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1. 질의요지

「주택법 시행령」 제55조의3제1호에 따르면 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 요구한 경우 관리주체는 같은 법 시행령 제55조의2제2항에 따른 사업실적서 및 결산서 등에 대하여 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인의 회계감사를 받아야 한다고 규정하고 있는바,

  「주택법 시행령」 제55조의4제1항제2호에 따라 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하는 공사에 대해 입주자대표회의가 국토교통부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행한 경우에도, 관리주체는 같은 법 시행령 제55조의3제1호에 따라 회계감사 요구를 받은 경우 하자보수보증금의 사용내역에 대해 감사인의 회계감사를 받아야 하는지?

2. 회답

  「주택법 시행령」 제55조의4제1항제2호에 따라 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하는 공사에 대해 입주자대표회의가 국토교통부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행한 경우에 관리주체는 같은 법 시행령 제55조의3제1호에 따라 회계감사 요구를 받은 경우 하자보수보증금의 사용내역에 대해 감사인의 회계감사를 받아야 하는 것은 아닙니다.

3. 이유

  「주택법 시행령」 제55조의2제2항 및 제55조의3제1호에 따르면 관리주체는 매 회계연도마다 사업실적서 및 결산서를 작성하여 회계연도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 하고, 입주자 또는 사용자(이하 “입주자등”이라 함)의 10분의 1 이상이 연서하여 요구한 경우에는 위 사업실적서 및 결산서 등에 대하여 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인의 회계감사를 받아야 하며, 이 경우 감사인은 회계감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에 제출하여야 합니다.

  또한, 「주택법 시행령」 제59조제3항에 따르면 「주택법」 제46조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자[입주자, 입주자대표회의, 관리주체(입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말함) 등을 말하며, 이하 “입주자대표회의등”이라 함]는 하자담보책임기간 내에 공동주택의 하자가 발생한 경우 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있고, 같은 법 시행령 제59조의2제1항 및 제2항에 따르면 사업주체가 하자보수를 청구받은 날부터 3일 이내에 하자보수를 이행하지 아니하거나 하자보수계획을 통보하지 아니한 경우 또는 같은 법 제46조의4제8항에 따른 조정결과에 따라 하자보수를 이행하지 아니한 경우에는 입주자대표회의등이 하자보수보증금을
 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있습니다.

  그런데, 「주택법 시행령」 제55조의4제1항제2호에 따르면 같은 영 제59조의2제1항 및 제2항에 따라 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하는 공사는 입주자대표회의가 국토교통부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하여야 하는바, 이와 같은 경우에도 관리주체는 같은 법 시행령 제55조의3제1호에 따라 회계감사 요구를 받은 경우 하자보수보증금의 사용내역에 대해 감사인의 회계감사를 받아야 하는지가 문제될 수 있습니다.

  먼저, 「주택법 시행령」 제55조의2 및 제55조의3의 입법취지에 대해 살펴보면, 주택관리와 관련한 각종 공사, 용역 등의 경우 대부분 선 집행, 후 정산 체제로 이루어지고 있어, 예측 가능한 사업집행이 어렵고 집행과정의 투명성 부족 등으로 인한 관리주체에 대한 입주자등의 신뢰도 저하의 문제를 해결하고자, 관리주체는 다음 회계연도에 관한 「주택법 시행령」 제58조제1항부터 제5항까지의 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등(이하 “관리비등”이라 함)의 사업계획 및 예산안을 매 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인하도록 규정함과 동시에(「주택법 시행령」 제55조의2제1항), 매 회계연도마다 사업실적서 및 결산서를 작성하
여 회계연도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출하도록 의무화(「주택법 시행령」 제55조의2제2항)함으로써, 관리비등의 집행과 관련한 각종 비리를 사전에 단절하고 효율성 및 투명성을 제고하고자 한 것입니다.

  다음으로, 관리주체는 월별로 관리비등의 징수·사용·보관 등에 관한 장부를 작성하여 증빙자료와 함께 보관하도록 하고 있으나, 별도의 공인된 기관의 회계감사 실시규정 미비 등으로 관리비등에 대한 공정성과 투명성에 대한 의문이 제기됨에 따라, 관리주체는 관리비등에 대하여 감사인의 회계감사를 받도록 하고, 감사인은 감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에 제출하도록 규정함으로써(「주택법 시행령」 제55조의3), 관리비등에 대한 투명성과 공정성을 확보하여 입주자등의 신뢰도를 제고하고자 한 것으로 보입니다.

  이와 같은 입법취지에 비추어 볼 때, 외부 회계감사에 대해 규정하고 있는 「주택법 시행령」 제55조의3 각 호 외의 부분 전단에서는 그 대상을 “사업실적서 및 결산서 등”이라고 규정하고 있는바, 여기서 “사업실적서 및 결산서”란 같은 조의 조 제목 및 같은 법 시행령 제55조의2에서 규정하고 있는 바와 같이 관리비등에 대한 사업실적서 및 결산서를 의미하고, 그렇다면 같은 규정에서 “등”이라 함은 관리비등에 대한 회계에
 관한 것이거나 이에 준하는 것을 의미한다고 보아야 할 것입니다.

  그런데, 「주택법」 제46조 및 같은 법 시행령 제59조의2에 따르면 하자보수보증금은 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임을 담보하기 위하여 사업주체가 대통령령으로 정하는 바에 따라 예치하는 것으로서, 사업주체가 하자보수를 이행하지 아니하는 등의 사유가 있는 경우에는 입주자대표회의등이 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있고, 입주자대표회의등은 위 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하여야 하며, 같은 법 시행령 제61조에 따르면 입주자대표회의는 이미 사용한 하자보수보증금을 제외하고 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 하는바, 이와 같은 사정에 비추어, 하자보수보증금을 입주자등이 부담하는 관리비등과 동일하게 볼 수 없고, 오히려 하자보수보증금의 경우에는 관리비등과 달리 입주자등이 아닌 사업주체가 직접적인 이해관계인이라 할 수 있으므로, 관리비등에 관한 공정성 및 투명성 제고를 위해 도입된 같은 법 시행령 제55조의3에 따른 외부 회계감사 제도를 하자보수보증금에 대하여까지 준용하거나 유추적용하기는 어렵다고 할 것입니다.
  또한, 이 사안과 같이 하자보수보증금을 사용하여 입주자대표회의등이 직접 보수하
는 경우에는 「주택법 시행령」 제55조의4제1항제2호에 따라 입주자대표회의가 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하도록 되어 있는바, 사업자 선정 및 집행에 관여할 권한이 없는 관리주체에게 회계에 관한 사항을 부담시키고 외부 회계감사를 받도록 하는 것은 주택법령의 취지나 주택법령이 예정한 바에 맞지 않는다고 할 것입니다.

  따라서, 「주택법 시행령」 제55조의4제1항제2호에 따라 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하는 공사에 대해 입주자대표회의가 국토교통부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행한 경우에 관리주체는 같은 법 시행령 제55조의3제1호에 따라 회계감사 요구를 받은 경우 하자보수보증금의 사용내역에 대해 감사인의 회계감사를 받아야 하는 것은 아닙니다.