법제처 로고

1. 질의요지

조합이 사업시행자인 주택재개발사업이나 주택재건축사업 등의 경우, 「도시 및 주거환경정비법」 제4조의3제4항제3호에 따라 조합설립추진위원회가 구성되지 않은 경우에는 토지등소유자의 100분의 30 이상이 정비구역의 지정 해제를 요청할 수 있는바,

  한국토지주택공사 등이 사업시행자로서 조합설립추진위원회의 구성이 필요 없는 주거환경개선사업 정비구역의 경우에도 같은 규정을 적용하여 사업시행자 지정 후에 정비구역 지정 해제를 요청할 수 있는지?

2. 회답

  한국토지주택공사 등이 사업시행자로서 조합설립추진위원회의 구성이 필요 없는 주거환경개선사업 정비구역의 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제4조의3제4항제3호를 적용하여 사업시행자 지정 후에 정비구역 지정 해제를 요청할 수 없다고 할 것입니다.

3. 이유

  「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도정법”이라 함) 제2조제2호에 따르면, 주거환경개선사업은 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이고, 같은 법 제4조의3제4항제3호에 따르면 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(이하 “토지등소유자”라 함)의 100분의 30 이상이 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 함)가 구성되지 않은 정비예정구역이나 정비구역의 해제를 요청하는 경우 시·도지사 또는 대도시의 시장은 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역등의 지정을 해제할 수 있습니다.

  또한, 도정법 제6조 및 제7조에 따르면 주거환경개선사업은 시장ㆍ군수가 직접 시행하거나 한국토지주택공사 또는 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사를 지정하여 시행하는데, 사업시행자가 정비구역 안에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법(제6조제1호), 사업시행자가 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하는 방법(제6조제2호), 사업시행자가 환지로 공급하는 방법(제6조제3호), 사업시행자가 정비구역에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설ㆍ복
리시설을 건설하여 공급하는 방법(제6조제4호)으로 할 수 있고, 같은 법 제6조제1호의 방법으로 시행하는 정비사업의 경우에는 같은 법 제4조의3제1항제4호에 따라 정비구역이 지정ㆍ고시된 날부터 15년 이상 경과하고 토지등소유자의 3분의 2 이상이 정비구역의 해제에 동의하는 경우 정비구역을 해제하도록 하고 있는바,

  이 사안에서는 조합설립 및 추진위원회 구성을 요하지 않고 한국토지주택공사 등이 사업시행자가 되는 주거환경개선사업 정비구역의 경우 같은 법 제7조에 따라 사업시행자가 지정된 후에 같은 법 제4조의3제4항제3호를 적용하여 정비구역의 해제를 요청할 수 있는지 여부가 문제될 수 있습니다.

  우선, 도정법 제4조제1항에 따르면 시장·군수는 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보하고 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후에 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하고, 같은 조 제4항에 따르면 정비구역지정 신청을 받은 시·도지사는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 지정하게 되는데, 이와 같이 법령에 규정된 일정한 절차를 거쳐 정비구역이 지정된 이후에는 해당 정비구역의 유지 및 정비사업의 시행에 대하여 토지등소유자 등 관계인들의 신뢰가 형성된다고 볼 수 있는바, 이러한 관계인의 신뢰를 보호하기 위하여 정비
구역 해제의 근거 법령은 유추하거나 확장해서 해석하여서는 아니 된다고 할 것입니다.

  그렇다면, 주거환경개선사업의 경우에는 도정법 제7조제1항에 따라 정비예정구역안의 토지등소유자의 3분의 2 이상(도정법 제6조제1항제1호에 따라 시행하는 경우에는 과반수)의 동의와 세입자 세대수 과반수의 동의를 각각 얻어 사업시행자를 지정하게 되는 점을 고려할 때, 사업시행자 지정에 동의한 토지등소유자는 해당 정비구역의 유지 및 정비사업의 시행에 대한 신뢰를 갖게 된다고 볼 수 있을 것이고, 토지등소유자의 100분의 30의 요청만으로 정비구역을 해제할 수 있다고 하면 정비구역 내 건축물의 소유자 또는 지상권자가 불측의 손해를 입을 우려가 있는 점에 비추어 볼 때, 도정법 제4조의3제4항제3호는 정비구역의 해제요청권을 토지등소유자가 추진위원회를 구성하고 조합을 설립하여 정비사업을 시행하는 구역으로 제한한다는 취지로 해석하는 것이 합리적일 것입니다.

  나아가, 주거환경개선사업은 그 정의상 스스로 정비사업을 진행하기 어려운 도시저소득주민을 위한 사업이며, 정비기반시설이 “극히” 어려운 지역을 대상으로 하는 점, 도정법의 제정 전에 이를 규정하고 있던 「도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법」(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 폐지되기 전의 것
을 말함)에 따르면, 주거환경개선사업은 도시의 저소득주민 밀집거주지역의 주거환경개선을 통하여 도시의 “저소득주민의 복지증진”과 도시환경개선에 이바지하기 위한 목적을 가지고 있는 점, 주거환경개선사업은 주택재개발사업 및 주택재건축사업과 달리 국가 또는 지방자치단체의 예산이 투입되는 등 공익적인 성격이 두드러지는 점을 고려할 때, 그 정비구역의 해제사유는 토지소유자등이 자발적으로 조합을 설립하여 추진하는 도시정비사업 정비구역의 해제사유와는 달리 일정하게 제한할 필요성이 인정된다 할 것입니다.

  그러한 취지에서 도정법 제4조의3제4항제3호를 살펴보면, “추진위원회가 구성되지 아니한 구역에 한한다”라고 규정하고 있는 것은, 일단은 추진위원회를 구성하여 조합을 설립하는 정비사업을 전제로, 추진위원회가 구성될 수도 있고, 구성되지 않을 수도 있으므로, 그 중 추진위원회가 구성되지 않은 경우에 한정하여 해당 조문을 적용하겠다는 취지이고, 추진위원회 구성을 애초부터 요구하지 않는 주거환경개선사업에 대해서까지 적용되는 것은 아니라 할 것입니다.

  따라서, 조합 설립 없이 사업시행자가 지정되어 시행하는 주거환경개선사업 정비구역의 경우에는 도정법 제4조의3제4항제3호를 적용하여 사업시행자 지정 후에 정비구역 지정 해제를 요청할 수 없다고 할 것입니다.