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1. 질의요지

「공공주택 특별법」 제50조 및 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제2항에 따라 300세대 이상의 공공임대주택(각주: 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목의 공공임대주택을 말하며, 이하 같음.)을 관리하는 주택관리업자(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제15호의 주택관리업자를 말하며, 이하 같음. )가 「공동주택관리법」 제52조제4항에 따른 관리방법 및 업무내용 등을 위반한 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장(각주: 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ자치구의 구청장을 말하며, 이하 같음.)이 「공동주택관리법」 제53조제1항제6호에 따라 영업정지 등을 명할 수 있는지?

※ 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 그 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

  이 사안의 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 「공동주택관리법」 제53조제1항제6호에 따라 영업정지 등을 명할 수 있습니다.

3. 이유

  「공동주택관리법」 제2조제1항제14호 및 제15호에서는 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하기 위하여 입주자등(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제5호 및 제6호에 따른 입주자와 사용자를 말하며, 이하 같음.)으로부터 의무관리대상 공동주택의 관리를 위탁받아 관리하는 주택관리업을 하는 자로서 같은 법 제52조제1항에 따라 등록한 자를 주택관리업자로 정의하고 있습니다. 

  그리고 「공공주택 특별법」 제50조 및 그에 따라 준용되는 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제51조제2항에서는 300세대 이상의 공공임대주택의 경우 임대사업자는 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리 하도록 하면서, 공공임대주택을 관리하는 주택관리업자의 관리상 의무에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다.

  한편 「공동주택관리법」 제52조제4항 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제66조에서는 공동주택에 배치된 주택관리사등의 결원 시 재배치의무(제1항)와 별표 1에 따른 기술인력 및 장비의 준수 의무(제2항)를 주택관리업자의 관리상 의무로 규정하고 있으며, 「공동주택관리법」 제53조제1항제6호에서는 주택관리업자가 같은 법 제52조제4항에 따른 관리방법 및 업무내용 등을 위반하여 공동주택을 관리하는 경우 시장․군수․구청장은 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 전부 또는 일부의 정지(이하 “영업정지등”이라 함)를 명할 수 있다고 규정하고 있습니다.

  그리고 「공공주택 특별법」 제50조, 민간임대주택법 제51조 및 같은 법 시행령 제41조제2항에서는 임대주택의 관리에 관하여 「공동주택관리법」의 일부 규정만을 선택적으로 적용하도록 하고 있는데, 「공동주택관리법」 제52조 및 제53조제1항제6호는 포함되어 있지 않습니다. 

  그러나 「공공주택 특별법」 제50조, 민간임대주택법 제51조 및 같은 법 시행령 제41조제2항은 「공동주택관리법」의 “공동주택의 관리”에 관한 일반적인 사항 중 임대주택에 적용할 수 있는 규정들을 한정적으로 나열한 것이고, 「공동주택관리법」 제52조 및 제53조제1항제6호는 주택관리업자가 공동주택을 관리할 때 준수해야 하는 기술인력 및 장비 기준 등 관리상 의무사항과 이를 위반하는 경우에 대한 제재처분 규정으로서 일반적인 “공동주택의 관리”에 관한 사항과는 구별되는 주택관리업자에 관한 사항을 정한 것이므로 민간임대주택법 시행령 제41조제2항 각 호에서 열거하고 있지 않다고 해서 관련 법령의 규정에 따라 공공임대주택을 관리하는 주택관리업자에게 「공동주택관리법」에 따른 주택관리업자의 관리상 의무 관련 규정이 적용되지 않는다고 볼 수는 없습니다.

  따라서 주택관리업자가 「공동주택관리법」 제7조에 따라 공동주택을 위탁관리하는 경우나 「공공주택 특별법」 제50조 및 민간임대주택법 제51조제2항에 따라 공공임대주택을 위탁관리하는 경우 모두 「공동주택관리법」에 따른 주택관리업자로서의 관리상 의무를 위반하였다면 해당 의무를 준수하지 않은 경우에 대한 제재처분이 동일하게 적용됩니다. 

< 관계 법령>
공동주택관리법
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 
  1. ～ 18. (생  략)
  19. "임대주택"이란 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다.
  20.․21. (생  략)
  ② (생  략)
제4조(다른 법률과의 관계) ① (생  략)
  ② 임대주택의 관리에 관하여 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 이 법을 적용한다. 
제52조(주택관리업의 등록) ① ～ ③ (생  략)
  ④ 주택관리업자의 등록의 절차, 영업의 종류와 공동주택의 관리방법 및 그 업무내용 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
  ⑤ㆍ⑥ (생  략)
제53조(주택관리업의 등록말소 등) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있다. (단서 생략)
  1. 〜 5. (생  략)
  6. 제52조제4항에 따른 관리방법 및 업무내용 등을 위반하여 공동주택을 관리한 경우
  7. 〜 11. (생  략)
  ② 〜 ④ (생  략)

공공주택특별법
제50조(공공임대주택의 관리) 주택의 관리, 임차인대표회의 및 분쟁조정위원회 등에 관하여는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조, 제52조 및 제55조를 대통령령으로 정하는 바에 따라 준용한다.

민간임대주택에 관한 특별법
제51조(민간임대주택의 관리) ① 민간건설임대주택 및 대통령령으로 정하는 민간매입임대주택의 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 「공동주택관리법」을 적용한다.
  ② 임대사업자는 민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모 이상에 해당하면 「공동주택관리법」 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다. 
  ③ 〜 ⑤ (생  략)

민간임대주택에 관한 특별법 시행령
제41조(민간임대주택의 관리) ① (생  략)
  ② 법 제51조제1항에 해당하는 민간임대주택의 관리에 대해서는 「공동주택관리법」 및 「공동주택관리법 시행령」 중 다음 각 호의 규정만을 적용한다. 
  1. 「공동주택관리법」 제8조에 따른 구분관리에 관한 사항
  2. 「공동주택관리법」 제23조제4항에 따른 관리비 등의 공개에 관한 사항
  3. 「공동주택관리법」 제27조제1항에 따른 회계서류의 작성ㆍ보관에 관한 사항
  4. 「공동주택관리법」 제63조에 따른 관리주체의 업무에 관한 사항
  5. ～ 13. (생  략)
  ③ 〜 ⑥ (생  략)