의 건축 등을 하는 행위를 “부동산개발”이라고 정의(제1호)하면서 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업을 “부동산개발업”이라고 정의(제2호)하고 있고, 같은 법 제4조제1항에서는 타인에게 공급할 목적으로 일정 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 시ㆍ도지사(각주: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사를 말함.)에게 등록해야 한다고 규정하고 있는바, 이와 같은 문언과 규정체계에 따르면 부동산개발업은 토지 조성 및 건축물의 건축 등의 “부동산개발”만을 대상으로 하는 것이 아니라 “타인에게 공급”하는 것이 전제되어 있다고 보아야 합니다.

  그리고 부동산개발업법 제2조제5호의 정의 규정에 따르면 부동산개발을 수행하여 그 행위로 건축된 부동산의 전부 또는 일부를 타인에게 판매 또는 임대하는 행위는 “공급”에 해당하고, 같은 조 제6호에서는 부동산개발업자로부터 부동산 등을 공급받거나 공급받으려는 자를 “소비자”로 정의하고 있는데, 이 사안의 수탁자와 위탁자 간의 관계는 「신탁법」에 따른 신탁, 즉 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하여 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계이므로, 수탁자가 위탁자와의 계약을 통해 건축물을 건축한 이후 신탁정산을 완료하여 건축물을 다시 위탁자에게 이전한 것을 타인에게 판매 또는 임대하는 공급으로 보아, 해당 위탁자를 소비자에 해당한다고 볼 수는 없습니다.

  또한 부동산개발업 등록제도를 도입한 취지는, 부동산개발업자에 대한 정보 부족으로 건전한 부동산개발업자와 부실한 부동산개발업자를 구별하기 어렵고, 부동산개발사업 시행과정에서 사기분양, 거짓 광고 등으로 발생하는 소비자의 피해를 방지하기 위한 것(각주: 2007년 5월 17일 법률 제8480호로 제정되어 같은 해 11월 18일 시행된  구 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」의 제정이유 참조)임에 비추어 보더라도, 신탁 계약을 통해 건축된 건축물을 위탁자가 이전받는 것을 부동산개발업 등록제도의 보호 대상인 소비자에게 부동산을 공급하는 것과 같다고 보아, 위탁자가 이전받은 부동산을 소비자에게 분양ㆍ임대하는 경우에는 부동산개발업의 등록이 필요하지 않다고 해석하게 되면 실제 부동산을 분양ㆍ임대받는 소비자는 부동산개발업 등록제도에 따른 보호를 받지 못하게 되어 타당하지 않습니다.

  그렇다면 이 사안과 같이 부동산개발업자인 수탁자가 건축물을 건축한 후 건축물을 위탁자에게 이전한 경우 “부동산개발 행위”는 완료되었더라도, 해당 건축물을 이전받은 위탁자가 분양ㆍ임대하려는 경우 개발된 부동산을 타인에게 공급하는 행위가 남아 있으므로 이를 위해서는 부동산개발업법 제4조제1항에 따라 부동산개발업의 등록이 필요하다고 보아야 합니다.

부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 
  1. “부동산개발”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다. 다만, 시공을 담당하는 행위는 제외한다.
   가. 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하는 행위
   나.	건축물을 건축ㆍ대수선ㆍ리모델링 또는 용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위. (후단 생략)
  2. “부동산개발업”이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업을 말한다.
  3. “부동산개발업자”란 부동산개발업을 수행하는 자를 말한다.
  4. “등록사업자”란 제4조에 따라 등록을 한 부동산개발업자를 말한다.
  5. “공급”이란 부동산개발을 수행하여 그 행위로 조성ㆍ건축ㆍ대수선ㆍ리모델링ㆍ용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산, 그 부동산의 이용권으로서 대통령령으로 정하는 권리(이하 “부동산등”이라 한다)의 전부 또는 일부를 타인에게 판매 또는 임대하는 행위를 말한다.
  6. “소비자”란 부동산개발업자로부터 부동산등을 공급받거나 공급받으려는 자를 말한다.
  7. (생  략)
제4조(부동산개발업의 등록 등) ① 타인에게 공급할 목적으로 건축물의 연면적(「건축법」 제84조에 따른 연면적을 말한다)이 2천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터 이상이거나 토지의 면적이 3천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터 이상으로서 대통령령으로 정하는 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)에게 등록을 하여야 한다. (단서 및 각 호 생략)
  ② 제1항에 따라 등록하는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 이 경우 등록절차와 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  
  1. 자본금이 3억원(개인인 경우에는 영업용자산평가액이 6억원) 이상으로서 대통령령으로 정하는 금액 이상일 것
  2. 대통령령으로 정하는 시설 및 부동산개발 전문인력을 확보할 것
  ③ ～ ⑥ (생  략)
<관계 법령>