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1. 질의요지

가. 입주자대표회의를 최초로 구성할 때 4명 이상의 동별 대표자가 확보되지 못한 경우, 「주택법 시행령」 제50조제1항 전단에 따른 입주자대표회의의 구성요건을 충족한 것으로 볼 수 있는지?

  나. 「주택법 시행령」 제50조제1항 전단에 따라 입주자대표회의가 4명 이상의 동별 대표자로 구성된 후 그 일부가 궐위되어 일시적으로 3명이 된 경우, 입주자대표회의를 운영할 수 있는지?

※ 질의배경

○ 최근 공동주택의 입주자대표회의 구성ㆍ운영과 관련한 분쟁이 증가함에 따라, 「주택법 시행령」 제50조제1항 전단에 따른 입주자대표회의의 “4명 이상”에 대해 논란이 제기됨.

○ 특히, 처음부터 동별 대표자가 선출되지 아니하거나, 당초 구성원 중 그 일부가 궐위가 되어 4명 미만으로 구성된 입주자대표회의가 적법한지에 대한 다툼이 있고, 이에 “4명 이상”의 의미가 무엇인지에 대하여 국토교통부와 민원인이 이 건 해석을 요청한 것임.

2. 회답

  가. 질의 가에 대하여

  입주자대표회의를 최초로 구성할 때 4명 이상의 동별 대표자가 확보되지 못한 경우에는 「주택법 시행령」 제50조제1항 전단에 따른 입주자대표회의의 구성요건을 충족한 것으로 볼 수 없습니다.

  나. 질의 나에 대하여

  「주택법 시행령」 제50조제1항 전단에 따라 입주자대표회의가 4명 이상의 동별 대표자로 구성된 후 그 일부가 궐위되어 일시적으로 3명이 된 경우에도 입주자대표회의를 운영할 수 있습니다.

3. 이유

  가. 질의 가 및 질의 나의 공통사항

  「주택법」 제43조제8항제2호에서는 입주자대표회의 구성ㆍ운영 및 의결사항 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제50조제1항 전단에서는 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 법 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성한다고 규정하고 있는바,

  나. 질의 가에 대하여

  이 사안은 입주자대표회의를 최초로 구성할 때 4명 이상의 동별 대표자가 확보되지 못한 경우에 입주자대표회의의 구성요건을 충족한 것으로 볼 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.

  먼저 공동주택의 입주자대표회의는 그 법적 성격이 스스로 권리ㆍ의무의 주체가 될 수 있는 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있을 뿐만 아니라, 현실적으로도 자치관리기구를 지휘ㆍ감독하는 등 공동주택의 관리업무를 수행하고 있으므로 특별한 다른 사정이 없는 한 법인 아닌 사단에 해당하는바(대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다6307 판결례 참조), 입주자단체의 단순한 대표기관ㆍ집행기관에 지나지 않는 것이 아니라 독자적 조직체로서의 지위가 인정된다고 할 것입니다.

  따라서, 법인 아닌 사단으로서 입주자대표회의의 구성과 관련된 규정은 그 구성원과 제3자의 이해관계에 중요한 영향을 미치는 사항이고, 「주택법」 제43조제3항에서 입주자는 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있는 점을 고려할 때, 입주자대표회의의 구성요건에 관한 규정은 강행규정으로 보아야 할 것입니다.

  또한, 종전에는 입주자대표회의의 구성원의 수에 관하여 전혀 규정하지 않던 것을 2010년 7월 6일 「주택법 시행령」 제50조제1항 전단을 개정하여 입주자대표회의의 최소 구성원의 수를 “4명 이상”으로 명시한 점, 일부 선거구에서 동별 대표자가 선출되지 않아 4명 이상으로 구성되지 못한 경우에는 해당 선거구 입주민들의 의사 또는 이익의 대표성이 침해될 소지가 있는 점 등을 고려할 때, 입주자대표회의를 최초로 구성할 때에는 「주택법 시행령」 제50조제1항 전단에 따른 “4명 이상”의 구성요건을 반드시 충족하여야 할 것입니다.

  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 입주자대표회의를 최초로 구성할 때 4명 이상의 동별 대표자가 확보되지 못한 경우에는 「주택법 시행령」 제50조제1항 전단에 따른 입주자대표회의의 구성요건을 충족한 것으로 볼 수 없습니다.

  다. 질의 나에 대하
여

  이 사안은 「주택법 시행령」 제50조제1항 전단에 따라 입주자대표회의가 4명 이상의 동별 대표자로 구성된 후 그 일부가 궐위되어 일시적으로 3명이 된 경우 입주자대표회의를 운영할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.

  살피건대, 「주택법 시행령」 제50조제1항 전단에 따른 “4명 이상”은 “질의 가”에서 살펴본 것과 같이 입주자대표회의의 구성에 필요한 최소 인원을 규정한 것이라고 할 수 있는데, 이러한 기준에 맞게 입주자대표회의가 구성된 후 그 기준이 계속 유지되어야 하는지에 대하여는 주택법령에서 특별한 규정을 두고 있지 않으므로, 입주자대표회의 구성원의 변동 가능성, 입주자대표회의의 기능 및 성격 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것입니다.

  먼저, 입주자대표회의의 운영과정에서 해임이나 임기만료 등으로 인한 구성원의 결원은 통상적으로 발생할 수 있고, 궐위된 동별 대표자는 주택법령과 해당 관리규약에서 정하는 바에 따라 상당한 기간이 소요되더라도 새로 선출하면 될 것이며, 입주자대표회의의 구성원의 수가 3명인 경우라도 회의체로서의 기능을 온전히 수행할 수 없다고 보기는 어려우므로, 일부 구성원이 궐위되었다는 이유로 입주자대표회의를 운영할 수 없다고 하는 것은 오히려 입주민의 이익을 저해하는 결과를 초래할 수도 있다
고 할 것입니다.

  또한, 입주자대표회의의 구성원인 동별 대표자는 해당 동(棟)의 의견을 대변하는 지위와 함께, 해당 공동주택 전체에 대한 입주자대표로서의 지위 또한 보유하고 있다고 할 것인바(법제처 2014. 4. 8. 회신 14-0122 해석례 참조), 입주자대표회의의 구성원들은 궐위된 동별 대표자의 선거구에 거주하는 입주민의 의사를 대변하고 이익을 보호하는 역할도 수행해야 할 것이므로 일부 구성원이 궐위된 경우라도 입주자의 대표기구로서의 성격을 상실하지 않은 경우라면 계속하여 그 기능을 수행할 수 있도록 하는 것이 입주자대표회의 제도를 둔 입법취지에 부합하는 해석이라 할 것입니다.

  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법 시행령」 제50조제1항 전단에 따라 입주자대표회의가 4명 이상의 동별 대표자로 구성된 후 그 일부가 궐위되어 일시적으로 3명이 된 경우에도 입주자대표회의를 운영할 수 있습니다.