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1. 질의요지

「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 함)가 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택(이하 “공공지원민간임대주택”이라 함)에 대하여 새로운 임차인과 종전의 임대차계약(각주: 민간임대주택법 제5조에 따른 임대사업자 등록 후에 체결된 임대차계약임을 전제로 함)보다 임대료를 증액하여 새로운 임대차계약을 체결하는 경우, 새로운 임대차계약의 임대료는 같은 법 제44조제1항제1호에 따라 산정해야 하는지 아니면 같은 조 제2항에 따라 산정해야 하는지?

※ 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 민간임대주택법 제44조제2항에 따라 임대료를 산정해야 한다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

  이 사안의 경우 임대료는 민간임대주택법 제44조제2항에 따라 산정해야 합니다.

3. 이유

  민간임대주택법 제44조제1항제1호에서는 임대사업자가 공공지원민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(각주: 임대보증금과 월임대료를 포함하며, 이하 같음.)는 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료로 하도록 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 임대사업자가 “임대기간” 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구할 수 없도록 규정하고 있습니다.

  그런데 민간임대주택법에 따라 민간임대주택을 임대하려는 자는 같은 법 제5조에 따라 임대사업자로 등록을 해야 하고, 임대사업자로 등록한 이후 처음으로 임대차계약을 체결할 때 비로소 같은 법 제46조제1항 및 같은 법 시행령 제36조제1항제2호에 따라 임대료를 신고하게 되므로, 이 때 임대료를 민간임대주택법 제44조제1항에 따른 최초 임대료로 보아야 합니다.(각주: 법제처 2019. 7. 5. 회신 19-0184 해석례 참조)

  그리고 임대료 증액 제한에 대해 규정하고 있는 민간임대주택법 제44조제2항은 민간임대주택법이 2019년 4월 23일 법률 제16386호로 개정되면서 현행과 같이 개정된 것으로, 종전에는 임대사업자에게 “임대의무기간”(각주: 민간임대주택법 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간을 말하며(같은 법 제43조제1항 참조), 이하 같음.) 동안 임대료 증액이 제한되도록 하면서 공공지원민간임대주택에 대해서는 8년의 임대의무기간을 넘는 임대기간 동안에도 임대료 증액을 제한할 수 있도록 규정하고 있었으나, 공공지원민간임대주택 외의 민간임대주택의 경우도 임대의무기간 경과 후 임대등록을 유지하면 세제혜택이 지속된다는 점을 고려하여 세제혜택을 받는 기간 동안에는 임대료 증액을 제한하기 위해 공공지원민간임대주택 여부와 상관 없이 모든 임대주택에 대하여 “임대의무기간”이 아닌 “임대기간” 동안 임대료 증액을 제한하도록 변경(각주: 2019. 4. 4. 의안번호 제2019628호로 발의된 민간임대주택법 일부개정법률안(대안) 의안원문 및 2019. 4. 23. 법률 제16386호로 개정되어 2019. 10. 24. 시행된 민간임대주택법 개정이유․주요내용 참조)한 것입니다.

  그렇다면 민간임대주택법 제44조제2항에 따른 임대기간은 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결할 때마다 정해지는 각각의 임대차 계약기간을 의미하는 것이 아니라 임대사업자가 민간임대주택을 임대하기 위하여 임대등록을 유지하는 모든 기간을 의미하는 것으로 보아야 하므로, 이 사안의 경우 임대료는 민간임대주택법 제44조제1항제1호가 아니라 같은 조 제2항에 따라 산정해야 합니다. 
<관계 법령>
민간임대주택에 관한 특별법
제44조(임대료) ① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다. 
  1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료
  2. 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 "종전임대차계약"이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료
  ② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. 
  ③ ∼ ⑤ (생  략)