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1. 질의요지

「주택법 시행령」 제52조제4항에 따라 국토교통부장관이 고시한 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제6조제1항제1호 및 별표 5에 따른 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표에서 정하고 있는 평가항목ㆍ배점 및 세부항목ㆍ배점 외에, 입주자대표회의가 위 지침의 범위에서 추가로 “항목별 배점비율”을 포함하여 “주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 세부평가표”를 공고한 후, 그 “항목별 배점비율”과 다르게 평가하여 주택관리업자를 선정하는 것이 「주택법」 제43조제7항제2호에 따른 주택관리업자의 선정 방법에 위반되는지?

※ 질의배경

 ○ 입주자대표회의가 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표에서 정한 사항 외에 추가로 공고한 사항을 준수하지 않는 경우, 이를 주택법령 위반으로 볼 수 있는지에 대하여 대전광역시 서구와 국토교통부의 견해가 달라 대전광역시 서구에서 법제처에 법령해석을 요청함. 

2. 회답

  「주택법 시행령」 제52조제4항에 따라 국토교통부장관이 고시한 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제6조제1항제1호 및 별표 5에 따른 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표에서 정하고 있는 평가항목ㆍ배점 및 세부항목ㆍ배점 외에, 입주자대표회의가 위 지침의 범위에서 추가로 “항목별 배점비율”을 포함하여 “주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 세부평가표”를 공고한 후, 그 “항목별 배점비율”과 다르게 평가하여 주택관리업자를 선정하는 것은 「주택법」 제43조제7항제2호에 따른 주택관리업자의 선정 방법에 위반되지 않습니다. 

3. 이유

  「주택법」 제43조제7항제2호에서는 입주자대표회의는 제3항에 따라 공동주택의 관리를 위탁할 주택관리업자를 선정하려는 경우 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따라야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제52조제4항 본문에서는 제1항에 따라 입주자등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하기로 결정(주택관리업자를 변경하는 경우를 포함함)하는 경우 입주자대표회의는 법 제43조제7항제2호에 따라 국토교통부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하고 있습니다. 

  그리고, 그 위임에 따른 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(이하 “주택관리업자선정지침”이라 함) 제3조제2항에서는 입주자대표회의에서 주택관리업자 또는 사업자를 선정하거나 관리주체가 사업자를 선정하는 경우에는 경쟁입찰의 방법으로 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 지침 제6조제1항제1호에서는 낙찰의 방법의 하나로 “적격심사제”를 별표 5 및 별표 6의 평가기준에 따라 낙찰자를 선정하는 방식으로 규정하고 있으며, 같은 지침 제8조제1항에서는 입찰공고 내용에는 계약기간(제4호), 입찰참가자격, 제출서류, 입찰가격 산출방법, 낙찰자 결정방법(적격심사제의 경우 평가배점표 포함) 및 계약체결 등에 관한 사항은 이 지침에 따른다는 내용(제5호) 및 그 밖에 제1호부터 제4호 외에 입찰에 부대되는 사항으로서 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 사항(제6호) 등을 명시하여야 한다고 규정하고 있는바, 

  이 사안은 「주택법 시행령」 제52조제4항에 따라 국토교통부장관이 고시한 주택관리업자선정지침 제6조제1항제1호 및 별표 5에 따른 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표에서 정하고 있는 평가항목ㆍ배점 및 세부항목ㆍ배점 외에, 입주자대표회의가 위 지침의 범위에서 추가로 “항목별 배점비율”을 포함하여 “주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 세부평가표”를 공고한 후, 그 “항목별 배점비율”과 다르게 평가하여 주택관리업자를 선정하는 것이 「주택법」 제43조제7항제2호에 따른 주택관리업자의 선정 방법에 위반되는지에 관한 것이라 하겠습니다. 

  먼저, 주택관리업자선정지침 제6조제1항제1호에서는 적격심사제의 방법으로 낙찰자를 선정하려는 경우 별표 5의 평가기준에 따르도록 규정하고 있고, 같은 표의 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표에서는 “평가항목, 배점, 세부항목 및 그 배점, 제출서류 및 점수부여 방식”에 관한 사항만을 규정하고 있을 뿐입니다. 

  따라서, 입주자대표회의가 위 지침의 범위에서 보다 세부적인 배점비율을 입찰 공고에 기재하였다 하더라도, 주택관리업자를 선정할 때 위 지침에서 규정하고 있는 평가배점표의 항목 등을 위반하여 선정한 것이 아니라면, 그러한 세부 배점비율은 법령의 범위에서 입주자대표회의가 자율적으로 선정기준을 구체화하여 정한 것에 불과하므로, 그 세부 배점비율이 법령으로서의 효력을 가지는 것으로 볼 수는 없을 것입니다. 

  더욱이, 「주택법」 제101조제3항제7호의2에서는 제43조제7항을 위반하여 주택관리업자를 선정한 자에게는 5백만원 이하의 과태료를 부과한다고 규정하고 있는바, 이와 같은 침익적 행정처분의 근거가 되는 법 규정은 법문에 따라 엄격하게 해석하여야 할 것이고, 그 입법 취지와 목적 등을 고려한 목적론적 해석이 전적으로 배제되는 것은 아니라 하더라도 그 해석이 문언의 통상적인 의미를 벗어나서는 안 될 것인바(대법원 2008. 2. 28. 선고 2007두13791 판결례 및 법제처 2015. 5. 12. 회신 15-0248 해석례 참조), 주택관련법령에서 명시적으로 규정하고 있는 평가항목ㆍ배점 및 세부평가항목ㆍ배점 외에 사인의 지위에 있는 입주자대표회의가 법령의 범위에서 자율적으로 정한 사항을 위반한 경우에, 이를 이유로 주택관리업체 선정의 부당함을 사법적으로 다투는 것은 별론으로 하고, 그러한 행위에 대해서까지 법령을 위반한 것으로 보는 것은 문언의 통상적인 범위를 벗어난 지나친 확장해석이라고 할 것입니다. 

  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법 시행령」 제52조제4항에 따라 국토교통부장관이 고시한 주택관리업자선정지침 제6조제1항제1호 및 별표 5에 따른 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표에서 정하고 있는 평가항목ㆍ배점 및 세부항목ㆍ배점 외에, 입주자대표회의가 위 지침의 범위에서 추가로 “항목별 배점비율”을 포함하여 “주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 세부평가표”를 공고한 후, 그 “항목별 배점비율”과 다르게 평가하여 주택관리업자를 선정하는 것이 「주택법」 제43조제7항제2호에 따른 주택관리업자의 선정 방법에 위반되는 것은 아니라고 할 것입니다.