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1. 질의요지

「주택법」 제38조의2제1항에서는 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 일정지역에서 공급하는 주택의 경우에는 같은 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 “분양가상한제 적용주택”이라 함. 이하 같음)하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 같은 조 제1항의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성된다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항에서는 같은 조 제3항의 구성항목 중 건축비는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 건축비(이하 “기본형건축비”라 함)에 국토교통부령으로 정하는 금액을 더한 금액으로 한다고 규정하고 있는바, 

  사업주체가 건축 중인 공동주택을 공매로 취득하여 완공 후 일반인에게 공급하는 경우로서 그 공매 취득 가액이 해당 주택의 건축에 실제로 소요된 금액보다 낮은 경우 그 차액의 비율만큼 기본형건축비를 하향 조정하여 분양가상한제 적용주택의 분양가격을 산정해야 하는지?

※ 질의배경

○ 사업주체 A는 공정률 80% 단계의 공동주택을 공매절차에서 최초 공매가의 1/4 수준의 금액으로 취득하여 완공 후 분양한 자이고, 민원인은 A로부터 해당 주택을 공급받은 자임. 

○ 민원인은 A와 같이, 건축 중인 공동주택을 공매로 취득하여 완공 후 일반인에게 공급하는 경우로서 그 공매 취득 금액이 해당 주택의 건축에 실제로 소요된 금액보다 낮은 경우에는 그 차액의 비율만큼 기본형건축비를 하향 조정하여 분양가격을 산정해야 하는 것 아닌지 의문이 있어, 국토교통부 질의를 거쳐 법령해석을 요청함. 

2. 회답

  사업주체가 건축 중인 공동주택을 공매로 취득하여 완공 후 일반인에게 공급하는 경우로서 그 공매 취득 가액이 해당 주택의 건축에 실제로 소요된 금액보다 낮은 경우 그 차액의 비율만큼 기본형건축비를 하향 조정하여 분양가상한제 적용주택의 분양가격을 산정해야 하는 것은 아닙니다. 

3. 이유

  「주택법」 제38조의2제1항에서는 분양가상한제 적용주택의 경우 같은 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 같은 조 제1항의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성되며 그 구체적인 명세, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 국토교통부령으로 정한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항에서는 같은 조 제3항의 구성항목 중 건축비는 기본형건축비에 국토교통부령으로 정하는 금액을 더한 금액으로 한다고 규정하고 있는바, 

  이 사안은 사업주체가 건축 중인 공동주택을 공매로 취득하여 완공 후 일반인에게 공급하는 경우로서 그 공매 취득 가액이 해당 주택의 건축에 실제로 소요된 금액보다 낮은 경우 그 차액의 비율만큼 기본형건축비를 하향 조정하여 분양가상한제 적용주택의 분양가격을 산정해야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다. 

  먼저, 「주택법」 제38조의2에서 정하고 있는 분양가상한제는 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택의 분양가격의 상한을 제한함으로써 부동산 투기를 방지하고 중산ㆍ서민층의 주거비 부담을 완화하여 주택시장의 안정을 도모하는 데 그 취지가 있으므로, 해당 조항에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가 상한금액 이하로 실제 분양가격을 정하여 공동주택을 공급하면 분양가상한제를 준수하는 것이 된다고 할 것인바(대법원 2013. 7. 25. 선고 2011다388875,38882 판결례 참조), 사업주체가 공매절차에서 낮은 가액으로 취득한 공동주택을 일반인에게 공급하는 경우라고 하여 반드시 공매 취득 가액을 고려하여 분양가격을 더 낮추어야 할 의무까지는 없다고 할 것입니다. 

  그리고, 분양가 상한금액을 구성하는 기본형건축비는 공동주택에 설치되는 각종 시설의 품질, 인건비나 원자재 가격 등 제반 사정에 따라 소요비용이 변동하는 건축비의 특성을 반영하여 일정 시점에서의 공동주택에 관한 각종 법령을 준수하면서 주거환경 및 품질에 관한 최근의 추세를 반영하는 보편적인 공동주택을 건설하는 데 소요되는 적정한 비용의 기준을 고시로 정한 것인데(대법원 2013. 7. 25. 선고 2011다388875,38882 판결례 참조), 「주택법」 제38조의2 및 해당 국토교통부고시에는 공매로 취득한 공동주택의 경우 그 공매 취득 차액을 반영하여 기본형건축비를 조정하도록 한 규정을 두고 있지 않으므로, 분양가 상한금액을 산정할 때 그 공매 취득 가액과 실제 건축비와의 차액을 고려할 필요는 없다고 할 것입니다.

  따라서, 사업주체가 건축 중인 공동주택을 공매로 취득하여 완공 후 일반인에게 공급하는 경우로서 그 공매 취득 가액이 해당 주택의 건축에 실제로 소요된 금액보다 낮은 경우 그 차액의 비율만큼 기본형건축비를 하향 조정하여 분양가상한제 적용주택의 분양가격을 산정해야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.