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1. 질의요지

파산관재인이 파산재단에 속한 채무자의 토지 또는 건축물을 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제492조제1호에 따라 법원의 허가를 받아 임의매각을 하는 경우가 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조제1항에 따라 부동산 거래신고를 하여야 하는 매매계약에 해당되는지? 

※ 질의배경

○ A 파산관재인이 2013년 12월에 서울특별시 B 구청에 파산인 소유 토지에 대하여 2012년 3월 매매계약 체결한 사실에 대하여  「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 에 따라 부동산거래신고를 함.

○ B 구청은 파산인 및 그 매수인에 대하여 부동산거래신고를 지연하였음을 이유로 과태료부과 처분을 위한 사전통지를 하였으나, 파산관재인이 파산인의 부동산을 매각하는 것은 부동산거래신고 대상이 아니라는 취지의 의견제출을 하자 이에 대하여 국토교통부에 질의를 함.

○ B 구청은 국토교통부가 파산관재인이 파산인의 부동산을 매각하는 것도 부동산거래신고 대상이라고 회신하자, 이와 견해를 달리하여 본 건 법령해석을 요청함.

2. 회답

  파산관재인이 파산재단에 속한 채무자의 토지 또는 건축물을 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제492조제1호에 따라 법원의 허가를 받아 임의매각을 하는 경우는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조제1항에 따라 부동산 거래신고를 하여야 하는 매매계약에 해당한다고 할 것입니다. 

3. 이유

  「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 “부동산거래신고법”이라 함) 제27조제1항제1호에 따르면 거래당사자(매수인 및 매도인을 말함)는 토지 또는 건축물에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다고 규정하고 있고, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」(이하 “파산법”이라 함) 제492조제1호에 따르면 파산관재인이 부동산에 관한 물권이나 등기하여야 하는 국내선박 및 외국선박의 임의매각 행위를 하고자 하는 경우에는 법원의 허가를 받아야 하며 감사위원이 설치되어 있는 때에는 감사위원의 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있는바,

  이 사안에서는 파산관재인이 파산재단에 속한 채무자의 토지 또는 건축물을 파산법 제492조제1호에 따라 법원의 허가를 받아 임의매각을 하는 경우가 부동산거래신고법 제27조제1항에 따라 부동산 거래신고를 하여야 하는 매매계약에 해당되는지 여부가 문제될 수 있습니다.

  살피건대, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없는바, 법문언상 부동산거래신고법 제2
7조제1항에서 부동산거래 신고대상인 매매계약의 주체범위를 제한하지 아니하고 있고, 통상 “매매계약”은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 것(「민법」 제563조)으로서, 파산법 제355조제1항에 따라 법원이 선임한 파산관재인이 같은 법 제492조에 따라 법원의 허가 또는 감사위원의 동의를 얻어 채무자의 토지 또는 건축물에 해당하는 부동산을 처분할 수 있도록 하고 있고, 이러한 파산법 제492조제1호에 따른 법원의 허가는 해당 계약을 확정적으로 유효하게 만드는 조건에 불과한 것이므로, 파산관재인이 파산인 소유의 부동산을 타인에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정한 매매계약은 부동산거래신고법 제27조제1항에 따른 부동산 거래신고의 대상이 되는 매매계약에 해당한다고 할 것입니다. 
  
  또한, 공인중개사법 제27조에 따른 “부동산거래 신고제도”의 입법취지는 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위한 것으로서 부동산 가격과 거래동향을 정확하게 파악하여 통계를 작성하고, 부동산거래 신고가격의 적정성 검증체계를 구축하여 신고가격의 적정성을 검증하며(제28조), 그 검증결과를 과세자료로 활용하는 데 있는바(제38조), 파산재단에 속한 채무자의 토지 또는 건축물에 
해당하는 부동산을 파산관재인이 파산법 제492조제1호에 따라 법원의 허가를 받아 임의매각을 하는 경우에도 부동산 거래가격의 적정성을 검증하여, 그 검증결과를 과세자료로 활용할 필요성이 존재하는 것은 동일하므로 부동산 거래신고 대상에서 제외할만한 합리적인 사유가 존재하지 않는다고 할 것입니다.  

  한편, 파산법 제33조에 따르면 회생절차·파산절차·개인회생절차 및 국제도산절차에 관하여 이 법에 규정이 없는 때에는 「민사소송법」 및 「민사집행법」을 준용한다고 규정하고 있으므로 채무자의 부동산을 파산관재인이 매수자와 법원의 허가 조건부 부동산계약을 체결한 후 소유권을 이전하는 경우 이와 같은 절차는 「민사집행법」이 적용되는 강제집행으로 보아 부동산거래신고법 제27조제1항에 따른 부동산거래신고 대상이 아니라는 주장이 있을 수 있으나, 파산법 제492조에서는 파산재단에 속하는 부동산의 임의매각 절차에 관하여 법원의 허가를 받도록 규정하고 있으므로 파산법 제33조에 따른 「민사집행법」이 적용될 여지가 없고, 파산관재인이 부동산의 임의매각에 의한 환가를 실시함에 있어서 설령 경쟁입찰방식에 따라 최고가격을 제시한 매수자를 선정하기로 하여 입찰보증금을 제공받고 입찰공고를 시행하는 등 「민사집행법」상 경매절차와 유사한 과정을 거쳤다고 하더라도 그 본질은 여
전히 사적인 매매계약관계로 보아야 하므로, 사적 자치와 계약자유의 원칙 등 사법의 원리가 당해 입찰 및 매매계약에도 그대로 적용된다고 할 것(대법원 2013. 6. 14. 선고 2010마1719 판결 참조)인바, 이 사안의 경우를 「민사집행법」이 적용되는 강제집행으로 보아 부동산거래신고법 제27조제1항에 따른 부동산거래신고 대상이 아니라는 주장은 타당하지 않다고 할 것입니다. 

  따라서, 파산관재인이 파산재단에 속한 채무자의 토지 또는 건축물을 파산법 제492조제1호에 따라 법원의 허가를 받아 임의매각을 하는 경우는 부동산거래신고법 제27조제1항에 따라 부동산 거래신고를 하여야 하는 매매계약에 해당한다고 할 것입니다.