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1. 질의요지

「공공주택 특별법 시행규칙」 제40조에서는 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제4항 및 제56조제7항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준은 별표 7과 같다고 규정하고 있고, 같은 규칙 별표 7 제1호나목에서는 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 공공건설임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 “산정가격”이라 함)에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 별표 제2호다목에서는 산정가격의 계산방법을 “산정가격 = “분양전환 당시”의 표준건축비(국토교통부장관이 고시하는 가격을 말함) + 최초입주자 모집 공고 당시의 택지비 + 택지비 이자”라고 규정하고 있는바, 

  산정가격 계산 시 “분양전환 당시”는 임대기간 만료 후 분양전환 계약 체결일인지 아니면 임대기간 만료 전 분양전환시기 등에 대한 사전안내문 발송일인지?

※ 질의배경

○ 공공건설임대주택은 임대기간 만료(2016. 7. 31.) 후 분양전환되는데, 한국토지주택공사는 2016년 4월 8일 분양전환 사전 안내문을 발송하였고, 표준건축비의 5% 인상을 내용으로 하는 국토교통부 고시가 2016년 6월 8일부터 시행되었으며, 한국토지주택공사에서 인상된 표준건축비를 기준으로 산정가격을 계산하였고, 민원인은 국토교통부에 “분양전환 당시”의 의미를 질의하였으며, 국토교통부는 “분양전환 당시”는 분양전환계약일이라 답변함. 

○ 이에 민원인은 분양전환 당시는 분양전환절차가 개시되는 시점인 분양전환사전안내문 발송일 등 표준건축비 인상 이전이 되어야 한다고 주장하면서 법령해석을 요청함. 

2. 회답

  「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 7 제2호다목의 산정가격 계산 시 “분양전환 당시”는 임대기간 만료 후 분양전환 계약 체결일입니다.

3. 이유

  「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에서는 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 공공임대주택이라고 규정하고 있고, 같은 법 제50조의3제1항과 같은 법 시행령 제55조제1항에서는 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인, 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인 등에게 우선 분양전환하여야 한다고 규정하고 있으며, 「공공주택 특별법 시행규칙」 제40조에서는 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제4항 및 제56조제7항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준은 별표 7과 같다고 규정하고 있고, 같은 규칙 별표 7 제1호나목에서는 공공건설임대주택의 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 산정가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 별표 제2호다목에서는 산정가격의 계산방법을 “산정가격 = 분양전환 당시의 표준건축비(국토교통부장관이 고시하는 가격을 말함) + 최초입주자 모집 공고 당시의 택지비 + 택지비 이자”라고 규정하고 있는바, 

  이 사안은 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 7 제2호다목의 산정가격 계산 시 “분양전환 당시”란 임대기간 만료 후 분양전환 계약 체결일인지 아니면 임대기간 만료 전 분양전환시기 등에 대한 사전안내문 발송일인지 여부에 관한 것이라 하겠습니다. 

  먼저, 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 7 제2호다목에서는 산정가격의 계산방법을 “산정가격 = 분양전환 당시의 표준건축비(국토교통부장관이 고시하는 가격을 말함) + 최초입주자 모집 공고 당시의 택지비 + 택지비 이자”라고 규정하고 있으나, 공공주택 특별법령에서는  “분양전환 당시”의 의미가 무엇인지 명확하게 규정하고 있지 않습니다. 

  그런데, 일반적으로 “당시”(當時)란 “일이 있었던 바로 그 때 또는 이야기하고 있는 그 시기”를 의미하므로(국립국어원 표준국어대사전 참조), 분양전환 당시는 분양전환이 있었던 바로 그 때나 분양전환 절차가 개시되는 그 시기라고 할 것입니다. 

  그리고, 「공공주택 특별법」 제2조제4호에서는 “분양전환”이란 공공임대주택을 제4조제1항 각 호에 규정된 자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제50조의2제1항과 같은 법 시행령 제54조제1항제6호에서는 공공주택사업자는 공공임대주택을 5년의 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 법 제50조의3제2항 및 같은 법 시행령 제55조제2항에서는 공공주택사업자는 임대의무기간이 종료한 후 임차인에게 분양전환을 통보한 날부터 6개월 이상 임차인이 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 해당 공공건설임대주택을 제3자에게 매각할 수 있다고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 등은 임대기간이 만료된 후 분양전환 신청기간에 분양전환신청을 하고, 공공주택사업자와 분양전환 계약을 체결하며, 그 계약에 따라 임차인 등에게 분양전환되는 것이므로 “분양전환 당시”란 임대기간이 만료된 후 분양전환 신청기간에 분양전환 계약을 체결할 때를 말한다고 보아야 할 것입니다. 

  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 7 제2호다목의 산정가격 계산 시 “분양전환 당시”는 임대기간 만료 후 분양전환 계약 체결일이라고 할 것입니다.