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1. 질의요지

「민간임대주택에 관한 특별법」(2020. 6. 9. 법률 제17452호로 일부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 “구 민간임대주택법”이라 함)에 따른 임대사업자가 임대의무기간(각주: 구 민간임대주택법 시행령 제34조제1항 각 호의 구분에 따른 시점부터 구 민간임대주택법 제2조제4호부터 제6호까지에 따른 기간을 말하며(구 민간임대주택법 제43조제1항 참조), 이하 같음.)중 민간임대주택을 주택이 아닌 용도로 용도변경(각주: 「건축법」 제19조제2항에 따른 용도변경을 말하며, 이하 같음.)하여 임대하지 않은 경우, 같은 법 제43조제1항을 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 않은 경우에 해당하는지?

※ 질의배경

민원인은 민간임대주택으로 등록한 도시형 생활주택을 주택이 아닌 용도로 용도변경하는 것과 관련하여 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고, 민간임대주택법 제43조제1항에 따른 계속 임대 의무를 위반한 것이라는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

이 사안의 경우 구 민간임대주택법 제43조제1항을 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 않은 경우에 해당합니다.

3. 이유

구 민간임대주택법 제43조제1항에서는 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 하며 그 기간이 지나지 않으면 이를 양도할 수 없다고 규정하여 임대의무기간 동안 임대사업자에게 계속 임대할 의무와 양도금지 의무를 각각 부과하고 있는데, 같은 조 제2항 전단에서는 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안 시장․군수․구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다고 규정하고, 같은 조 제4항에서는 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우 등에는 임대의무기간 중에도 시장․군수․구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다고 규정하여 양도금지 의무에 대한 예외만 인정하고 있는바, 임대사업자는 구 민간임대주택법 제43조제2항 전단 및 제4항에 따라 양도할 수 있는 경우를 제외하고는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 하는 것(각주: 법제처 2017. 4. 20. 회신 17-0112 해석례 참조)이 문언상 명백합니다.

그리고 구 민간임대주택법 제67조제1항제1호에서는 같은 법 제43조제2항 및 제4항을 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 양도한 경우와 별개로 같은 조 제1항을 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 않은 경우를 과태료 부과 대상으로 규정하고 있음을 고려하면, 같은 법 제43조제1항을 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 않은 경우를 민간임대주택을 양도함에 따라 계속 임대하지 못 하게 되는 경우로 한정하여 해석하는 것은 타당하지 않습니다.

또한 구 민간임대주택법 제43조제1항에서 임대사업자에게 임대의무기간 동안 계속 임대할 의무와 양도금지 의무를 규정한 것은 임차인이 보다 안정적으로 거주할 수 있는 주택을 국민에게 공급함으로써 국민의 주거생활을 안정시키고 무주택 임차가구의 보호를 강화(각주: 법제처 2019. 3. 7. 회신 18-0740 해석례 및 법제처 2017. 4. 20. 회신 17-0112 해석례 참조)하려는 취지인바, 이 사안과 같이 임대사업자가 임대의무기간 중에 민간임대주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 더 이상 해당 주택을 임대하지 않는 경우도 해당 규정에 위반된다고 보는 것이 규정취지에도 부합하는 해석입니다.

※ 법령정비 권고사항

「민간임대주택에 관한 특별법」 제50조에서는 민간임대주택으로 등록한 준주택은 주거용이 아닌 용도로 사용할 수 없다고 규정하고 있는데, 민간임대주택으로 등록한 도시형 생활주택에 대해서도 이와 같은 용도제한을 하는 것이 필요한지에 대해 정책적으로 검토하고 명확하게 정비할 필요가 있습니다.

「민간임대주택에 관한 특별법」(2020. 6. 9. 법률 제17452호로 일부개정되기 전의 것)
제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③ 제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한다. 다만, 양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 아니하는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 아니한다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제3호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 8년 임대 이후 매각하는 경우
<관계 법령>