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1. 질의요지

「주택법 시행령」 제46조제2항 각 호 외의 부분 본문에서는 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대해서는 같은 영 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택의 범위에 관한 사항(제3호) 등을 적용하도록 규정하고 있고, 같은 항 각 호 외의 부분 단서에서는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택의 관리에 대해서는 「민간임대주택에 관한 특별법」이 정하는 바에 따르도록 규정하고 있으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조에서는 민간임대주택의 관리에 관한 사항을 규정하고 있는바, 

  「주택법 시행령」 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택 범위의 기준이 되는 세대수를 산정할 때에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 법 제51조에 따른 관리대상이 되지 않은 민간매입임대주택의 세대수를 포함하여야 하는지?

2. 회답

  「주택법 시행령」 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택 범위의 기준이 되는 세대수를 산정할 때에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 법 제51조에 따른 관리대상이 되지 않은 민간매입임대주택의 세대수를 포함하여야 하는 것은 아닙니다. 

3. 이유

  「주택법」 제43조제1항에서는 대통령령으로 정하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택(이하 “의무관리대상 공동주택”이라 함)을 같은 조 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제48조에서는 승강기 설치 여부 또는 중앙집중식 난방방식 여부 등 해당 공동주택의 구조와 세대수 등에 따라 의무관리대상 공동주택의 범위를 규정하고 있으며, 「주택법」 제43조제2항에서는 같은 조 제1항에 해당하는 의무관리대상 공동주택은 같은 조 제4항에 따라 자치관리하거나 같은 법 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다고 규정하고 있습니다. 

  또한, 「주택법」 제6조제1항에서는 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 및 「공공주택 특별법」에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 같은 법을 적용한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제46조제2항 각 호 외의 부분 본문에서는 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대해서는 같은 영 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택의 범위에 관한 사항(제3호) 등을 적용하도록 규정하고 있고, 같은 항 각 호 외의 부분 단서에서는 민간임대주택법에 따른 민간임대주택의 관리에 대해서는 민간임대주택법이 정하는 바에 따르도록 규정하고 있습니다. 

  한편, 민간임대주택법 제51조제1항에서는 민간건설임대주택 및 대통령령으로 정하는 민간매입임대주택의 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 「주택법」을 적용한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 임대사업자는 민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모 이상에 해당하면 「주택법」 제53조에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다고 규정하고 있는바, 

  이 사안은 「주택법 시행령」 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택 범위의 기준이 되는 세대수를 산정할 때에 민간임대주택법 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 법 제51조에 따른 관리대상이 되지 않은 민간매입임대주택의 세대수를 포함하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다. 

  먼저, 「주택법 시행령」 제46조제1항에서는 「주택법」 제5장 및 같은 법 시행령 제5장에서 정하는 공동주택의 관리에 관한 사항은 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택에 대하여 적용한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제46조제2항 각 호 외의 부분 본문에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대해서는 같은 영 제48조에 따른 주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택의 범위에 관한 사항(제3호) 등 같은 항 각 호만 적용한다고 규정하되, 같은 항 각 호 외의 부분 단서에서는 민간임대주택법에 따른 민간임대주택의 관리에 대해서는 민간임대주택법이 정하는 바에 따르도록 규정하고 있습니다. 

  이와 같이 「주택법 시행령」 제46조제1항 및 제2항 각 호 외의 부분 단서에 따르면 일반적인 공동주택과는 달리 민간임대주택법에 따른 민간임대주택의 관리에 대해서는 「주택법」 제5장 및 같은 법 시행령 제5장에 따른 공동주택 관리에 관한 사항이 적용되지 않으므로, 「주택법 시행령」 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택의 기준이 되는 세대수를 산정할 때에도 「주택법」의 적용이 배제되는 민간임대주택법상 민간임대주택의 세대수는 제외되어야 한다고 할 것입니다. 

  한편, 「주택법」 제6조제1항과 민간임대주택법 제3조에서는 임대주택의 관리에 관하여 민간임대주택법에서 정하지 아니한 사항에 대해서는 「주택법」을 적용한다고 규정하고 있는바, 민간임대주택법 제51조제1항 및 제2항에 따른 관리대상이 아닌 민간매입임대주택은 「주택법」에 따라 관리되어야 하므로 이러한 민간매입임대주택의 세대수는 「주택법 시행령」 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택의 세대수를 산정할 때 포함되어야 한다는 의견이 있을 수 있습니다. 

  그러나, 「주택법」 제43조제1항 및 같은 법 시행령 제48조에서는 모든 공동주택이 아니라 공동주택 중 일부만을 의무관리대상 공동주택으로 규정하고 있을 뿐이고, 임대주택의 특성상 임대주택의 관리방법은 민간임대주택법에서 별도로 규율되어야 할 것이므로, 민간임대주택법에 따른 관리방법의 규율을 받지 않는 임대주택이라고 하여 반드시 「주택법」에 따른 의무관리대상 공동주택이 되어야 하는 것은 아니라는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다. 

  이상과 같은 점을 고려할 때, 「주택법 시행령」 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택 범위의 기준이 되는 세대수를 산정할 때에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 법 제51조에 따른 관리대상이 되지 않은 민간매입임대주택의 세대수를 포함하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.