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1. 질의요지

「주택법 시행령」 제38조제1항제1호가목에서는 지역주택조합 조합원의 자격 요건 중 하나로 주택조합설립인가신청일(해당 주택건설대지가 「주택법」 제41조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날을 말함)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령이 정하는 지위에 있는 경우를 포함함)하지 아니하거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자일 것을 규정하고 있고, 

  「주택법 시행규칙」 제18조제1항에서는 「주택법 시행령」 제38조제1항제1호가목에서 “국토교통부령으로 정하는 지위”란 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함함)의 지위(당첨된 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 등을 보유하고 있는 경우를 말함)를 말한다고 규정하고 있는바, 

  주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간 동안에 주택에 당첨된 사실은 있으나, 그 입주 계약을 체결하지 않거나 입주 계약은 체결했으나 전매한 경우가 「주택법 시행령」 제38조제1항제1호가목에 따른 주택을 소유한 경우에 해당하는지?

※ 질의배경

○ 민원인은 지역주택조합설립인가신청일 후에 주거전용면적 85㎡ 이하의 일반분양 주택 1채 당첨된 사실이 있으나, 계약을 체결하지 않아 당첨된 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격을 보유하고 있는 경우가 아니므로 당첨자의 지위에 해당하지 않고, 주택 1채를 소유한 것으로 볼 수 없는 것이 아닌지를 국토교통부에 질의하였는데, 국토교통부로부터 「주택법 시행규칙」 제18조제1항은 과거에 당첨 사실이 있으나 조합설립인가신청일부터 입주가능일까지 당첨자 지위를 보유하지 아니한 자에게 조합원 자격을 허용하겠다는 취지이기 때문에 설립인가신청일부터 입주가능일까지의 기간 중 어느 한 시점이라도 당첨자의 지위를 보유하는 경우에는 주택소유자로 간주한다는 답변을 받자 이에 이의가 있어 직접 법제처에 법령해석을 요청함. 

2. 회답

  주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간 동안에 주택에 당첨된 사실은 있으나, 그 입주 계약을 체결하지 않거나 입주 계약은 체결했으나 전매한 경우에도 「주택법 시행령」 제38조제1항제1호가목에 따른 주택을 소유한 경우에 해당합니다. 

3. 이유

  「주택법」 제32조제1항 전단에서는 많은 수의 구성원이 주택(같은 법 제16조에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택을 말함)을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(같은 조 제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외함) 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제7항에서는 같은 조 제1항에 따라 인가를 받는 주택조합 구성원의 자격기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 「주택법 시행령」 제38조제1항제1호가목에서는 지역주택조합 조합원의 자격 요건 중 하나로 주택조합설립인가신청일(해당 주택건설대지가 「주택법」 제41조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날을 말함)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령이 정하는 지위에 있는 경우를 포함함. 이하 같음)하지 아니하거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자[세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함함) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하거나 세대원 중 1인에 한하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주를 말하며, 이에 해당하는지 여부에 관한 구체적인 기준은 국토교통부령으로 정함]일 것을 규정하고 있습니다. 

  그리고, 「주택법 시행규칙」 제18조제1항에서는 「주택법 시행령」 제38조제1항제1호가목에서 “국토교통부령으로 정하는 지위”란 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함함)의 지위(당첨된 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 등을 보유하고 있는 경우를 말함)를 말한다고 규정하고 있는바, 

  이 사안은 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간 동안에 주택에 당첨된 사실은 있으나, 그 입주 계약을 체결하지 않거나 입주 계약은 체결했으나 전매한 경우가 「주택법 시행령」 제38조제1항제1호가목에 따른 주택을 소유한 경우에 해당하는지에 관한 것입니다.

  먼저, 「주택법 시행규칙」 제18조제1항의 괄호 부분에서는 조합원 자격을 얻거나 유지할 수 없는 “주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유한 경우”에 포함되는 “당첨자의 지위”를 “당첨된 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 등을 보유하고 있는 경우”로 규정하고 있어, 지역주택조합 조합원 가입 자격을 얻은 사람이 주택조합설립인가신청일 이후에 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 공급되는 다른 주택에 당첨된 사실이 있더라도 입주 계약을 체결하지 않아 당첨 사실이 의미 없게 되거나 입주 계약은 체결했지만 전매를 한 경우라면 당첨자로서의 권리ㆍ자격을 보유하고 있는 상태가 아니므로 조합원의 자격을 유지할 수 있는 것으로도 해석될 여지가 없지 않습니다. 

