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1. 질의요지

「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제72조제3항에 따라 분양신청을 하고 동ㆍ호수가 특정된 주택 공급계약을 체결한 재건축조합(각주: 도시정비법 제35조에 따라 설립한 재건축조합을 말하며, 이하 “조합”이라 함.)의 조합원으로서 임대사업자 등록 신청일을 기준으로 공급계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내이거나 등록 신청일이 공급계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자의 경우, 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제5조제1항 및 같은 법 시행령 제4조제1항제2호라목에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 “분양계약을 체결한 자”에 포함되는지?

※ 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

  이 사안의 경우 민간임대주택법 제5조제1항 및 같은 법 시행령 제4조제1항제2호라목에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 “분양계약을 체결한 자”에 포함됩니다.

3. 이유

  민간임대주택법 제5조제1항에서는 주택을 임대하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(각주: 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장을 말함.)에게 임대사업자의 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제4조제1항제2호라목에서는 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자를 임대사업자로 등록할 수 있는 자로 규정하면서, 분양계약을 체결한 자의 범위를 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내이거나 등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 경우로 제한하고 있을 뿐, 분양계약의 종류나 범위에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다.

  그런데 민간임대주택법 제2조제3호에서는 임대사업자가 “매매 등으로 소유권을 취득”하여 임대하는 민간임대주택을 민간매입임대주택이라고 정의하고 있으므로 같은 법 시행령 제4조제1항제2호라목의 “매입”도 “매매 등으로 소유권을 취득”한다는 의미로 폭넓게 보아야 하고, 도시정비법 제72조, 제74조 및 제79조에 따르면 토지등소유자의 분양신청을 기초로 관리처분계획을 수립하여 인가를 받고 그 계획대로 처분해야 한다는 점을 고려할 때, 같은 법 제72조제3항에 따라 분양신청하여 체결한 주택 공급계약도 민간임대주택법 시행령 제4조제1항제2호라목에 따른 분양계약에 포함된다고 보는 것이 타당합니다.

  아울러 민간임대주택법 시행령의 연혁법령인 구 「임대주택법 시행령」(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 전부개정되어 2015. 12. 29. 시행되기 전의 것을 말함) 제7조제2항제4호에서도 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함함)을 체결한 자는 임대사업자로 등록할 수 있다고 규정하고 있었는바, 민간임대주택법 시행령 제4조제1항제2호라목은 해당 내용을 이관하여 규정하면서 분양계약 체결 후 임대할 건물이 확보되기까지 시간이 오래 걸리는 문제를 방지하고자 현행과 같이 분양계약을 체결한 자를 등록 신청일을 기준으로 제한(각주: 2019. 10. 22. 대통령령 제30149호로 개정되어 2019. 10. 24. 시행된 민간임대주택법 시행령 개정이유ㆍ주요내용  참조)한 것임을 고려할 때, 분양계약의 종류를 구분하여 도시정비법의 분양신청 절차에 따른 것은 배제하려는 것으로 보기 어렵고, 도시정비법상 토지등소유자에게 분양하는 경우와 일반에게 분양하는 경우를 다르게 취급할 합리적인 이유가 없다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려하여야 합니다.

민간임대주택에 관한 특별법
제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
  ②․③ (생  략)
  ④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

민간임대주택에 관한 특별법 시행령
제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.
  1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자
  2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
   가. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인(이하 "사업계획승인"이라 한다)을 받은 자
   나. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「건축법」 제11조에 따른 건축허가(이하 "건축허가"라 한다)를 받은 자
   다. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자
   라. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자로서 다음의 어느 하나에 해당하는 자
    1) 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내인 자
    2) 등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자
  3.ㆍ4. (생  략)
  ② ∼ ⑧ (생  략)
 <관계 법령>