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1. 질의요지

「주택법」 제43조제2항에 따라 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁한 경우에, 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정에 대하여 주택관리업자의 위임을 받지 않은 관리사무소장에게 「주택법」 제55조를 근거로 같은 법 제45조제5항 및 같은 법 시행령 제55조의4제1항제1호에 따른 관리비 등의 집행을 위하여 관리사무소장 자신의 명의로 사업자를 선정하고 계약을 체결할 권한이 있는지?

※ 질의배경

○ 민원인이 거주하는 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁하였는데, 주택관리업자의 위임 없이 관리사무소장이 자신의 명의로 사업자를 선정하고 계약을 체결하자, 이것이 적법한 것인지에 대하여 국토교통부에 질의함. 

○ 국토교통부에서 관리사무소장이 그의 명의로 사업자를 선정하고 계약을 체결할 수 있다고 회신하자, 이에 민원인이 국토교통부의 회신에 이견이 있어 해석을 요청한 사안임. 

2. 회답

  「주택법」 제43조제2항에 따라 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁한 경우에, 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정에 대하여 주택관리업자의 위임을 받지 않은 관리사무소장에게 「주택법」 제55조를 근거로 같은 법 제45조제5항 및 같은 법 시행령 제55조의4제1항제1호에 따른 관리비 등의 집행을 위하여 관리사무소장 자신의 명의로 사업자를 선정하고 계약을 체결할 권한은 없으며, 관리사무소장은 관리주체인 주택관리업자의 위임이 있는 경우에 관리주체의 명의로 권한을 대행할 수 있습니다. 

3. 이유

    「주택법」 제43조제2항에서는 입주자로 하여금 의무관리대상 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리하도록 규정하고 있고, 같은 법 제55조제1항에서는 의무관리대상 공동주택을 관리하는 주택관리업자 등에게 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자 및 사용자의 권익을 보호하기 위하여 입주자대표회의에서 의결하는 공동주택의 운영ㆍ관리ㆍ유지ㆍ보수ㆍ교체ㆍ개량, 리모델링에 관한 업무 등을 집행하도록 규정하고 있습니다. 

  한편, 「주택법」 제45조제5항에서는 관리주체가 관리비 등을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우에는 전자입찰방식으로 사업자를 선정하도록 하고, 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따르도록 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제55조의4제1항제1호에서는 관리주체로 하여금 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선ㆍ유지를 위한 용역 등에 대하여 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하도록 규정하고 있는바, 

  이 사안은 「주택법」 제43조제2항에 따라 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁한 경우에, 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정에 대하여 주택관리업자의 위임을 받지 않은 관리사무소장에게 「주택법」 제55조를 근거로 같은 법 제45조제5항 및 같은 법 시행령 제55조의4제1항제1호에 따른 관리비 등의 집행을 위하여 관리사무소장 자신의 명의로 사업자를 선정하고 계약을 체결할 권한이 있는지에 관한 것이라 하겠습니다. 

  먼저, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 「주택법」 제45조제5항 및 같은 법 시행령 제55조의4제1항제1호에서는 관리비 등을 집행하기 위하여 사업자를 선정하는 자를 “관리주체”라고 명확하게 규정하고 있는바, 관리비 등을 집행하기 위하여 사업자를 선정할 권한은 관리주체에게 있음이 문언상 명백하다고 할 것입니다. 

  또한, 외부적으로 「주택법 시행령」 제55조의4제1항제1호에 따른 관리비 등의 집행을 위한 법률행위를 할 수 있는 자는 관리주체인 주택관리업자라 할 것이므로, 사업자 선정 및 계약의 권리ㆍ의무 주체도 주택관리업자라고 할 것이고, 관리사무소장은 관리주체의 집행기관으로서 피용자인 직원에 불과하다고 할 것인바, 관리사무소장은 관리주체의 위임이 있는 경우에만 관리주체의 권한을 대행할 수 있으며, 권한을 대행하는 경우에도 관리사무소장 자신의 명의로 할 수는 없고 관리주체의 명의로 하여야 할 것입니다. 

  한편, 「주택법」 제55조에서 관리주체가 관리사무소장을 해당 공동주택에 배치하도록 하고 관리사무소장의 업무를 규정하고 있으므로 관리사무소장은 별도의 위임 없이도 관리비 등의 집행을 위하여 사업자를 선정하고 계약을 체결할 수 있다는 의견이 있을 수 있으나, 「주택법」 제55조는 입법연혁적으로는 1987년 12월 4일 법률 제3998호로 구「주택건설촉진법」에 도입된 주택관리사의 업무를 계수한 것으로, 이후에 이를 관리사무소장의 업무로 규정한 것은 주택관리사 또는 주택관리사보의 자격을 가진 전문가인 관리사무소장에 의한 업무집행을 통하여 입주자대표회의 내부의 난맥상을 극복하고 공동주택의 적정한 관리를 도모하기 위한 취지이고, 「주택법」 제55조제2항에서 관리사무소장의 업무로 규정한 것도 입주자대표회의의 의결이 있어야 하는 업무이거나(제1호ㆍ제2호), 관리주체의 업무를 그 소속직원으로서 지휘ㆍ총괄하는 업무(제3호ㆍ제4호)이므로, 이를 근거로 관리사무소장이라는 지위 자체에 사법상의 권리능력을 인정하기는 어렵다는 점에서(자치관리하는 공동주택 관리사무소장의 법적 지위에 관한 대법원 2015. 1. 29. 선고, 2014다62657 판결례 참조), 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다. 

  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법」 제43조제2항에 따라 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁한 경우에, 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정에 대하여 주택관리업자의 위임을 받지 않은 관리사무소장에게 「주택법」 제55조를 근거로 같은 법 제45조제5항 및 같은 법 시행령 제55조의4제1항제1호에 따른 관리비 등의 집행을 위하여 관리사무소장 자신의 명의로 사업자를 선정하거나 계약을 체결할 권한은 없다고 할 것입니다.