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1. 질의요지

「주택법」 제42조제2항제4호 및 같은 법 시행령 별표 3 제5호를 위반하여 허가를 받거나 신고를 하지 않고 무단으로 비내력벽(非耐力壁)을 철거한 건물에 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제9조에 따른 중개사무소를 확보한 경우가,

  가. 등록관청이 개설등록을 거부할 수 있는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제13조제2항제4호의 “다른 법령에 따른 제한에 위반되는 경우”에 해당하는지?

  나. 이미 중개사무소의 개설등록이 된 경우라면 그 개설등록을 취소할 수 있는 사유 중 하나인 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제38조제2항제1호의 “같은 법 제9조제3항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 경우”에 해당하는지?

2. 회답

  「주택법」 제42조제2항제4호 및 같은 법 시행령 별표 3 제5호를 위반하여 허가를 받거나 신고를 하지 않고 무단으로 비내력벽(非耐力壁)을 철거한 건물에 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제9조에 따른 중개사무소를 확보한 경우,

  가. 중개사무소의 안전에 중대한 위험을 초래하는 경우라면 등록관청이 개설등록을 거부할 수 있는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제13조제2항제4호의 “다른 법령에 따른 제한에 위반되는 경우”에 해당한다고 할 것입니다.

  나. 이미 중개사무소의 개설등록이 된 경우라면 그 개설등록을 취소할 수 있는 사유 중 하나인 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제38조제2항제1호의 “같은 법 제9조제3항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 경우”에 해당하지 않는다고 할 것입니다.

3. 이유

  가. 질의 가, 나의 공통사항

  「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 “공인중개사법”이라 함) 제9조제1항 및 제3항에 따르면 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장(이하 “등록관청”이라 함)에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 하고, 중개사무소 개설등록의 기준은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제38조제2항제1호에서는 등록관청은 중개업자가 같은 법 제9조제3항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다고 규정하고 있습니다.

  그리고, 공인중개사법 시행령 제13조제1항제1호에서는 중개사무소 개설등록의 기준으로 공인중개사법 제34조제1항의 규정에 따른 실무교육을 받았을 것(가목)과 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보할 것(나목)을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조제2항에서는 등록관청은 공인중개사 또는 법인이 아닌 자가 중개사무소의 개설등록을 신청한 경우(제1호), 중개사무소의 개설등록을 신청한 자가 공인중개사법 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우(제2호), 같은 법 시행령 제13조제1항의 개설등록 기준에 적합하지 아니한 경우(제3호), 그 밖에 이 법 또는 다른 법령에 따른 
제한에 위반되는 경우(제4호) 중 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 개설등록을 해 주어야 한다고 규정하고 있습니다.

  한편, 「주택법」 제42조제2항 및 같은 법 시행령 제47조제2항에서는 “공동주택의 용도폐지, 공동주택의 재축 및 비내력벽의 철거”를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 별표 3 제5호에서는 공동주택 또는 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 비내력벽철거의 경우에는 구조안전에 이상이 없다고 시장·군수·구청장이 인정하는 경우로서 해당 동에 거주하는 입주자 또는 사용자 2분의 1 이상의 동의를 얻도록 규정하고 있으며, 입주자 공유가 아닌 복리시설의 비내력벽철거의 경우에는 해당 건축물에서 철거하려는 벽이 비내력벽임을 증명할 수 있는 도면 및 사진을 제출하도록 규정하고 있는바,

  이 사안에서는 「주택법」 제42조제2항제4호 및 같은 법 시행령 별표 3 제5호를 위반하여 허가를 받거나 신고를 하지 않고 무단으로 비내력벽을 철거한 건물에 중개사무소를 확보한 경우, 중개사무소의 안전에 중대한 위험을 초래하는 경우라면 등록관청이 개설등록을
 거부할 수 있는 공인중개사법 시행령 제13조제2항제4호의 “다른 법령에 따른 제한에 위반되는 경우”에 해당하는지(질의 가)와 이미 중개사무소의 개설등록이 된 경우라면 그 개설등록을 취소할 수 있는 공인중개사법 제38조제2항제1호의 “같은 법 제9조제3항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 경우”에 해당하는지(질의 나)가 문제될 수 있습니다.

  나. 질의 가에 관하여

  살피건대, 공인중개사법 시행령 제13조제2항제1호 및 제2호에서는 중개사무소 개설등록을 신청한 자가 공인중개사 또는 법인이 아니거나 공인중개사법 제10조제1항 각 호에 따른 등록결격 사유에 해당하는 경우에 개설등록을 거부할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조제2항제3호에서는 같은 조 제1항의 개설등록 기준에 적합하지 아니한 경우에 개설등록을 거부할 수 있는 것으로 규정하고 있는바, 이와 병렬적으로 규정된 같은 항 제4호의 “다른 법령에 따른 제한에 위반되는 경우” 역시 공인중개사법 외의 법령에서의 중개사무소 개설과 관련된 제한을 위반한 것으로 한정하여 해석하여야 할 것입니다.

