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1. 질의요지

「주택법」 제16조제4항에서는 같은 조 제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다고 규정하고 있는바, 같은 법에 따라 설립된 지역주택조합이 「신탁법」에 따라 금융기관을 수익자로 하여 해당 주택건설대지를 부동산신탁회사에 담보신탁한 후에 「주택법」 제16조제4항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 신청하는 경우, 위탁자인 지역주택조합이 같은 항에 따른 주택건설사업계획의 승인 요건으로서 해당 주택건설대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 있는지?

2. 회답

 
  「주택법」에 따라 설립된 지역주택조합이 「신탁법」에 따라 금융기관을 수익자로 하여 해당 주택건설대지를 부동산신탁회사에 담보신탁한 후에 「주택법」 제16조제4항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 신청하는 경우, 위탁자인 지역주택조합이 같은 항에 따른 주택건설사업계획의 승인 요건으로서 해당 주택건설대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수는 없다고 할 것입니다.

3. 이유

  「주택법」 제16조제4항에서는 같은 조 제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다고 규정하고 있는바, 이 사안에서는 같은 법에 따라 설립된 지역주택조합이 「신탁법」에 따라 금융기관을 수익자로 하여 해당 주택건설대지를 부동산신탁회사에 담보신탁한 후에 「주택법」 제16조제4항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 신청하는 경우, 위탁자인 지역주택조합이 해당 주택건설대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 있는지가 문제될 수 있습니다.

  살피건대, 「주택법」의 목적은 국민의 주거안정과 주거수준 향상에 있고, 같은 법 제16조제4항에서 주택사업계획의 승인 요건으로 사업시행자로 하여금 주택건설대지의 소유권을 확보하도록 한 것은 주택건설사업을 원활하고 안정적으로 시행함과 동시에 입주예정자들의 재산권을 보호하려는 데 그 취지가 있다고 할 것입니다.

  이러한 취지를 고려하여 「주택법」 제40조제1항에서는 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 승인 신청일(주택조합의 경우에는 사업계획승인 신청일) 이후부터 일정기간 동안 입주예정자의 동의 없이 주택건설대지에 담보물권 등을 설정하는 행위를 금지하도록 하고 있고, 같은 조 제3항에 따르면 같은 조 제1항에 따른 저당권설정 등의 제한을 할 때 
사업주체는 해당 대지가 입주예정자의 동의 없이는 양도, 제한물권의 설정, 압류·가압류·가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기등기하도록 하며, 같은 조 제4항에서는 같은 조 제3항에 따른 부기등기는 입주자 모집공고 승인 신청(주택건설대지 중 주택조합이 사업계획승인 신청일까지 소유권을 확보하지 못한 부분이 있는 경우에는 그 부분에 대한 소유권 이전등기를 말함)과 동시에 하도록 하고 있습니다.

  그렇다면, 주택건설사업계획의 승인을 받기 위해서 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 하는 사업주체는 원칙적으로 해당 주택건설대지의 등기상 소유권자여야 한다고 보는 것이 같은 법 규정의 문언과 취지에 비추어 타당하다고 할 것입니다.

  그런데, 「신탁법」상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로, 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라고 할 것이며(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 참조), 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 
따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과할 뿐, 신탁재산에 관하여는 수탁자만이 배타적인 처분·관리권을 갖는다고 할 것이므로(대법원 2003. 1. 27. 선고 2000마2997 판례 참조), 담보신탁에 따라 해당 주택건설대지의 소유권이 위탁자인 지역주택조합에서 수탁자로 이전된 경우, 해당 지역주택조합이「주택법」 제16조제4항 본문에 따라 사업계획승인을 받을 수 있는 요건으로서의 소유권을 확보한 것으로는 보기 어렵다고 할 것입니다.

  한편, 「신탁법」에 따라 채무의 담보를 목적으로 채권자를 수익자로 하여 채권자가 아닌 제3자에게 토지를 신탁한 경우 「도시개발법」 제11조제6항, 제13조제3항 등에 규정된 토지소유자는 위탁자를 말하는 것이므로(법제처 2007. 2. 9. 회신 06-0393 해석례 참조), 이 사안의 경우에도 담보신탁한 주택건설대지의 소유권자는 위탁자인 지역주택조합이라는 주장이 있을 수 있으나, 위 해석례는 도시개발계획의 수립, 도시개발구역지정의 제안, 조합의 설립에 관하여 일정 수 또는 면적 이상의 토지소유자의 동의를 받도록 규정하고 있는 도시개발법령의 규정상 도시개발사업과 직접 이해관계가 있는 자, 즉 도시개발사업에 따른 이익과 비용이 최종적으로 귀속되는 자를 토지소유자로 보아야 한다는 전제에서 해당 토지가 신
탁된 경우에는 예외적으로 위탁자를 토지소유자로 보아야 한다는 것으로서, 지역주택조합이 사업계획승인을 받기 위하여 확보하여야 하는 소유권의 의미를 해석하는 이 건과는 사안을 달리하는 것이므로, 위 주장은 타당하지 않다고 할 것입니다.

  따라서, 「주택법」에 따라 설립된 지역주택조합이 「신탁법」에 따라 금융기관을 수익자로 하여 해당 주택건설대지를 부동산신탁회사에 담보신탁한 후에 「주택법」 제16조제4항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 신청하는 경우, 위탁자인 지역주택조합이 같은 항에 따른 주택건설사업계획의 승인 요건으로서 해당 주택건설대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수는 없다고 할 것입니다.