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1. 질의요지

주택이 아닌 집합건물에서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 관리단이 구성된 경우, 해당 관리단이 「주택법 시행령」 제60조제2항에 따라 사용검사권자가 하자보수보증금 예치명의를 변경해 주어야 하는 대상에 해당하는지?

※ 질의배경

○ 민원인은 주택이 아닌 집합건물에서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 관리단이 구성된 경우, 해당 관리단이 「주택법 시행령」 제60조제2항에 따라 사용검사권자가 하자보수보증금 예치명의를 변경해 주어야 하는 대상에 해당하는지를 국토교통부에 질의하였고,

○ 국토교통부로부터 “「주택법」 제46조제1항제4호의 집합건물의 관리단은 공동주택의 관리단을 말하는 것이므로 공동주택이 아닌 집합건물의 관리단은 하자보수보증금 예치명의 변경대상이 아님”이라는 답변을 받자 이에 이견이 있어 법령해석을 요청함.

2. 회답

  주택이 아닌 집합건물에서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 관리단이 구성된 경우, 해당 관리단은 「주택법 시행령」 제60조제2항에 따라 사용검사권자가 하자보수보증금 예치명의를 변경해 주어야 하는 대상에 해당하지 않는다고 할 것입니다.

3. 이유

  「주택법」 제46조제2항에서는 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수보증금을 예치하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제60조제1항에서는 사업주체는 사용검사권자가 지정하는 은행에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 사용검사권자는 입주자대표회의(집합건물의 관리단 포함)가 구성된 때에는 하자보수보증금의 예치명의를 해당 입주자대표회의 명의로 변경하도록 규정하고 있는바,

  이 사안은 주택이 아닌 집합건물에서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 관리단이 구성된 경우, 해당 관리단이 「주택법 시행령」 제60조제2항에 따라 사용검사권자가 하자보수보증금 예치명의를 변경해 주어야 하는 대상에 해당하는 지에 관한 것이라 하겠습니다.

  먼저, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인바(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결 참조), 「주택법」 제46조제1항 각 호 외의 부분에서는 담보책임 및 하자보수의 대상을 “공동주택”으로 규정하면서 하자 보수를 청구할 수 있는 주체를 “해당 공동주택의 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자”로 명시하
고 있습니다. 따라서 같은 항 제4호의 “「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단”도 문언상 공동주택으로서의 집합건물의 관리단을 말하는 것이라고 하겠습니다.

  또한, 입법연혁을 살펴보더라도 「주택법」 제46조제1항제1호부터 제4호까지는 구 「주택법 시행령」(대통령령 제22254호로 일부개정되어 2010. 7. 6. 공포·시행되기 전의 것) 제59조제2항에서 규정하던 것을 구 「주택법」 (법률 제10237호로 일부개정되어 2010. 4. 5. 공포·시행된 것) 제46조제1항으로 옮겨 법률에서 직접 규정한 것으로서 사업주체에 대하여 “공동주택”의 하자보수를 청구할 수 있는 자와 하자심사·분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있는 자를 통일적으로 명확히 규정하려는 취지였는바[2010. 2. 국회 국토해양위원회, 주택법 일부개정법률안(정희수의원 대표발의) 심사보고서 참조), 「주택법」 제46조에서 입주자대표회의등의 사업주체에 대한 하자보수청구와 관련하여 담보책임기간, 하자의 종류, 하자보수보증금 등의 사항을 특별히 규율하고 있는 취지는 “공동주택”에서 발생한 하자의 신속한 보수를 통하여 입주자의 이익을 두텁게 보호하기 위한 것이라고 할 것(법제처 2013. 9. 17. 회신 13-0240 해석례 참조]이므로 공동주택이 아닌 건축물은 그
 대상으로 삼고 있지 않음을 알 수 있습니다.

  그렇다면, 「주택법」 제46조제2항으로부터 하자보수보증금의 예치방법 등을 위임받은 같은 법 시행령 제60조제2항에서 하자보수보증금의 예치명의를 변경받을 수 있는 대상으로 규정한 “법 제46조제1항제4호에 따른 관리단”도 공동주택의 관리단이라고 하겠습니다.

  한편, 「주택법 시행령」 제60조제2항에서 하자보수보증금의 예치명의 변경 대상에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단을 포함하도록 되어 있으므로, 집합건물이 주택 또는 공동주택인지 여부에 관계없이 그 관리단도 하자보수보증금의 예치명의를 변경해 주어야 하는 대상에 포함된다는 의견이 제시될 수 있습니다. 그러나 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 경우를 상정함으로써 주택인지 여부를 따지지 아니하나, 「주택법」 제46조제1항제4호는 같은 항 각 호 외의 부분에 규정된 “공동주택의 담보책임 및 하자보수”를 전제로 하는 개념일 뿐만 아니라, 「주택법」은 공동주택을 포함한 주택을 규율대상으로 하고 있어서 주택이 아닌 집합건물은 「주택법」의 적용 대상이 아니라고 할 것이므로 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

  이상과 같은 점을 종합해
 볼 때, 주택이 아닌 집합건물에서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 관리단이 구성된 경우, 해당 관리단은 「주택법 시행령」 제60조제2항에 따라 사용검사권자가 하자보수보증금 예치명의를 변경해 주어야 하는 대상에 해당하지 않는다고 할 것입니다.