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1. 질의요지

구 「임대주택법」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되어 같은 해 12. 29. 시행되기 전의 것을 말함) 제16조제1항에서는 임대주택은 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다고 규정하고 있는바, 

  임대사업자가 공공건설임대주택에 대하여 임차인과 매매의 예약 등의 계약을 통해 매매예약금 등의 명목으로 분양전환가격에 상당하는 금액을 받는 것이 구 「임대주택법」 제16조제1항에 따라 금지되는지?

※ 질의배경

○ 국토교통부는 구 「임대주택법」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 개정되어 같은 해 12. 29. 시행되기 전의 것) 제16조제1항에도 불구하고 임대사업자가 공공건설임대주택에 대하여 임차인과 “매매의 예약” 등의 계약을 통해 매매예약금 등의 명목으로 분양전환가격에 상당하는 금액을 받는 것이 가능한지에 관하여 의문이 있어 법제처에 법령해석을 요청함. 

2. 회답

  임대사업자가 공공건설임대주택에 대하여 임차인과 매매의 예약 등의 계약을 통해 매매예약금 등의 명목으로 분양전환가격에 상당하는 금액을 받는 것은 구 「임대주택법」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되어 같은 해 12. 29. 시행되기 전의 것을 말함) 제16조제1항에 따라 금지됩니다. 

3. 이유

  구 「임대주택법」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되어 같은 해 12. 29. 시행되기 전의 것을 말함. 이하 같음) 제2조제6호에서는 “분양전환”이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제16조제1항에서는 임대주택은 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다고 규정하고 있습니다. 

  한편, 구 「임대주택법」 제20조제1항에서는 임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 이에 따라 구 「임대주택법 시행령」(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 전부개정되어 같은 해 12. 29. 시행되기 전의 것을 말함. 이하 같음) 제21조제1항에서는 공공건설임대주택 중 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서는 제1항에 따른 공공건설임대주택의 최초 임대보증금과 임대료는 같은 항에도 불구하고 임차인의 동의가 있는 경우에는 임대차계약에 따라 상호전환할 수 있고, 이 경우 최초의 임대보증금은 해당 임대주택과 그 부대시설에 대한 건설원가에서 주택도시기금의 융자금을 뺀 금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있는바, 

  이 사안은 임대사업자가 공공건설임대주택에 대하여 임차인과 매매의 예약 등의 계약을 통해 매매예약금 등의 명목으로 분양전환가격에 상당하는 금액을 받는 것이 구 「임대주택법」 제16조제1항에 따라 금지되는지에 관한 것이라 하겠습니다. 

  먼저, 구 「임대주택법」은 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키기 위한 법률로서(제1조) 이와 같은 목적을 달성하기 위하여 임대사업자에 대한 지원과 더불어 각종 의무 또는 제한에 관한 사항을 규정하고 있는바, 임대의무기간 내 임대주택의 매각 금지 의무를 규정하고 있는 같은 법 제16조제1항은 국가의 지원 정도에 따라 50년부터 10년까지의 임대의무기간을 정하여 그 기간 동안 매각을 제한함으로써 임대주택이 임대의 목적이 아닌 분양 등의 다른 목적으로 사용되는 것을 방지하기 위한 취지라고 할 것입니다. 

  그리고, 구 「임대주택법」 제20조제1항 및 구 「임대주택법 시행령」 제21조에서는 임대사업자가 자의적으로 임대보증금과 임대료를 정하는 것을 방지하고 합리적인 임대보증금과 임대료로 임대주택을 공급하도록 하고 있는데, 이는 국민주거생활의 안정을 도모하는 근간이 된다고 할 것이므로(대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다23425 판결례 참조), 임대사업자가 임차인으로부터 받을 수 있는 금액은 임대차계약에 따른 임대보증금과 임대료로 한정되고, 이러한 임대보증금과 임대료도 국토교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수는 없다고 할 것입니다. 

  이와 같이 구 「임대주택법」에서는 임대의무기간 내에 임대주택의 매각을 금지하는 동시에(제16조제1항) 임대차계약에 따른 임대보증금 및 임대료를 엄격하게 제한하고 있는바(제20조제1항), 임대사업자가 임대의무기간이 지나지 아니한 임대주택에 대하여 임차인과 매매의 예약 등의 계약을 통해 매매예약금 등의 명목으로 분양전환가격에 상당하는 금액을 받는 것은 사실상 구 「임대주택법」에서 허용하는 범위를 초과하여 임대보증금 및 임대료를 받는 것이 됨은 물론 임대의무기간이 지나지 아니한 공공건설임대주택을 매각하는 결과가 되어 구 임대주택법 제16조제1항 및 제20조제1항의 입법 취지를 무력화하는 것이므로 허용될 수 없다고 할 것입니다. 

  따라서, 임대사업자가 공공건설임대주택에 대하여 임차인과 매매의 예약 등의 계약을 통해 매매예약금 등의 명목으로 분양전환가격에 상당하는 금액을 받는 것은 구 「임대주택법」 제16조제1항에 따라 금지된다고 할 것입니다.