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1. 질의요지

「농지법」에 따른 농지전용허가나 「산지관리법」에 따른 산지전용허가를 받지 않은 토지에 건축된 건축물의 건축주 또는 소유자가 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」 제5조에 따라 사용승인서를 받은 경우, 해당 건축물이 건축된 토지는 농지전용허가나 산지전용허가를 받은 것으로 볼 수 있는지?

※ 질의배경 

○ 민원인이 농지전용허가나 산지전용허가를 받지 않은 토지에 건축된 특정건축물에 대하여 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」에 따라 사용승인을 받으면 농지전용허가나 산지전용허가를 받은 것으로 볼 수 있는지를 국토교통부를 통하여 법제처에 법령해석 요청함

2. 회답

  「농지법」에 따른 농지전용허가나 「산지관리법」에 따른 산지전용허가를 받지 않은 토지에 건축된 건축물의 건축주 또는 소유자가 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」 제5조에 따라 사용승인서를 받은 경우, 해당 건축물이 건축된 토지는 농지전용허가나 산지전용허가를 받은 것으로 볼 수 없다고 할 것입니다.

3. 이유

  「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(이하 “특정법”이라 함) 제2조부터 제5조까지의 규정에 따르면 건축허가를 받거나 신고를 하지 않은 건축물 또는 건축허가를 받거나 신고를 하였지만 「건축법」 제22조에 따라 사용승인을 받지 못한 특정건축물 중 특정법 제3조에 해당하는 건축물(이하 “대상건축물”이라 함)의 건축주 또는 소유자는 설계도서와 현장조사서를 첨부하여 관할 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하고, 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 신고받은 대상건축물이 자기 소유의 대지 또는 국유지ㆍ공유지에 건축한 건축물일 것 등의 기준에 적합한 경우에는 「건축법」 및 관계 법률에도 불구하고 신고받은 날부터 30일 내에 「건축법」 제4조에 따라 해당 지방자치단체에 두는 건축위원회의 심의를 거쳐 해당 대상건축물의 건축주 또는 소유자에게 사용승인서를 내주어야 하고, 「농지법」 제34조에 따르면 농지를 전용하려는 자는 농림수산식품부장관의 허가를 받아야 하며, 「산지관리법」 제14조에 따르면 산지전용을 하려는 자는 산림청장등의 허가를 받아야 하는바, 

  이 사안에서는 「농지법」에 따른 농지전용허가나 「산지관리법」에 따른 산지전용허가를 받지 않은 토지에 건축된 건축물의 건축주 또는 소유자가 특정법 제5조
에 따라 사용승인서를 받은 경우, 해당 건축물이 건축된 토지는 농지전용허가나 산지전용허가를 받은 것으로 볼 수 있는지가 문제될 수 있습니다.

  우선, 특정법 제1조에 따르면 같은 법은 특정건축물을 선별하여 사용을 승인함으로써 국민의 재산권을 보호함을 목적으로 하는데, 같은 법 제2조에 따르면 건축허가를 받거나 신고를 하지 않은 건축물 또는 사용승인을 받지 못한 건축물을 특정건축물로 정하고 있고, 특정법 제5조에서는 특정건축물 중 「건축법」을 위반하였으나 자기 소유의 대지 또는 국유지ㆍ공유지에 건축한 건축물 등 일정한 기준에 적합한 “건축물”에 대해서는 같은 조에 따라 사용승인서를 내주도록 하고 있는바, 이는 「건축법」에 따른 사용승인 없이 건축물을 사용하고 있는 위법상태를 시정해 주는 것이라 보아야 할 것입니다.

  또한, 특정법 제6조에서는 부설주차장에 대하여 명시적 규정을 두어 같은 법 제5조에 따른 사용승인으로 인하여 「주차장법」 제19조에 따른 부설주차장의 설치기준에 미달하게 된 대상건축물의 건축주 또는 소유자는 추가적으로 부설주차장을 설치할 의무를 지지 아니한다고 하고 있는 반면, 「농지법」이나 「산지관리법」에 대하여는 별도의 규정이 없고, 그 밖에 다른 법률과의 관계에 대한 일반적 규정도 두고 있지 않은바, 특정법 제5조에
 따라 사용승인을 받았다고 하더라도 「농지법」에 따른 농지전용허가나 「산지관리법」에 따른 산지전용허가를 받은 것으로 해석할 수는 없다고 할 것입니다.

  더욱이, 특정법은 일정한 요건에 해당하는 특정건축물을 합법적으로 사용승인 받을 수 있는 기회를 한시적으로 부여하기 위한 것(법률 제11930호 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제정이유 참조)이고, 건축행정의 관리범위 밖에 있던 위법건축물에 대하여 사용승인 및 건축물대장 등재 등의 절차를 통해 양성화함으로써 제도적으로 관리할 수 있게 하려는 취지(2013. 6. 국회 국토교통위원회 특정건축물 정리에 관한 특별조치법안 및 위법건축물 양성화를 위한 특별조치법안 심사보고서 참조)임을 고려할 때, 특정법 제5조에 따라 사용승인서를 내 주는 것은 사용승인에 관하여 「건축법」 및 관계 법률에서 정하고 있는 기준과 절차에 부합하지 않는 경우라도 특정법에 따라 예외적으로 건축물의 사용만을 허용하여 주는 것으로 한정하고, 다른 법률에 따른 위법상태까지 적법하게 만드는 것은 아니라고 해석하는 것이 이러한 입법 취지에도 부합한다고 할 것입니다.

  따라서, 「농지법」에 따른 농지전용허가나 「산지관리법」에 따른 산지전용허가를 받지 않은 토지에 건축된 건축물의 건축주 또는 소유자가 특정법 제5조에 따라 사용
승인서를 받은 경우, 해당 건축물이 건축된 토지는 농지전용허가나 산지전용허가를 받은 것으로 볼 수 없다고 할 것입니다.