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1. 질의요지

「주택법」 제42조제2항, 같은 법 시행령 제47조제1항·제3항 및 별표 3에 따르면 공동주택의 부대시설(경비실)을 신축하기 위해서는 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 받아 각종 건축관계 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 규정하고 있는바, 공동주택의 부대시설(경비실)에 대한 신축행위의 허가시 부대시설은 건축물 용적률의 제한기준에 적합해야 하는지?

2. 회답

  공동주택의 부대시설(경비실)에 대한 신축행위의 허가시 부대시설은 건축물 용적률의 제한기준에 적합해야 할 것입니다. 
 

3. 이유

  「주택법」제42조제2항제2호에 따르면 공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택(부대시설과 복리시설 포함함. 이하 같음)을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제47조제1항 및 별표 3에서는 공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준을 규정하면서 같은 표 제6호에서는 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 신축·증축의 허가기준으로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻도록 규정하고 있습니다.

  또한, 「주택법 시행령」 제47조제3항에 따르면 「주택법」 제42조제2항의 규정에 의하여 공동주택의 신축·증축 등에 대하여 허가를 받거나 신고를 하고자 하는 자는 허가신청서 또는 신고서에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제20조제3항제4호에 따르면 신축 또는 증축의 경우에는 신축 또는 증축하고자 하는 건축물의 종별에 따른 「건축법 시행규칙」 제6조제1항 각호의 서류 및 도서와 입주자의 동의서를 첨부하도록 규정하고 있는바, 이 사안
에서는 공동주택의 부대시설(경비실)에 대한 신축행위의 허가시 부대시설은 건축물 용적률의 제한기준에 적합해야 하는지가 문제될 수 있습니다.

  살피건대, 「주택법」 제42조제2항, 같은 법 시행령 제47조제1항·제3항, 별표 3, 같은 법 시행규칙 제20조제3항제4호에 따르면 이미 준공된 공동주택에 부대시설(경비실)을 신축하기 위해서는 건축허가신청서에 전체입주자 3분의 2 이상의 동의서, 설계도서, 건축할 대지의 범위에 관한 서류 등을 첨부하여 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 규정하고 있는바, 이 경우 그 허가를 위해서는 그 신청서 및 설계도서 등의 각종 건축관련 첨부서류는 관계법령에서 정하고 있는 기준과 요건 및 절차 등에 적합해야 할 것입니다. 

  그런데, 「주택법」 제42조제6항에서는 공동주택의 신축·증축·대수선 등의 행위허가를 받은 경우에는 「건축법」에 따른 건축허가나 건축신고가 의제되도록 규정하고 있으므로 이러한 공동주택의 행위허가에 대해서는 「건축법」의 관련규정이 당연히 적용된다고 보아야 할 것이고, 현행 「건축법」 제56조에서는 일반적인 건축물의 건축과 관련하여 그 용적률의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따르도록 규정하고 있는바, 이 건과 같이 주택법령에 따라 공동주택에 
부대시설(경비실)을 신축하는 경우에 그 “건축허가 신청서”에 대지면적·연면적 및 용적률에 관한 사항을 규정하고 있는 것도 이러한 건축법상의 용적률 제한 규정을 검토·적용하기 위한 것으로 보아야 할 것이고, 나아가 그 건축허가신청과 관련하여 “건축할 대지의 범위에 관한 서류”나 “설계도서”의 하나로서 위치·대지면적, 지역·지구 및 도시계획사항, 건축물의 규모 및 면적 등이 규정된 “건축계획서”를 제출하도록 한 것도 이러한 건축대상 건축물에 대한 용적률이나 건폐율의 적합성 등을 확인하기 위한 조치로 해석하는 것이 상당하다고 할 것입니다. 

  그렇다면, 이 건과 같이 주택법령에 따라 공동주택에 부대시설(경비실)을 신축하기 위해서 시장·군수·구청장의 허가를 받는 경우에도 해당 신축대상 건축물에 대한 용적률의 제한규정은 당연히 적용된다고 보아야 할 것이고, 주택법령에 따른 입주자의 3분의 2 이상의 동의서 뿐만 아니라, 용적률의 기준 또한 공동주택 부대시설(경비실)의 신축행위의 허가 요건으로 보는 것이 신축허가와 관련된 주택법령 등을 체계적으로 해석하는 것이라고 할 것입니다. 

  따라서, 공동주택 부대시설(경비실)에 대한 신축행위의 허가시 부대시설은 건축물 용적률의 제한기준에 적합해야 할 것입니다.