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1. 질의요지

「주택법」 제43조제3항에 따른 공동주택의 입주자대표회의 구성에 관한 신고를 시장·군수·구청장이 수리하기 전에 입주자대표회의에서 같은 법 시행령 제51조제1항의 사항을 의결한 경우 그 의결행위가 유효한지?

※ 질의배경

○ 부산광역시에서 공동주택의 입주자대표회의 구성에 대한 신고 후 그 수리 전에 있은 의결행위의 유효 여부에 대해 국토교통부에 질의하였고, 이에 대해 국토교통부 내에 이견이 있어 국토교통부가 법령해석을 요청함.

2. 회답

  「주택법」 제43조제3항에 따른 공동주택의 입주자대표회의 구성에 관한 신고를 시장·군수·구청장이 수리하기 전에 입주자대표회의에서 같은 법 시행령 제51조제1항의 사항을 의결한 경우에도 그 의결행위는 유효하다고 할 것입니다.

3. 이유

  「주택법」 제43조제3항 및 같은 법 시행령 제52조제3항에서는 입주자는 사업주체로부터 공동주택을 관리할 것을 요구받았을 때에는 그 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함함)하여 이를 30일 이내에 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제51조제1항에서는 공동주택 관리방법의 제안(제1호의3) 등을 입주자대표회의의 의결사항으로 규정하고 있는 바, 

  이 사안은 「주택법」 제43조제3항에 따른 공동주택의 입주자대표회의 구성에 관한 신고를 시장·군수·구청장이 수리하기 전에 입주자대표회의에서 같은 법 시행령 제51조제1항 각 호의 사항을 의결한 경우 그 의결행위가 유효한지에 관한 것이라 하겠습니다.

  먼저, 「주택법」 제43조제3항의 문장 구조를 살펴보면, 사업주체로부터 공동주택을 관리할 것을 요구받았을 때 입주자가 해야 할 사항은 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하는 것, 공동주택의 관리방법을 결정하여 사업주체에게 통지하는 것, 그리고 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 하는 것으로 나누어지는바, 관련 절차 및 서
식 등을 규정한 같은 법 시행규칙 제24조를 고려하면 시장·군수·구청장에게 신고하여야 하는 사항은 “공동주택 관리방법의 결정”과 “입주자대표회의의 구성”이라고 하겠습니다.

  여기서, 공동주택의 관리방법을 결정하려면 같은 법 시행령 제51조제1항제1호의3에 규정된 “공동주택 관리방법의 제안”이라는 입주자대표회의의 의결사항이 전제되어야 하고, 그러한 제안을 하려면 입주자대표회의가 이미 구성되어 있어야 할 것입니다. 즉, 입주자대표회의를 구성하고 그 공동주택의 관리방법을 결정하여 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 하므로, 이는 구성이 된 후 아직 신고되지 않은 입주자대표회의에서도 의결이 전제된 행위인 공동주택의 관리방법 등의 결정을 예정하고 있는 것으로서 입주자대표회의의 구성에 대한 신고의 수리 여부와 관계없이 의결행위를 비롯한 입주자대표회의의 활동 개시를 인정하는 것으로 보는 것이 타당할 것입니다.

  또한, 입주자대표회의는 그 법적 성격이 스스로 권리의무의 주체가 될 수 있는 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있을 뿐만 아니라, 또 현실적으로도 자치관리기구를 지휘·감독하는 등 공동주택의 관리업무를 수행하고 있으므로 특별한 다른 사정이 없는 한 법인 아닌 사단에 해당하는바(대법원 1991. 4. 23. 선고, 91다44
78 판결 및 대법원 2007. 6. 15. 선고, 2007다6307 판결 참조), 이 사안과 같이 사단으로서의 실체를 갖추고 이미 구성된 입주자대표회의의 명칭, 회장, 감사, 동별 대표자 등의 사항을 「주택법 시행규칙」제24조 등에 따라 신고하는 경우에는 그 신고의 수리 여부와는 별개로 스스로 구성·운영되고 있는 자율적인 조직으로서 입주자대표회의의 실체를 부인할 수는 없다고 할 것입니다.

  한편, 입주자대표회의 구성에 대한 신고가 수리를 요하는 신고이므로(법제처 2012. 4. 3. 회신 12-0117 해석례 참조) 시장·군수·구청장이 신고의 적법성을 확인하여 이를 수리한 다음에 의결행위 등 입주자대표회의의 활동을 시작하는 것이 타당하다는 주장이 제기될 수 있습니다. 그러나 입주자대표회의 구성에 대한 신고는 앞으로 구성될 입주자대표회의의 내용에 관한 사전적 신고가 아니라 이미 구성된 입주자대표회의의 내용에 관한 사후적 신고로서, 이 경우 수리를 요하는 신고라는 것은 시장·군수·구청장의 “수리를 필요로 한다는 뜻”으로서 수리를 통해 입주자대표회의 구성에 관한 적법성을 확인한다는 것이지 수리가 있기 전까지는 행위가 제한되고 반드시 수리 이후의 행위만 유효하게 인정할 수 있다는 의미는 아니라는 점, 입주자대표회의 구성에 대한 신고가 수리되어야
만 유효한 활동이 가능하다고 하면 위 신고 전 의결행위의 유효 여부는 전적으로 시장·군수·구청장의 판단에 의존하게 되어 이미 구성된 입주자대표회의의 존재 및 자율성을 부정하게 된다는 점 등을 고려할 때 그러한 주장은 타당하지 않다고 할 것입니다.

  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법」 제43조제3항에 따른 공동주택의 입주자대표회의 구성에 관한 신고를 시장·군수·구청장이 수리하기 전에 입주자대표회의에서 같은 법 시행령 제51조제1항의 사항을 의결한 경우에도 그 의결행위는 유효하다고 할 것입니다.