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1. 질의요지

「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항에 따른 임대의무기간 동안 임대기간을 2년으로 정하고 그 임대기간 동안 임대료를 증액하는 청구가 없었던 계약이 만료되어 임대사업자가 같은 법 제44조제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하는 경우, 1년 전 임대료를 기준으로 5퍼센트의 범위에서 임대료를 증액할 수 있는지, 아니면 2년 전 임대료를 기준으로 10퍼센트의 범위에서 임대료를 증액할 수 있는지?

※ 질의배경

  민원인은 임대사업자의 임대의무기간 동안에 임대기간을 2년으로 정하고 임대료를 증액하는 청구가 없었던 계약이 만료되어 임대사업자가 임대료의 증액을 청구하는 경우, 임대료 증액 청구의 상한에 관하여 국토교통부와 의견 대립이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

  「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항에 따른 임대의무기간 동안 임대기간을 2년으로 정하고 그 임대기간 동안 임대료를 증액하는 청구가 없었던 계약이 만료되어 임대사업자가 같은 법 제44조제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하는 경우, 1년 전 임대료를 기준으로 5퍼센트의 범위에서 임대료를 증액할 수 있습니다. 

3. 이유

  「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제44조제1항에서는 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함하며, 이하 같음)는 임대사업자가 정한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 임대사업자가 민간임대주택법 제43조제1항에 따른 임대의무기간(이하 “임대의무기간”이라 함) 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 연 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려해야 하되, 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다고 규정하고 있는바, 

  이 사안은 임대의무기간 동안에 임대기간을 2년으로 정하고 그 임대기간 동안 임대료를 증액하는 청구가 없었던 계약이 만료되어 임대사업자가 민간임대주택법 제44조제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하는 경우, 1년 전 임대료를 기준으로 5퍼센트의 범위에서 임대료를 증액할 수 있는지, 아니면 2년 전 임대료를 기준으로 10퍼센트의 범위에서 임대료를 증액할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.

  먼저, 민간임대주택법 제44조제2항에서는 임대사업자가 임대의무기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 “연 5퍼센트의 범위에서” 주거비 물가지수 등을 고려해야 한다고 규정하고 있는바, 임대기간을 2년으로 정하고 그 임대기간 동안 임대료를 증액하는 청구 없이 해당 계약이 만료된 경우 “연 5퍼센트의 범위”에서 증액할 수 있다는 것이 1년 전 임대료를 기준으로 5퍼센트의 범위에서 임대료를 증액할 수 있다는 것을 의미하는지, 아니면 2년 전 임대료를 기준으로 10퍼센트의 범위에서 임대료를 증액할 수 있다는 것을 의미하는지 여부가 문언상으로는 명확하지 않으므로 해당 규정의 입법 취지와 입법 연혁 등을 고려하여 살펴야 할 것입니다.

  그런데, 2005년 7월 13일 법률 제7598호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「임대주택법」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되어 2015. 12. 29. 시행된 민간임대주택법으로 제명이 변경되기 전의 것을 말함)에서는 제14조제2항을 신설하여 건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 「주택임대차보호법」이 정한 범위에서 주거비물가지수, 인근지역의 전세가격변동률 등을 고려해야 한다고 규정하였는바, 해당 규정의 입법 취지는 임대사업자가 경제 여건을 고려하지 않고 「주택임대차보호법」에 따라 허용되는 최고 한도로 임대료를 증액하여 건설임대주택을 과도한 영리 목적에 이용하는 것을 방지함으로써 임차인의 주거생활의 안정을 보장하기 위한 것이었습니다(2005. 7. 13. 법률 제7598호 일부개정되어 같은 날 시행된 「임대주택법」 일부개정법률안 국회 심사보고서 참조).

  그리고, ① 2015년 8월 28일 법률 제13499호로 전부개정되어 2015년 12월 29일 시행된 민간임대주택법에서 민간임대사업을 육성하기 위하여 종전 임대사업자에게 적용된 6가지 규제 중 4가지 규제를 폐지하면서도 임대의무기간 및 임대료 증액 제한에 관한 규정은 유지한 입법 연혁과 ② 민간임대주택법 제4조에서는 국가 및 지방자치단체는 민간임대주택의 공급 확대(제1호) 등을 위하여 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금을 우선적으로 지원하고, 「조세특례제한법」 등이 정하는 바에 따라 조세를 감면할 수 있도록 민간임대주택에 대한 혜택을 규정하여 민간임대주택의 공급을 촉진함으로써 국민의 주거생활을 안정시키려는 입법 취지에 비추어 볼 때, 민간임대주택법 제44조제2항에 따른 “연 5퍼센트의 범위”는 임차인의 주거생활을 충분히 보장할 수 있는 방향으로 해석하여야 할 것입니다.  
 
  그렇다면, 민간임대주택법 제44조제2항에 따른 “연 5퍼센트의 범위”는 임대의무기간 동안에는 1년 단위로 임대료를 증액하고 그 증액의 범위를 임대료의 5퍼센트로 한정하는 의미로서, 이 사안과 같이 임대의무기간 동안에 임대기간을 2년으로 정하고 그 임대기간 동안 임대료를 증액하는 청구가 없었던 계약이 만료되어 임대사업자가 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 1년 전 임대료를 기준으로 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수 등을 고려하여 증액할 수 있다고 할 것입니다.

  따라서, 임대의무기간 동안에 임대기간을 2년으로 정하고 임대료를 증액하는 청구가 없었던 계약이 만료되어 임대사업자가 민간임대주택법 제44조제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하는 경우, 1년 전 임대료를 기준으로 5퍼센트의 범위에서 증액할 수 있습니다.