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1. 질의요지

가. 「주택법」 제44조에 따른 공동주택관리규약에 “감사로 하여금 같은 법 시행규칙 제21조제5항에 규정된 감사의 업무범위 중 입주자대표회의 의결로 감사하도록 결정한 사항에 한해서만 감사하도록 하는 내용”을 규정할 수 있는지?

  나. 「주택법」 제44조에 따른 공동주택관리규약에 “감사로 하여금 감사시기ㆍ감사대상ㆍ감사자료 등의 구체적인 계획서를 입주자대표회의에 제출하도록 하는 내용”을 규정할 수 있는지?

※ 질의배경

○ 위 질의요지의 내용과 같은 관리규약 제정이 가능한지에 대해 민원인과 국토교통부의 견해가 달라 민원인의 해석요청 의뢰를 받아 국토교통부에서 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

  가. 질의 가에 대하여
  「주택법」 제44조에 따른 공동주택관리규약에 “감사로 하여금 같은 법 시행규칙 제21조제5항에 규정된 감사의 업무범위 중 입주자대표회의 의결로 감사하도록 결정한 사항에 한해서만 감사하도록 하는 내용”을 규정하는 것은 허용되지 않습니다. 
  나. 질의 나에 대하여
  「주택법」 제44조에 따른 공동주택관리규약에 “감사로 하여금 감사시기ㆍ감사대상ㆍ감사자료 등의 구체적인 계획서를 입주자대표회의에 제출하도록 하는 내용”을 규정할 수 있습니다. 

3. 이유

  가. 질의 가 및 질의 나의 공통사항
  「주택법 시행령」 제50조제5항에서는 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 감사 1명 이상을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제21조제5항에서는 감사는 관리비ㆍ사용료 및 장기수선충당금 등의 부과ㆍ징수ㆍ지출ㆍ보관 등 회계관계업무와 관리업무전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제6항에서는 감사는 같은 조 제5항에 따라 감사를 실시하는 경우에는 관리주체로부터 같은 법 시행령 제55조의2제2항에 따른 사업실적서 및 결산서를 제출받아 감사한 후 감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에 제출하여야 한다고 규정하고 있습니다.
  그리고, 「주택법」 제44조제1항에서는 시ㆍ도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)의 준칙을 정하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 입주자와 사용자는 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제51조제1항제9호에서는 입주자대표회의 의결사항의 하나로 “그 밖에 공동주택의 관리와
 관련하여 관리규약으로 정하는 사항”을 규정하고 있는바, 
  나. 질의 가에 대하여
  이 사안은 관리규약에 “감사로 하여금 같은 법 시행규칙 제21조제5항에 규정된 감사의 업무범위 중 입주자대표회의 의결로 감사하도록 결정한 사항에 한해서만 감사하도록 하는 내용”을 규정할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
  먼저, 관리규약은 사적 자치에 근거한 사인 간의 규약이므로(헌법재판소 2011. 4. 12. 선고 2011헌마170 결정례 참조), 사인 간 합의에 따라 관리규약에는 공동주택의 관리에 관한 사항을 자율적으로 정할 수 있습니다. 다만, 관리규약도 법령을 벗어나 법령에 위반되는 내용을 정할 수는 없다고 할 것입니다. 
  그런데, 「주택법」에서 감사를 두어 감사제도를 운영하는 취지는 공동주택의 입주자 등 이해관계인을 보호하고 부정한 회계처리 등으로 인한 피해를 방지함으로써 공동주택의 건전한 관리와 발전을 도모하려는 것이라 할 것입니다. 또한, 입주자대표회의 임원인 감사의 감사 업무와 관련된 규정은 공동주택의 입주자 등 이해관계인에게 중요한 영향을 미치는 사항이고, 「주택법 시행령」 제50조제5항에서는 감사 1명 이상을 입주자대표회의 임원으로 선출하여야 한다고 하여 일정 규모 이상의 공동주택에는 반드시 감사를 두도록 의
무사항으로 규정하고 있는 점을 고려할 때, 감사의 업무범위에 관한 규정은 강행규정으로 보아야 할 것입니다.
   그리고, 이 사안과 같이 감사로 하여금 「주택법 시행규칙」 제21조제5항에 규정된 감사의 업무범위 중 입주자대표회의 의결로 감사하도록 결정한 사항에 한해서만 감사하도록 하는 것은 결국 같은 법 시행규칙 제21조제5항을 위반하여 감사의 업무범위를 축소하거나 제한하는 것으로서 허용되지 않는다고 할 것입니다. 
  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법」 제44조에 따른 공동주택관리규약에 “감사로 하여금 같은 법 시행규칙 제21조제5항에 규정된 감사의 업무범위 중 입주자대표회의 의결로 감사하도록 결정한 사항에 한해서만 감사하도록 하는 내용”을 규정하는 것은 허용되지 않습니다. 
  다. 질의 나에 대하여
  이 사안은 관리규약에 “감사로 하여금 감사시기ㆍ감사대상ㆍ감사자료 등의 구체적인 계획서를 입주자대표회의에 제출하도록 하는 내용”을 규정할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다. 
  먼저, 관리규약은 사적 자치에 근거한 사인 간의 규약이므로(헌법재판소 2011. 4. 12. 선고 2011헌마170 결정례 참조), 사인 간 합의에 따라 관리규약에는 공동주택의 관리에 관한 사항을 자율적으로 정할 수 있습니다. 다만
, 관리규약도 법령을 벗어나 법령에 위반되는 내용을 정할 수는 없다고 할 것입니다.
  그런데, 「주택법 시행규칙」 제21조제5항에서는 입주자대표회의의 임원으로서의 감사가 실시하는 감사업무의 범위에 대해서 규정하고 있을 뿐이고, 해당 규정 외에는 주택법령에서 입주자대표회의 임원으로서의 감사가 실시하는 감사업무의 절차 등에 대해 별다른 제한을 두고 있지 않습니다. 
  그리고, 감사제도의 운영을 위해서는 감사의 독립성 보장과 함께 중복감사를 방지하고 감사의 효율성을 높이기 위한 절차규정이 마련되어야 할 필요가 있고, 또한 감사계획을 수립하고, 감사대상, 감사범위, 감사기간 및 감사인원이 포함된 문서로 감사계획을 감사받을 자에게 통보하는 등의 절차를 마련하여 운영하고 있는 다른 입법례에 비추어 볼 때(「공공감사에 관한 법률」 제19조 및 같은 법 시행령 제12조 참조), 관리규약에서 감사시기ㆍ감사대상ㆍ감사자료 등의 구체적인 계획서를 입주자대표회의에 제출하도록 규정하는 것은 감사의 효율성을 높이기 위한 절차 규정을 마련하는 것으로서, 그 구체적 내용이 법령에 규정된 감사의 업무를 배제하거나 제한하는 등 법령을 위반하였다고 볼 특별한 사정이 없는 한 가능하다고 할 것입니다.
  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법」 제44조에 따른
 공동주택관리규약에 “감사로 하여금 감사시기ㆍ감사대상ㆍ감사자료 등의 구체적인 계획서를 입주자대표회의에 제출하도록 하는 내용”을 규정할 수 있습니다.