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1. 질의요지

「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 “건축물분양법”이라 함)이 2017년 10월 24일 법률 제14934호로 일부개정되어 2018년 1월 25일 시행된 이후에 같은 법 제5조제1항에 따라 분양사업자(각주: 「건축물의 분양에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 “분양사업자”를 말하며, 이하 같음.)가 분양신고(이하 “분양신고”라 함)를 하였고, 분양신고를 마친 건축물(각주: 구 건축물분양법 제6조의3제1항 및 같은 법 시행령 제9조의3제1항에서 전매행위의 제한 대상으로 규정한 용도 및 규모의 건축물인 ‘오피스텔로서 100실 이상인 건축물’을 전제함.)이 소재한 지역이 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 함)으로 지정된 경우, 해당 건축물을 분양받은 자(각주: 조정대상지역 지정 전과 후에 분양받은 자를 포함함.)는 건축물분양법 제6조의3제1항에 따른 전매행위 제한의 적용대상인지?

※ 질의배경

  민원인은 위 질의요지와 관련하여 건축물분양법 제6조의3제1항에 따른 전매행위 제한의 적용대상이라는 입장으로, 국토교통부의 의견과 차이가 있자 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

  이 사안의 경우 건축물을 분양받은 자는 건축물분양법 제6조의3제1항에 따른 전매행위 제한의 적용대상이 아닙니다.

3. 이유

  건축물분양법 제6조의3제1항의 분양 건축물의 전매행위 제한 규정은 2017년 10월 24일 건축물분양법이 법률 제14934호로 일부개정(이하 “구 건축물분양법”이라 함)되면서, 전매행위 제한이 적용되는 지역이 종전 투기과열지구 내 대통령령으로 정하는 지역(수도권 내 투기과열지구)에서 투기과열지구 전체 및 조정대상지역까지 확대(각주: 2017. 8. 18. 의안번호 제2008588호로 발의된 건축물분양법 일부개정법률안 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조)된 것으로, 해당 규정에 따른 전매행위 제한을 위반하여 전매한 경우 같은 법 제6조의4제2호에 따라 분양계약이 취소되거나 같은 법 제10조제2항제5호에 따라 처벌 대상이 되는바, 침익적 행정행위의 근거가 되는 행정법규는 엄격하게 해석ㆍ적용해야 하므로 조정대상지역에서의 전매행위 제한 규정은 건축물을 분양받은 자에게 불리한 방향으로 확장해석하거나 유추해석해서는 안 됩니다.

  그리고 건축물분양법은 건축물의 분양 절차 및 방법에 관한 사항을 정함으로써 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하는 것을 목적(제1조)으로 하는 법률로서, 같은 법 제5조제1항 및 같은 법 시행령 제7조제1항에서 분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우 분양신고서에 분양 광고안 등을 첨부하여 신고해야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제6조 및 같은 법 시행령 제8조제1항에서는 분양신고 수리를 통보받은 분양사업자는 건축물의 위치․용도․규모, 분양신고번호, 분양가격, 분양받을 자의 모집기간․모집방법 및 전매행위 제한에 관한 사항 등이 포함된 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집해야 한다고 규정하고 있는바, 건축물분양법령상 건축물 분양 절차는 분양사업자의 분양신고부터 개시된다고 할 것입니다.

  그렇다면 분양 광고를 통해 수분양자에게 전매행위 제한에 관한 사항을 미리 알리도록 한 건축물분양법의 체계에 비추어 볼 때, 건축물분양법 제6조의3제1항에서 ‘조정대상지역에서 일정 건축물을 분양을 받은 자’를 전매행위 제한이 적용되는 대상으로 규정한 것은, 분양신고를 마치고 분양절차가 시작된 이상 그 이후에 조정대상지역으로 지정되더라도 이미 분양받은 자의 신뢰를 보호하기 위해서는 같은 규정에 따른 전매행위 제한이 적용되지 않는다고 보는 것이 타당하므로, 해당규정에 따른 전매행위 제한의 적용대상은 조정대상지역으로 지정된 것을 전제로 하여 해당 지역에서 건축물을 분양 받은 자를 의미한다고 보아야 합니다.

  따라서 이 사안과 같이 조정대상지역으로 지정되기 전에 이미 분양신고를 마치고 전매행위 제한이 적용된다는 내용이 포함되지 않은 분양 광고에 따라 공개모집을 거쳐 건축물을 분양받은 자는 이후 해당 지역이 조정대상지역으로 지정되더라도 건축물분양법 제6조의3제1항에 따른 전매행위 제한의 적용대상이 아닙니다.

 
<관계 법령>

구 「건축물의 분양에 관한 법률」(2017. 10. 24. 법률 제14934호로 일부개정되어 2018. 1. 25. 시행된 것)
제6조의3(분양 건축물의 전매행위 제한) ① 「주택법」 제63조제1항에 따라 지정된 투기과열지구 또는 같은 법 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 분양받은 자 또는 소유자는 분양계약을 체결한 날부터 사용승인 후 1년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에는 분양받은 자의 지위 또는 건축물을 전매(매매, 증여, 그 밖에 권리가 변동되는 모든 행위를 포함하되 상속은 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한 기간은 행정구역, 「주택법」 제63조제1항에 따라 지정되는 투기과열지구 또는 같은 법 제63조의2제1항제1호에 따라 지정되는 조정대상지역 등을 고려하여 대통령령으로 다르게 정할 수 있다.
  ②ㆍ③ (생  략)
부      칙 <법률 제14934호, 2017. 10. 24.> 
제4조(분양 건축물의 전매행위 제한에 관한 적용례) 제6조의3제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 분양사업자가 제5조에 따른 분양신고를 하는 경우부터 적용한다

구 「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」(2018. 1. 23. 대통령령 제28608호로 일부개정되어 2018. 1. 25. 시행된 것)
제8조(분양 광고 등) ① 법 제6조제2항에 따라 분양 광고에 포함하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 다만, 두 번째 이후의 분양 광고로서 광고 문구에 제2호부터 제5호까지, 제5호의2, 제6호, 제10호의2 및 제15호의 사항은 분양사업장(분양 건축물의 견본 등을 설치하고 청약 안내 등을 하는 장소를 말한다. 이하 같다)에서 게시한다는 것을 밝히고 이를 포함하지 아니할 수 있다.
  1. 〜 13. (생  략)
  14. 전매행위 제한에 관한 사항(법 제6조의3에 해당하는 경우로 한정한다)
  15. (생  략)
  ② 〜 ⑤ (생  략)
제9조의3(전매행위의 제한기간 등) ① 법 제6조의3제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물"이란 오피스텔로서 100실 이상인 건축물을 말한다. 
  ② 법 제6조의3제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 사용승인일부터 소유권이전등기일까지의 기간을 말한다. 다만, 사용승인일부터 1년이 지난 날까지 소유권이전등기를 마치지 아니한 경우에는 사용승인일부터 1년간을 말한다.