  그러나, 법령을 해석할 때에는, 법 문언의 의미뿐만 아니라 입법자의 의도, 법령의 목적 등을 종합적으로 고려하여야 할 것인바, 2013년 10월 1일 국토교통부령 제29호로 「주택법 시행규칙」 제18조제1항을 개정하여 “당첨자의 지위”를 “당첨자의 지위(당첨된 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 등을 보유하고 있는 경우)”라고 규정하면서 괄호 안의 내용을 추가하게 된 입법배경을 살펴보면, 그 개정 전까지는 당첨자의 범위에 ⅰ) 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간 동안 당첨된 지위를 지닌 자뿐만 아니라 ⅱ) 주택조합설립인가신청일 전에 당첨된 사실이 있으나 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간 동안에는 당첨자의 지위를 보유하고 있지 아니한 자까지도 주택을 소유한 경우에 포함되는 것으로 해석될 여지가 있었는데, 이와 같이 ⅱ)에 해당하는 자에게까지 주택조합 조합원 자격을 제한하는 것은 법령의 지나친 확대해석이라는 법제처의 법령해석(법제처 2013. 4. 26. 회신 13-0067 해석례 참조)이 있음에 따라, 법령 개정을 통해 ⅱ)에 해당하는 자는 주택조합 조합원 자격에서 제외되지 않는다는 점을 명확히 하기 위하여 괄호 안의 내용을 추가하는 것으로 개정이 이루어진 것입니다. 

  따라서, 이와 같은 시행규칙의 개정으로 개정 전 「주택법 시행규칙」 제18조제1항의 의미인 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간에 주택을 소유하지 않거나, 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채 이상을 소유하지 않아야 하고, 이 경우 소유하지 않아야 한다는 것은 그 기간 동안에는 단 한순간이라도 주택 소유 사실 또는 당첨 사실이 있어서는 안 된다는 해당 규정의 본래의 의미가 변한 것은 아니라고 할 것입니다. 

  그리고, 「주택법 시행령」 제38조제1항제1호 및 같은 법 시행규칙 제18조제1항에서 지역주택조합 조합원이 될 수 있는 자격을 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 1채 소유한 자로 제한하고, “주택 소유”에 “당첨자의 지위”를 포함시킴으로써 당첨자의 지위에 있는 경우에는 주택조합의 조합원 자격이 없는 것으로 규정하고 있는 것은, 조합원이면 청약할 필요 없이 분양받을 수 있는 조합주택이 투기적 수단으로 악용되지 않도록 하기 위한 취지라고 할 것입니다. 그런데, 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간 동안 주택 소유 의사를 가지고 청약을 하여 당첨된 사실이 있음이 분명한 자를, 단지 전매하였다거나 입주 계약을 체결하지 않았다는 이유로 주택을 소유하지 않은 것으로 보게 된다면 분양권 전매 등을 반복하여 주택시장을 교란시키는 자까지도 주택조합 가입자격을 유지할 수 있게 되어, 조합원의 자격을 제한하려는 입법취지와 상반되는 불합리한 결과가 초래된다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려되어야 할 것입니다. 

  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간 동안에 주택에 당첨된 사실은 있으나, 그 입주 계약을 체결하지 않거나 입주 계약은 체결했으나 전매한 경우에도 「주택법 시행령」 제38조제1항제1호가목에 따른 주택을 소유한 경우에 해당한다고 할 것입니다. 

※ 법령정비의견

○ 법제처 법령해석으로 이미 주택조합설립인가신청일 전에 당첨된 사실이 있으나 주택조합설립인가신청일부터 해당 주택조합의 입주가능일까지의 기간 동안에 당첨자의 지위를 보유하고 있지 아니한 자는 주택을 소유한 경우에 포함되지 않음을 분명히 하고 있으므로 괄호의 문언이 불필요한 것이 아닌지 등을 검토하여 시행규칙에 반영해주거나, 보다 근본적으로는 현행 「주택법 시행령」 제38조제1호가목이 지나치게 복잡하게 규정된 문제가 있으므로, 국민이 보다 알기 쉽게 세목으로 구분하여 주택을 소유(당첨자의 지위를 포함함)하지 아니하거나, 주택조합설립인가신청일부터 해당 주택조합의 입주가능일까지의 기간 동안에는 주택에 당첨된 사실도 없어야 하며, 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채 이상을 소유하지 않아야 조합원의 자격을 얻거나 유지할 수 있음을 분명히 해 주는 방법 등을 검토하는 것이 바람직할 것입니다.