법제처 로고

1. 질의요지

「주택법」 제46조제1항에 따르면 공동주택에 하자가 발생한 경우 해당 공동주택의 입주자대표회의등이 사업주체에게 하자보수를 청구하면, 해당 사업주체는 그 청구에 따라 하자를 보수하여야 한다고 규정하고 있는바, 「주택법」 제46조제1항에 따라 사업주체가 하자를 보수하여야 하는 공동주택의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설이 포함되는지 여부?

2. 회답

  「주택법」 제46조제1항에 따라 사업주체가 하자를 보수하여야 하는 공동주택의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설은 포함되지 않는다고 할 것입니다.

3. 이유

  「주택법」 제46조제1항에 따르면 사업주체(「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 「주택법」 제42조제2항제2호에 따른 행위를 한 시공자를 포함함. 이하 같음)는 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 입주자, 입주자대표회의, 하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단(이하 “입주자대표회의등”이라 함)이 그 하자의 보수를 청구하면 그 청구에 따라 하자를 보수하여야 한다고 규정하고 있습니다.

  한편, 「주택법」 제2조제9호 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제5조에 따르면 복리시설을 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설로서, 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설, 경로당 등으로 규정하고 있고, 같은 법 제43조제1항에 따르면 사업주체가 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 직접 관리하여야 하는 대상인 공동주택의 범위에 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설은 제외한다고 규정하면서,
 같은 조 이하에서 “공동주택”의 범위를 이와 동일하게 규율하도록 규정하고 있는바, 이 사안에서는 「주택법」 제46조제1항에 따라 사업주체가 하자를 보수하여야 하는 공동주택의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설이 포함되는지가 문제될 수 있습니다.

  살피건대, 「주택법」 제46조에서 입주자대표회의등의 사업주체에 대한 하자보수청구와 관련하여 담보책임기간, 하자의 종류, 하자보수보증금 등의 사항을 특별히 규율하고 있는 취지는 공동주택에서 발생한 하자의 신속한 보수를 통하여 입주자의 이익을 두텁게 보호하기 위한 것이라고 할 것인바, 같은 법 제43조제1항에서 공동주택의 범위에 입주자의 구분소유나 공유의 대상이 아닌 일반인에게 분양되는 복리시설을 명시적으로 제외하면서, 이하의 조문에서 “공동주택”이라는 용어를 같은 개념으로 사용하도록 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 같은 법 제46조제1항에서 입주자대표회의등의 하자보수청구 대상으로 규정하고 있는 “공동주택”의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외된다고 해석하는 것이 그 취지 및 문언에 부합하는 합리적인 해석이라고 할 것이고, 또한 같은 항에서 하자보수 대상인 공동주택을 전유부분과 공용부분으로 나누어 규정하고 있는 점에 비추어 보더라도 “공동주택”의 범위는 전유부분과 공용부분에 해당하는, 즉
 일반인에게 분양되지 않는 시설로 한정된다고 보는 것이 타당하다고 할 것입니다.

  또한, 「주택법」 제46조제2항에 따르면 같은 조 제1항에 따라 하자보수책임을 지는 사업주체가 국가 등이 아닌 경우에는 하자보수보증금을 예치하여야 한다고 규정하고 있고, 그 금액의 산출과 관련하여 규정하고 있는 같은 법 시행령 제60조제3항을 살펴보면, 원칙적으로 공동주택의 총사업비에서 대지의 조성 전 가격을 뺀 금액의 100분의 3으로 하도록 하면서, 총사업비에서는 일반분양시설경비를 간접비로서 제외하고 있는 점에 비추어 보더라도 「주택법」 제46조제1항에 따라 보수하여야 하는 하자의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설에서 발생한 하자는 포함되지 않는다고 보는 것이 상당하다고 할 것입니다.

  따라서, 「주택법」 제46조제1항에 따라 사업주체가 하자를 보수하여야 하는 공동주택의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설은 포함되지 않는다고 할 것입니다.