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1. 질의요지

「개발이익환수에 관한 법률」 제10조제5항 및 같은 법 시행규칙 제8조제2항에 따르면 개발부담금을 부과하기 위하여 그 부과대상 토지의 종료시점지가와 개시시점지가를 산정할 때, 해당 토지의 개별공시지가가 없는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 둘 이상의 감정평가법인이 감정평가한 가액을 산술평균한 가액으로 해당 지가를 산정하여야 하는바, 

  개별공시지가가 없는 토지 등에 대하여 개발부담금을 부과하기 위하여 「개발이익환수에 관한 법률 시행규칙」 제8조제2항에 따라 산정한 종료시점지가 및 개시시점지가가 개별공시지가를 의미하는지?

2. 회답

  개별공시지가가 없는 토지 등에 대하여 개발부담금을 부과하기 위하여 「개발이익환수에 관한 법률 시행규칙」 제8조제2항에 따라 산정한 종료시점지가 및 개시시점지가가 개별공시지가를 의미하는 것은 아니라고 할 것입니다. 

3. 이유

  「개발이익환수에 관한 법률」 제2조제1호에 따르면 “개발이익”이란 개발사업의 시행 또는 토지이용계획의 변경, 기타 사회적·경제적 요인에 따라 정상지가상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말하고, 같은 조 제4호에 따르면 “개발부담금”이란 개발이익 중 같은 법에 따라 국가가 부과·징수하는 금액을 말한다고 정의하고 있으며, 같은 법 제8조에 따르면 개발부담금의 부과 기준은 부과 종료 시점의 부과 대상 토지의 가액(이하 “종료시점지가”라 한다)에서 부과 개시 시점의 부과 대상 토지의 가액(이하 “개시시점지가”라 한다), 부과 기간의 정상지가상승분, 같은 법 제11조에 따른 개발비용을 뺀 금액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제9조제1항에 따르면 “부과 개시 시점”은 사업시행자가 국가나 지방자치단체로부터 개발사업의 인가등을 받은 날로 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에 따르면 “부과 종료 시점”은 관계 법령에 따라 국가나 지방자치단체로부터 개발사업의 준공인가 등을 받은 날로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제14조제1항 본문에 따르면 부과 종료 시점부터 3개월 이내에 개발부담금을 결정ㆍ부과하여야 한다고 규정하고 있습니다.

  한편, 「개발이익환수에 관한 법률」 제10조제1항에 따
르면 종료시점지가는 부과 종료 시점 당시의 부과 대상 토지와 이용 상황이 가장 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조제2항에 따른 비교표에 따라 산정한 가액(價額)에 해당 연도 1월 1일부터 부과 종료 시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에 따르면 개시시점지가는 부과 개시 시점이 속한 연도의 부과 대상 토지의 개별공시지가(부과 개시 시점으로부터 가장 최근에 공시된 지가를 말함)에 그 공시지가의 기준일부터 부과 개시 시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항에서는 같은 조 제1항 및 제3항에 따라 종료시점지가와 개시시점지가를 산정할 때 해당 토지의 개별공시지가가 없는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 방법으로 산정한다고 규정하고 있고, 이에 따라 같은 법 시행령 제11조제7항 각 호에서는 개시시점지가 및 종료시점지가를 산정할 때 부과 대상 토지의 개별공시지가가 없는 경우와 종료시점지가를 산정할 때 법 제10조제3항 단서에 따라 매입가격으로 개시시점지가를 산정한 경우를 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제8조제2항에서는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 둘 이상의 감정평가법인이
 감정평가한 가액을 산술평균한 가액으로 해당 지가를 산정하여야 한다고 규정하고 있는바,

  이 사안에서는 개별공시지가가 없는 토지 등에 대하여 개발부담금을 부과하기 위하여 「개발이익환수에 관한 법률 시행규칙」 제8조제2항에 따라 산정한 종료시점지가 및 개시시점지가가 개별공시지가를 의미하는지 여부가 문제될 수 있습니다.

  살피건대, 「개발이익환수에 관한 법률」 제10조제5항에서 개발부담금 부과 대상 토지의 종료시점지가 및 개시시점시가를 국토교통부령으로 정하는 방법으로 산정하도록 한 취지는 개발부담금의 부과기준을 산정하기 위한 종료시점시가 및 개시시점지가는 원칙적으로 개별공시지가가 있는 부과 대상 토지에 대하여 같은 법 제10조제1항 및 제3항에 따라 표준지의 공시지가 및 부과 대상 토지의 개별공시지가를 활용하여 산정하여야 하나, 해당 토지에 대한 개별공시지가가 없는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부령에서 정하는 별도의 방법에 따라 산정하도록 함으로써 개발이익 환수에 합리성을 도모하려는 것이라는 점에 비추어 볼 때, 별도의 규정이 없는 이상 「개발이익환수에 관한 법률」 제10조제5항의 위임에 따른 같은 법 시행규칙 제8조제2항에 따라 산정한 종료시점지가 및 개시시점지가가 개별공시지가를 의미하는 것으로 볼 수는 없다고 할 것
입니다.

  또한, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제11조, 제12조 및 제13조 등을 종합하면, 개별공시지가는 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금의 부과 등을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제공하는 것으로서, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 같은 법 제20조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격인바, 이는 감정평가업자의 검증 등을 통하여 결정ㆍ공시하여야 하며, 공시된 개별공시지가에 대하여 이의신청 및 정정 등의 절차를 마련하고 있는 반면,

  「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 종료시점지가 및 개시시점지가는 개발부담금의 부과기준을 산출하기 위한 해당 토지의 가액으로서 같은 법 제10조에서 해당 지가를 산정하는 방법을 별도로 규정하고 있고, 더구나 해당 토지의 개별공시지가가 없는 경우 등에는 「개발이익환수에 관한 법률 시행규칙」 제8조제2항에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장이 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 둘 이상의 감정평가법인이 감정평가한 가액을 산술평균한 가액으로 종료시점지가 및 개시시점지가를 산정하여야 한다고 규정하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시
지가와 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 종료시점지가·개시시점지가는 그 산정 목적, 산정 절차 및 방법 등이 다르다고 할 것입니다.

  따라서, 개별공시지가가 없는 토지 등에 대하여 개발부담금을 부과하기 위하여 「개발이익환수에 관한 법률 시행규칙」 제8조제2항에 따라 산정한 종료시점지가 및 개시시점지가가 개별공시지가를 의미하는 것은 아니라고 할 것입니다.