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1. 질의요지

「건축법」 제16조제1항 본문에서는 건축주가 같은 법 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제12조제1항제3호에서는 「건축법」 제16조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항 중 건축주ㆍ설계자ㆍ공사시공자 또는 공사감리자(이하 “건축관계자”라 함)를 변경하는 경우에는 신고하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제11조제1항제1호에서는 「건축법」 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우에 그 양수인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함함. 이하 같음)하여야 한다고 규정하고 있는바, 

  건축허가 후 토목공사만 이루어져 외관상 건축물의 외형이 없는 상태의 토지를 경매로 낙찰받은 자가 제출한 해당 토지에 대한 매각허가 결정서 및 매각대금 완납서류를 「건축법 시행규칙」 제11조제1항제1호에 따른 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”로 볼 수 있는지?

※ 질의배경

○ 건축허가가 있는 토지를 경락받은 민원인이 해당 토지에 대한 매각허가 결정서 및 매각대금 완납서류를 제출하여 해당 토지에 존재하는 건축허가의 건축주 명의변경이 가능한지 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부가 「건축법 시행규칙」 제11조제1항제1호에 따른 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류로 인정할 수 없다고 하자, 법령해석을 요청함.

2. 회답

  건축허가 후 토목공사만 이루어져 외관상 건축물의 외형이 없는 상태의 토지를 경매로 낙찰받은 자가 제출한 해당 토지에 대한 매각허가 결정서 및 매각대금 완납서류를 「건축법 시행규칙」 제11조제1항제1호에 따른 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”로 볼 수 없습니다

3. 이유

  「건축법」 제16조제1항 본문에서는 건축주가 같은 법 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제12조제1항에서는 「건축법」 제16조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 같은 항 각 호의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다고 규정하면서, 같은 항 제3호에서는 건축관계자를 변경하는 경우에는 신고하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제11조제1항제1호에서는 「건축법」 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우에 그 양수인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다고 규정하고 있는바, 

  이 사안은 건축허가 후 토목공사만 이루어져 외관상 건축물의 외형이 없는 상태의 토지를 경매로 낙찰받은 자가 제출한 해당 토지에 대한 매각허가 결정서 및 매각대금 완납서류를 「건축법 시행규칙」 제11조제1항제1호에 따른 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”로 볼 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.

  먼저, 「건축법 시행규칙」 제11조제1항에서는 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우(제1호) 등 같은 항 각 호에 해당하는 경우에 그 양수인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다고 규정하고 있고, 「민사집행법」 제135조에서는 경매절차상 매수인이 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다고 규정하고 있는 점을 종합해 볼 때, 「건축법 시행규칙」 제11조제1항에 따른 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”에는 부동산에 대한 권리관계 및 현황이 기재되어 있는 공적장부인 부동산등기부등본 외에 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물에 대해 경매로 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류도 포함될 수 있다고 할 것입니다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296 판결례 및 수원지방법원 제1행정부 2010. 12. 30. 선고 2010구합12232 판결례 참조).

  그러나, 「건축법 시행규칙」 제11조제1항제1호에 따라 건축주의 명의를 변경하려는 양수인이 제출하는 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”는 허가대상 건축물에 관한 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 의미한다고 할 것인데(대법원 2015. 10. 29. 선고 2013두11475 판결례 참조), 건축허가 등을 받아 착공 신고한 뒤, 건축물로서의 외형을 전혀 갖추지 않은 상태에서 토목공사만 이루어진 토지를 경매로 낙찰받은 경우라면 아직 외형을 갖추지 못한 건축물은 해당 경매의 대상이 될 수 없을 뿐만 아니라, 매각허가결정에는 매각한 부동산을 적도록 규정하고 있는 「민사집행법」 제128조에 비추어 볼 때, 경매의 대상이 되지 않은 미완성 건축물은 매각허가결정서에 기재되어 있지 않을 것이므로 해당 토지에 대한 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류로는 건축물의 권리관계의 변동사실을 증명할 수 없다고 할 것입니다.

  한편, 외형을 갖추지 못한 건축물이 경매의 대상이 될 수 없다고 하더라도, 토지에 대한 경매절차가 진행될 때 「민법」 제256조에 따라 해당 토지의 소유자는 그 토지에 부합한 물건의 소유권을 함께 취득하게 되므로 건축될 건축물의 소유권도 토지와 함께 양도된 것으로 볼 수 있고, 그 경우에는 토지의 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류를 건축물의 양도와 관련된 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류로 인정할 수 있다는 의견이 있을 수 있습니다. 

  그러나, 「민법」 제256조는 부동산에 동산인 물건이 부합하는 경우 부동산의 소유자가 부합한 물건의 소유권을 취득한다는 규정으로서, 부동산인 토지에 부동산인 건축물이 부합하는 경우에 관한 규정은 아닐 뿐만 아니라, 건축물을 구성하는 철골 구조물 등이 물건으로서 토지에 부합되는 경우가 있다고 하더라도, 이 사안과 같이 토목공사만 이루어져 어떠한 구조물도 설치되기 전이라면, 이후 건축 공사가 진행될 것까지 예정하여 그러한 건축물이나 구조물 등이 해당 토지에 부합한다고 볼 수는 없으므로, 토목공사만 진행된 토지에 대한 경매로 토지에 건축될 예정인 건축물의 소유권도 토지와 함께 양도된 것으로는 볼 수 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 건축허가 후 토목공사만 이루어져 외관상 건축물의 외형이 없는 상태의 토지를 경매로 낙찰받은 자가 제출한 해당 토지에 대한 매각허가 결정서 및 매각대금 완납서류를 「건축법 시행규칙」 제11조제1항제1호에 따른 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”로 볼 수는 없다고 할 것입니다.