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1. 질의요지

2019년 4월 23일 법률 제16386호로 일부개정되어 2019년 10월 24일에 시행된 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “구 민간임대주택법”이라 함)의 시행일 전에 민간임대주택을 등록하고 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있었던 경우(각주: 구 민간임대주택법 부칙 제4조가 적용되어 해당 계약의 임대료를 같은 법 제44조제1항제2호 단서에 따른 최초 임대료로 적용하지 않는 경우를 전제함.)로서, 2020년 7월 31일 법률 제17470호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「주택임대차보호법」의 시행일 후 해당 임대차계약에 대해 같은 법 제6조의3제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사하는 경우, 「주택임대차보호법」 제6조의3제3항 단서 및 제7조제2항에 따른 증액 제한이 적용되는지?

※ 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함. 

2. 회답

  이 사안의 경우 「주택임대차보호법」 제6조의3제3항 단서 및 제7조제2항에 따른 증액 제한이 적용됩니다. 

3. 이유

  「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례로 임대인과 임차인 간의 계약 사항을 규율하는 법률(제1조)인 반면, 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함)은 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하려는 목적(제1조)의 법률로서 임대사업자에 대한 공적 규제와 함께 지원제도를 정하고 있는바, 각 법률은 서로 입법목적을 달리하는 법률로서 일반적으로 어느 법률이 다른 법률에 우선하여 배타적으로 적용되는 관계에 있다고 볼 수는 없습니다.

  그리고 민간임대주택법에서는 「주택임대차보호법」 제6조의3제1항에 따른 계약갱신의 요구(이하 “계약갱신요구권”이라 함)와 계약갱신요구에 따라 적용되는 같은 법 제6조의3제3항 단서 및 제7조에 따른 증액 제한을 배제하는 내용을 명시적으로 규정하고 있지 않을 뿐 아니라, 민간임대주택법 제44조제1항은 최초 임대료에 대한 기준을 정하는 규정이고, 「주택임대차보호법」 제6조의3제3항 단서 및 제7조제2항은 계약갱신요구권의 실효성 확보를 위해(각주: 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 일부개정된 「주택임대차보호법」 개정 당시 국회 법제사법위원회 검토보고서 참조) 기존 차임이나 보증금의 증액을 제한하는 규정으로, 양 규정의 목적과 규율 내용이 각각 다르므로 어느 한 규정이 다른 규정에 우선하여 적용되는 특례 규정이라고 볼 수 없습니다.

  또한 「주택임대차보호법」 제6조의3은 2020년 7월 31일 법률 제17470호로 일부개정되면서 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되는 문제를 해결하고 안정적인 주거를 보장하기 위해(각주: 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 일부개정된 「주택임대차보호법」 개정이유 참조) 신설된 규정으로, 법률 제17470호 「주택임대차보호법」 부칙 제2조에서는 같은 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 계약갱신요구권 및 그에 따른 증액 제한 규정을 적용하도록 하여 모든 임대차를 대상으로 하고 있음이 문언상 분명하며, 이와 같은 내용은 구 민간임대주택법이 개정(2019. 4. 23.)된 이후에 개정된 사항임에도 구 민간임대주택법 부칙 제4조에 따라 최초 임대료에 관한 제44조제1항이 적용되지 않는 경우를 특별히 배제하는 규정을 두고 있지 않습니다.

  따라서 구 민간임대주택법 부칙 제4조에 따라 제44조제1항이 적용되지 않는 임대차계약으로서 같은 법 시행일인 2019년 10월 24일 이후에 갱신되는 임대차계약에 따른 임대료가 최초 임대료가 되는 경우라 하더라도, 법률 제17470호 「주택임대차보호법」의 시행일인 2020년 7월 31일에 존속 중인 임대차에 해당하므로 「주택임대차보호법」 제6조의3제3항 단서 및 제7조제2항에 따른 증액 제한이 적용된다고 보아야 합니다.


구 「민간임대주택에 관한 특별법」(2019년 4월 23일 법률 제16386호로 일부개정되어 2019년 10월 24일 시행된 것) 
제3조(다른 법률과의 관계) 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 「주택법」, 「건축법」, 「공동주택관리법」 및 「주택임대차보호법」을 적용한다.
제44조(임대료) ① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다.
  1. (생  략)
  2. 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 “종전임대차계약”이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료
  ② ∼ ⑤ (생  략)

부  칙 <법률 제16386호, 2019. 4. 23.>
제4조(최초 임대료 및 임대차계약신고에 관한 적용례) 제44조제1항 및 제46조제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 최초로 등록하는 민간임대주택부터 적용한다.

「주택임대차보호법」
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. (단서 및 각 호 생략)
  ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
  ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
  ④ ∼ ⑥ (생  략)
제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
  ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

부  칙 <법률 제17470호, 2020. 7. 31.>
제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.
  ② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
<관계 법령>