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1. 질의요지

「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제5조제1항에서는 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말함. 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 함)에게 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 같은 조 제1항에 따라 등록하는 경우 기업형임대사업자 및 일반형임대사업자(제1호), 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택(제2호), 기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택(제3호)에 따라 구분하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항 본문에서는 같은 조 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하려는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있습니다.

  그리고, 민간임대주택법 제6조제1항제3호에서는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 같은 법 제5조제1항에 따라 등록한 날부터 1개월이 경과하기 전 또는 같은 법 제43조제1항에 따른 임대의무기간(이하 “임대의무기간”이라 함)이 경과한 후 등록 말소를 신청하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다고 규정하고 있는바,
 
  일반형임대사업자가 임대의무기간이 지나기 전에 민간임대주택법 제6조제1항 각 호 외의 사유로 같은 법 제5조제3항 본문에 따라 등록한 사항의 말소 신고를 할 경우, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 그 등록을 말소할 수 있는지?

※ 질의배경

○ 단기임대주택을 보유한 일반형임대사업자인 민원인은 임대의무기간이 지나기 전에 임대주택에 직접 거주하기 위해 임대사업자 등록을 말소할 수 있는지에 대해 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부로부터 임대의무기간이 지나지 아니한 경우 임대사업자 등록을 말소할 수 없다는 회신에 이의가 있어 법령해석을 요청함. 

2. 회답

  일반형임대사업자가 임대의무기간이 지나기 전에 민간임대주택법 제6조제1항 각 호 외의 사유로 같은 법 제5조제3항 본문에 따라 등록한 사항의 말소 신고를 할 경우, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 그 등록을 말소할 수 없습니다.

3. 이유

  민간임대주택법 제2조제1호에서는 “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 제5조에 따라 등록한 주택을 말하고, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제6호에서는 “단기임대주택”이란 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다고 규정하고 있고, 같은 조 제7호에서는 “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 민간임대주택법 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다고 규정하고 있고, 민간임대주택법 제5조제1항에서는 주택을 임대하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 같은 조 제1항에 따라 등록하는 경우 기업형임대사업자 및 일반형임대사업자(제1호), 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택(제2호), 기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택(제3호)에 따라 구분하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항 본문에서는 같은 조 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있습니다.

  그리고, 민간임대주택법 제6조제1항제3호에서는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 같은 법 제5조제1항에 따라 등록한 날부터 1개월이 경과하기 전 또는 임대의무기간이 경과한 후 등록 말소를 신청하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제43조제1항에서는 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다고 규정하고 있는바,
 
  이 사안은 일반형임대사업자가 임대의무기간이 지나기 전에 민간임대주택법 제6조제1항 각 호 외의 사유로 같은 법 제5조제3항 본문에 따라 등록한 사항의 말소 신고를 할 경우, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 그 등록을 말소할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
   
  먼저, 민간임대주택법 제5조제1항에서는 주택을 임대하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항 본문에서는 같은 조 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하려는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제6조제1항제3호에서는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 같은 법 제5조제1항에 따라 등록한 날부터 1개월이 경과하기 전 또는 임대의무기간이 경과한 후 등록 말소를 신청하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다고 규정하고 있고, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제6항에서는 임대사업자 등록 후 1개월이 지나기 전 또는 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택이 없게 된 경우에는 30일 이내에 말소신고를 하여야 한다고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 민간임대주택법 제5조제3항 본문에 따라 임대사업자가 임대사업자 등록 말소 신고를 하고, 이에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 등록을 말소할 수 있는 경우는 임대사업자로 등록한 날부터 1개월이 경과하기 전이나 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택이 없게 된 경우 등 민간임대주택법 제6조제1항 각 호의 사유로 한정되는 것이 문언상 명백하다고 할 것입니다.

  그리고, 민간임대주택법 제43조제1항에서는 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 전단에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다고 규정하고 있는바,  임대사업자는 민간임대주택법 제43조제2항 전단에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하거나 같은 조 제4항에 따라 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있는 경우를 제외하고는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 할 것입니다.

  또한, 민간임대주택법은 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적(제1조)으로 하는 법률로서, 같은 법 제43조에서 임대의무기간을 규정하고 있는 입법 취지는 무주택 임차가구의 보호를 강화하기 위한 것으로 보아야 할 것인바, 일반형임대사업자가 임대의무기간이 지나기 전에 민간임대주택법 제6조제1항 각 호 외의 사유로 같은 법 제5조제3항 본문에 따라 등록한 사항의 말소 신고를 할 경우, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 그 등록을 말소할 수 있다고 해석하는 것은 민간임대주택법의 입법 목적이나 같은 법 제43조의 입법 취지에도 부합하지 않는다고 할 것입니다.

  따라서, 일반형임대사업자가 임대의무기간이 지나기 전에 민간임대주택법 제6조제1항 각 호 외의 사유로 같은 법 제5조제3항 본문에 따라 등록한 사항의 말소 신고를 할 경우, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 그 등록을 말소할 수 없다고 할 것입니다.