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1. 질의요지

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항제1호마목 및 같은 법 시행령 별표 1 제5호다목의 다)①에서는 개발제한구역 주민의 주거ㆍ생활편익ㆍ생업을 위한 시설로서 기존 주택이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 공익사업의 시행으로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우로서 그 기존 주택의 소유자가 자기 소유의 토지에 신축하는 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아 건축행위를 할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 법 제12조제8항에서는 개발제한구역에서 허가 또는 신고를 받아 건축할 수 있는 건축물의 규모ㆍ높이ㆍ입지기준, 대지 안의 조경, 건폐율, 용적률 등 허가나 신고의 세부 기준을 대통령령으로 정하도록 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 별표 2 제2호나목에서는 주택을 건축하는 경우의 허가나 신고의 세부 기준을 정하고 있는바, 

  개발제한구역의 주택이 공익사업의 시행으로 수용되어 개발제한구역의 다른 지역에 주택을 이축(신축)하는 경우, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 별표 2 제2호나목에 따른 주택 건축 허가 등의 세부 기준을 초과하여 수용 당시의 기존 주택의 연면적 그대로 이축(신축)할 수 있는지?

※ 질의배경

○ 민원인은 국토교통부에 “1필지 내에 각각의 건축물대장으로 관리되고 있는 여러 동의 주택이 1개의 개발제한구역 건축물관리대장으로 관리되고 있을 경우는 기존 면적 그대로 인근 토지 또는 인근 마을 안으로 동일한 장소로 이축하여야 함’으로 회신한 2000. 6. 9. 건설교통부의 질의회신 공문을 첨부하여, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 별표 1 제5호다목다)①에 따라 이축하는 경우, 공익사업에 따른 수용 당시의 기존 주택 규모(연면적) 그대로 이축이 가능한지”를 질의하여,

   ※ 2000. 6. 9. 건설교통부 회신 당시 적용법령인 「도시계획법 시행규칙」 제7조제2호사목(1)에서는 개발제한구역에서 주택의 건축은 3층 이하 건축물로 허가기준을 규정하여, 현행 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 별표 2 제2호나목에서와 같은 건축물 높이 외 건폐율, 용적률, 연면적에 관한 허가기준은 없었음.

○ 국토교통부로부터 “주택이 공익사업에 편입되어 이축하는 경우에도 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 별표 2 제2호나목에서 정하고 있는 기준에 따라 신축할 수 있다.”는 답변을 받자, 법제처에 해석을 요청함. 

2. 회답

  개발제한구역의 주택이 공익사업의 시행으로 수용되어 개발제한구역의 다른 지역에 주택을 이축(신축)하는 경우에도, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 별표 2 제2호나목에 따른 주택 건축 허가 등의 세부 기준을 초과하여 수용 당시의 기존 주택의 연면적 그대로 이축(신축)할 수는 없습니다. 

3. 이유

  「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」(이하 “개발제한구역법”이라 함) 제12조제1항에서는 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경을 할 수 없도록 하면서 예외적으로 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 함)의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있도록 하고 있는데, 같은 항 제1호마목 및 같은 법 시행령 별표 1 제5호다목의 다)①에서는 기존 주택이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 공익사업의 시행으로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우로서 그 기존 주택의 소유자(같은 법에 따라 보상금을 모두 지급받은 자를 말함)가 자기 소유의 토지(철거일 당시 소유권을 확보한 토지를 말함) 중 국토해양부령으로 정하는 입지기준에 적합한 곳에 신축할 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 주택을 신축할 수 있도록 규정하고 있습니다. 

  그리고, 개발제한구역법 제12조제8항에서는 같은 조 제1항 단서에 따른 허가 또는 신고의 대상이 되는 건축물이나 공작물의 규모ㆍ높이ㆍ입지기준 등 허가나 신고의 세부 기준은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 별표 2 제2호나목에서는 주택을 건폐율 100분의 60 이하로 건축하는 경우에는 높이 3층 이하, 용적률 300퍼센트 이하로서 기존 면적을 포함하여 연면적 200제곱미터(5년 이상 거주자는 232제곱미터, 지정 당시 거주자는 300제곱미터) 이하로 건축이 가능하고, 건폐율 100분의 20 이하로 건축하는 경우에는 높이 3층 이하, 용적률 100퍼센트 이하로 건축이 가능하다고 규정하고 있는바, 

  이 사안은 개발제한구역법 시행령 별표 1 제5호다목의 다)①에 따라 개발제한구역의 주택이 공익사업의 시행으로 수용되어 개발제한구역의 다른 지역에 주택을 이축(신축)하는 경우, 같은 법 시행령 별표 2 제2호나목에 따른 주택 건축 허가 등의 세부 기준을 초과하여 수용 당시의 기존 주택의 연면적 그대로 이축(신축)할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다. 

  먼저, 개발제한구역법 제12조제1항에 따른 행위제한규정은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 개발제한구역에서의 건축행위 및 용도변경 등의 행위를 원칙적으로 금지하되, 법령에서 정한 일정한 요건과 기준을 충족하는 경우에는 예외적이고 제한적으로 건축행위를 허용하려는 것이 그 입법취지인 점에 비추어 볼 때, 그 허용되는 행위의 요건과 기준은 법령상 특별한 사유가 없는 한 제한적으로 해석해야 하고, 이를 확대하거나 유추해석해서는 아니 된다고 할 것입니다(법제처 2013. 6. 4. 회신 13-0199 해석례 참조).

  그런데, 개발제한구역법 제12조제1항에 따르면, 개발제한구역에서는 같은 항 단서 및 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 한정하여 건축물의 건축 및 용도변경 등의 행위를 허가를 받아 할 수 있도록 하면서 같은 조 제8항에서는 제1항 단서에 따른 허가 또는 신고의 대상이 되는 건축물이나 공작물의 규모ㆍ높이ㆍ입지기준, 대지 안의 조경, 건폐율, 용적률, 토지의 분할, 토지의 형질변경의 범위 등 허가나 신고의 세부 기준은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 별표 2에서 그 허가나 신고 기준을 세부적으로 정하고 있으므로, 개발제한구역법 제12조제1항제1호마목 및 같은 법 시행령 별표 1 제5호다목의 다)①에 해당하여 개발제한구역의 주택이 공익사업의 시행으로 수용되어 더 이상 거주할 수 없게 됨에 따라 주택을 개발제한구역의 다른 지역에 주택을 이축(신축)하는 경우라고 하더라도, 주택을 신축하는 지역이 개발제한구역이라면 기준을 초과하여 기존 주택 규모(연면적) 그대로 이축할 수 있도록 하는 예외가 규정되어 있지 아니한 이상, 개발제한구역에 있어서의 건축에 대한 세부 기준인 같은 법 제12조제8항 및 같은 법 시행령 별표 2 제2호가목에 따라야 할 것입니다. 

  따라서, 개발제한구역의 주택이 공익사업의 시행으로 수용되어 개발제한구역의 다른 지역에 주택을 이축(신축)하는 경우에도, 같은 법 시행령 별표 2 제2호나목에 따른 주택 건축 허가 등의 세부 기준을 초과하여 수용 당시의 기존 주택의 연면적 그대로 이축(신축)할 수는 없다고 할 것입니다.