  한편, 다른 법령을 위반한 행위가 중개사무소의 개설과 관련된 제한을 위반한 경우에 해당하는지 여부는 그 위반의 내용 및 정도와 중개사무소 개설에 미치는 영향을 종합적으
로 고려하여 개별·구체적으로 판단하여야 할 것인바, 「주택법」 제42조제2항제4호 및 같은 법 시행령 별표 3 제5호에서는 비내력벽의 철거 시 시장·군수·구청장이 구조안전에 이상이 없다고 인정할 것 등을 요구하고 있고, 중개사무소의 개설등록을 위해서는 반드시 중개사무소를 확보하여야 하는데, 중개사무소를 확보한다는 것은 공간을 확보하는 것 뿐 아니라 그 목적에 따른 사용을 위한 안전성까지 확보하는 것을 의미하는 것이므로, 무단으로 비내력벽을 철거하는 행위로 인하여 안전한 중개사무소를 확보하지 못함으로써 중개사무소의 안전에 중대한 위험을 초래하는 경우에는 공인중개사의 중개사무소 개설에 관한 중요한 법 위반이라고 보는 것이 타당할 것인바, 이러한 경우에는 등록관청이 중개사무소의 개설등록을 거부할 수 있다고 할 것입니다.

  따라서, 「주택법」 제42조제2항제4호 및 같은 법 시행령 별표 3 제5호를 위반하여 허가를 받거나 신고를 하지 않고 무단으로 비내력벽을 철거한 건물에 중개사무소를 확보한 경우, 중개사무소의 안전에 중대한 위험을 초래하는 경우라면 등록관청이 개설등록을 거부할 수 있는 공인중개사법 시행령 제13조제2항제4호의 “다른 법령에 따른 제한에 위반되는 경우”에 해당한다고 할 것입니다.

  다. 질의 나에 관하여

  살피건대,
 공인중개사법 제38조제2항제1호에서는 임의적 등록취소 사유로 “같은 법 제9조제3항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 경우”를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조제1항에서는 “같은 법 제9조제3항에 따른 중개사무소 개설등록의 기준은 다음 각 호와 같다”고 규정하면서 각 호에 개설등록기준을 구체적으로 제시하고 있으며, 같은 법 시행령 제13조제2항제3호에서는 “같은 조 제1항의 개설등록 기준에 적합하지 아니한 경우”에 등록관청이 개설등록을 거부할 수 있는 것으로 규정하고 있습니다.

  그러므로, 중개사무소의 등록기준이라는 점을 명시적으로 규정하고 있는 공인중개사법 시행령 제13조제1항만이 같은 법 제38조제2항제1호에 따른 “같은 법 제9조제3항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 경우”에 해당하는 것으로 보이므로, 같은 법 시행령 제13조제2항제4호의 “다른 법령에 따른 제한에 위반되는 경우”는 같은 법 제38조제2항제1호에 따른 임의적 등록취소 사유에 해당하지 않다고 할 것입니다.

  또한, 허가 또는 등록의 취소는 국민의 권익을 제한하는 침익적 처분으로서 그 요건에 대한 해석은 엄격하고 제한적으로 이루어져야 할 것인바, 이 사안과 같이 중개사무소 개설등록의 취소 사유에 해당하는지 여부와 관련해서는 문언에 기초하여 제한적
으로 해석하여야 할 것이므로, 공인중개사법 제9조제3항 및 제38조제2항제1호와 같은 법 시행령 제13조제1항 및 제2항제3호에서 등록기준임을 명시하고 있음에도 불구하고 그러한 명시적인 규정을 두고 있지 않는 같은 법 시행령 제13조제2항제4호까지 등록기준에 해당하는 것으로 보아 중개사무소의 개설등록 취소 사유를 넓게 해석하는 것은 타당하지 않다고 할 것입니다. 

  따라서, 「주택법」 제42조제2항제4호 및 같은 법 시행령 별표 3 제5호를 위반하여 허가를 받거나 신고를 하지 않고 무단으로 비내력벽을 철거한 건물에 중개사무소를 확보한 경우, 이미 중개사무소의 개설등록이 된 경우라면 그 개설등록을 취소할 수 있는 공인중개사법 제38조제2항제1호의 “같은 법 제9조제3항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 경우”에 해당하지 않는다고 할 것입니다.