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1. 질의요지

「공동주택관리법」 제11조제1항에서는 “의무관리대상 공동주택(각주: 150세대 이상 공동주택 중 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택으로서 「공동주택관리법 시행령」 제2조 각 호의 공동주택을 말하며(「공동주택관리법」 제2조제1항제2호 참조), 이하 같음.)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리”하도록 규정하고 있는바, 입주예정자의 과반수는 건설세대수의 과반수를 의미하는지 아니면 분양계약 또는 임대(각주: 「공동주택관리법」 제2조제19호에 따른 “임대주택”을 임대하는 경우가 아닌 것을 전제로 논의함.)계약을 체결한 세대수의 과반수를 의미하는지?

※ 질의배경

  민원인은 위의 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 건설세대수의 과반수를 의미한다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함. 

2. 회답

  이 사안의 경우 입주예정자의 과반수는 건설세대수의 과반수를 의미합니다. 

3. 이유

  「공동주택관리법」 제11조제1항에서는 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하도록 하고 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자등(각주: 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속과 공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외함) 등을 말하며(「공동주택관리법」 제2조제1항제5호부터 제7호까지 참조), 이하 같음. )에게 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 입주자등이 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의(각주: 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 「공동주택관리법」 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말하며(「공동주택관리법」 제2조제8호 참조), 이하 같음.)를 구성하여야 한다고 규정하고 있습니다.

  이와 같이 「공동주택관리법」 제11조제1항에서 입주예정자의 과반수가 입주할 것을 기준으로 공동주택을 관리하는 자를 사업주체에서 입주자등으로 변경하도록 하는 것은 입주예정자의 과반수 이상이 입주해야 다수의 의사를 반영하여 해당 공동주택 관리에 관한 의사 결정 주체를 구성하고 공동주택을 안정적으로 관리할 수 있다는 전제 하에 그 이전까지는 사업주체에게 관리 의무를 부과하는 것으로 보아야 합니다.

  한편 「공동주택관리법」 제14조제1항 및 같은 법 시행령 제13조제1항에 따르면 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 2년 임기의 동별 대표자로 구성하는데 입주예정자의 과반수를 분양계약 또는 임대계약을 체결한 세대수의 과반수로 볼 경우 총 건설세대수의 과반수가 입주하지 않은 상황에서도 입주자등을 대표하는 입주자대표회의를 구성하게 되어 입주자대표회의가 구성된 이후에 입주하는 다수 입주자등의 의사를 입주자대표회의가 동별 대표자의 임기 동안 대표하지 못하게 되는 문제가 발생할 뿐 아니라, 분양계약 또는 임대계약이 이루어지는 시점에 따라 입주예정자의 수가 계속 변동되어 공동주택 관리자의 변동 시점을 확정하기 곤란하므로 법적 안정성과 예측가능성을 확보하기 어려워집니다.

  이러한 점을 종합적으로 고려하면 「공동주택관리법」 제11조제1항의 “입주예정자”라는 용어는 같은 법 제2조제7호에 따른 “입주자등”과 연계하여 향후 입주할 모든 세대를 아우르기 위한 것으로 보아야 하고 “입주예정자의 과반수”는 입주를 목적으로 건설된 총 건설세대수의 과반수를 의미하는 것으로 보는 것이 타당합니다.
<관계 법령>
「공동주택관리법」
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
  1. ～ 4. (생  략)
  5. "입주자"란 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 말한다.
  6. ～ 21. (생  략)
  ② (생  략)
제11조(관리의 이관) ① 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자등에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 한다.
  ② 입주자등이 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성하여야 한다.
  ③ (생  략)