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1. 질의요지

「주택법 시행령」 제50조제1항에서는 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하도록 규정하고 있고, 같은 영 제52조제3항 전단에서는 「주택법」 제43조제3항 및 제8항에 따라 해당 공동주택의 관리방법 등을 결정한 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하도록 규정하고 있으며, 같은 항 후단에서는 신고한 사항이 변경된 경우에도 신고하도록 규정하고 있는바, 

  최초로 구성된 공동주택 입주자대표회의(이하 “제1기 입주자대표회의”라 함) 동별 대표자 전원의 임기만료를 이유로 제2기 이후의 공동주택 입주자대표회의 구성원인 동별 대표자를 선출하여 「주택법 시행령」 제52조제3항에 따른 신고를 할 때에 같은 영 제50조제1항에 따른 “4명 이상”의 입주자대표회의 구성요건을 충족하여야 하는지?

※ 질의배경

○ 민원인이 관리사무소장으로 있는 공동주택의 제1기 입주자대표회의가 4명 이상으로 구성된 이후에, 그 임기가 종료되어 새로이 동별 대표자를 선출하였으나, 선출된 동별 대표자가 4명에 미달함. 

○ 해당 지방자치단체에서 입주자대표회의 구성요건 미달을 이유로 입주자대표회의 구성 변경신고를 반려한 것에 대하여 민원인이 국토교통부에 질의하였는데, 국토교통부에서는 제2기 이후의 입주자대표회의의 경우에도 “4명 이상”의 입주자대표회의 구성요건을 충족하여야 한다고 답변하자, 이에 민원인이 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함. 

2. 회답

  제1기 입주자대표회의 동별 대표자 전원의 임기만료를 이유로 제2기 이후의 입주자대표회의 구성원인 동별 대표자를 선출하여 「주택법 시행령」 제52조제3항에 따른 신고를 할 때에도 같은 영 제50조제1항에 따른 “4명 이상”의 입주자대표회의 구성요건을 충족하여야 합니다. 

3. 이유

  「주택법」 제43조제3항에서는 입주자가 사업주체로부터 공동주택의 관리를 요구받은 때에는 입주자대표회의를 구성하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제52조제3항 전단에서는 해당 공동주택의 관리방법 등을 결정한 경우에는 그 날부터 30일 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하도록 규정하고 있으며, 같은 항 후단에서는 신고한 사항이 변경된 경우에도 신고하도록 규정하고 있습니다. 

  한편, 「주택법」 제43조제8항제2호에서는 입주자대표회의 구성ㆍ운영 및 의결사항 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제50조제1항에서는 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 「주택법」 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성한다고 규정하고 있는바,

  이 사안은 제1기 입주자대표회의 동별 대표자 전원의 임기만료를 이유로 제2기 이후의 공동주택 입주자대표회의 구성원인 동별 대표자를 선출하여 「주택법 시행령」 제52조제3항에 따른 신고를 할 때에 같은 영 제50조제1항에 따른 “4명 이상”의 입주자대표회의 구성요건을 충족하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다. 

  먼저, 공동주택의 입주자대표회의는 그 법적 성격이 스스로 권리ㆍ의무의 주체가 될 수 있는 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있을 뿐만 아니라, 현실적으로도 자치관리기구를 지휘ㆍ감독하는 등 공동주택의 관리업무를 수행하고 있으므로 특별한 다른 사정이 없는 한 법인 아닌 사단에 해당하는바(대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다6307 판결례 참조), 법인 아닌 사단으로서 입주자대표회의의 구성과 관련된 규정은 그 구성원과 제3자의 이해관계에 중요한 영향을 미치는 사항이고, 종전에는 입주자대표회의의 구성원의 수에 관하여 전혀 규정하지 않던 것을 2010년 7월 6일 대통령령 제22254호로 「주택법 시행령」 제50조제1항을 개정하여 입주자대표회의의 최소 구성원의 수를 “4명 이상”으로 명시한 점을 고려할 때, 입주자대표회의의 구성요건에 관한 규정은 강행규정으로 보아야 할 것입니다(법제처 2014. 11. 14. 회신 14-0628 해석례 참조). 

  그런데, 입주자대표회의를 “구성”한다는 것은 입주대표회의의 구성원과 임원을 선출함으로써 법인 아닌 사단인 입주자대표회의가 그 목적 달성에 이바지할 수 있도록 그 형식과 실질을 갖추는 것을 의미한다고 할 것인바, 입주자대표회의 구성원 전원의 임기만료로 인하여 새로운 임기의 구성원으로 변경하는 경우에는 입주자로부터 새로 위임을 받아 새로운 임기의 구성원으로 종전 임기의 입주자대표회의와는 실질적으로 구별되는 입주자대표회의의 형식과 실질을 새로이 갖추도록 하는 것이므로, 전임 입주자대표회의 동별 대표자 전원의 임기만료로 후임 입주자대표회의 동별 대표자와 임원을 선출하는 것을 최초로 입주자대표회의를 구성하는 것과 달리 볼 이유가 없다고 할 것입니다. 

  그렇다면, 제1기 입주자대표회의 동별 대표자 전원의 임기만료를 이유로 제2기 이후의 입주자대표회의의 동별 대표자를 새로이 선출하여  신고하는 경우에도 “4명 이상”으로 입주자대표회의의 구성원 수를 갖추어야 한다고 해석하는 것이 「주택법 시행령」 제50조제1항의 취지에 부합한다고 할 것입니다. 

  한편, 「주택법 시행령」 제50조제1항에서 규정하는 “4명 이상”의 입주자대표회의 구성요건은 입주자대표회의 최초 구성 시에만 갖추어야 하는 것이므로, 제2기 이후의 입주자대표회의의 구성 변경 시에는 적용되지 않는다는 의견이 있을 수 있습니다. 

  그러나, 「주택법 시행령」 제50조제1항은 입주자대표회의 구성의 최소 요건을 규정한 것이므로 전임 입주자대표회의 동별 대표자 전원의 임기만료로 제2기 이후의 입주자대표회의의 구성원 및 임원을 신고하는 것과 제1기 입주자대표회의 구성 신고를 달리 보기 어려울 뿐만 아니라, 원래 적법하게 “4명 이상”의 입주자대표회의 구성요건을 갖추었다가 임기 중간에 일부 구성원의 궐위 등으로 “4명 이상”의 구성요건을 갖추지 못하는 경우라도 입주자 대표기구로서의 성격을 상실하지 않은 경우라면 계속하여 그 기능을 수행할 수 있을 것이나(법제처 2014. 11. 14. 회신, 14-0628 해석례 참조), 궐위된 구성원은 주택법령과 관리규약이 정하는 바에 따라 언제든 선출될 수 있고, 새로 선출된 구성원의 임기는 궐위된 전임자의 잔여 임기라는 점 등을 고려할 때 동별 대표자 전원의 임기만료로 제2기 이후의 입주자대표회의 구성원을 새로이 선출할 때부터 “4명 이상”의 구성요건을 갖추지 못하는 경우와 동일하게 취급하기 어렵다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다. 

  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 제1기 입주자대표회의 동별 대표자 전원의 임기만료를 이유로 제2기 이후의 입주자대표회의 구성원인 동별 대표자를 선출하여 「주택법 시행령」 제52조제3항에 따른 신고를 할 때에도 같은 영 제50조제1항에 따른 “4명 이상”의 입주자대표회의 구성요건을 충족하여야 한다고 할 것입니다.