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1. 질의요지

「주택법 시행령」 제52조제5항에 따라 입주자등으로부터 기존의 주택관리업자의 주택관리에 대한 만족도를 청취한 결과 전체 입주자등의 과반수가 서면으로 교체를 요구한 경우에는 해당하지 아니하여 해당 공동주택의 관리주체 선정 입찰 참가가 제한되지는 아니하나, 같은 조 제4항 본문 및 고시에 따라 입주자대표회의가 정하는 제한경쟁입찰의 조건을 충족하지 못하는 기존의 주택관리업자는 입주자대표회의가 제한경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정할 때에 그 입찰에 참가할 수 있는지?

2. 회답

  「주택법 시행령」 제52조제5항에 따라 입주자등으로부터 기존의 주택관리업자의 주택관리에 대한 만족도를 청취한 결과 전체 입주자등의 과반수가 서면으로 교체를 요구한 경우에는 해당하지 아니하여 해당 공동주택의 관리주체 선정 입찰 참가가 제한되지는 아니하나, 같은 조 제4항 본문 및 고시에 따라 입주자대표회의가 정하는 제한경쟁입찰의 조건을 충족하지 못하는 기존의 주택관리업자는 입주자대표회의가 제한경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정할 때에 그 입찰에 참가할 수 없다고 할 것입니다.

3. 이유

  「주택법 시행령」 제52조제4항 본문에서는 같은 조 제1항에 따라 입주자등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하기로 결정(주택관리업자를 변경하는 경우를 포함함)하는 경우 입주자대표회의는 국토교통부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항 단서에서는 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니한 경우에 한정하여 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항에서는 입주자대표회의는 계약기간이 만료된 주택관리업자에 대하여 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 해당 주택관리업자의 주택관리에 대한 만족도를 청취한 결과 전체 입주자등의 과반수가 서면으로 교체를 요구한 경우에는 해당 공동주택의 관리주체 선정 입찰 참가를 제한할 수 있다고 규정하고 있는바,

  이 사안에서는 「주택법 시행령」 제52조제5항에 따라 입주자등으로부터 기존의 주택관리업자의 주택관리에 대한 만족도를 청취한 결과 전체 입주자등의 과반수가 서면으로 교체를 요구한 경우에는
 해당하지 아니하여 해당 공동주택의 관리주체 선정 입찰 참가가 제한되지는 아니하나, 같은 조 제4항 본문 및 고시에 따라 입주자대표회의가 정하는 제한경쟁입찰의 조건을 충족하지 못하는 기존의 주택관리업자는 입주자대표회의가 제한경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정할 때에 그 입찰에 참가할 수 있는지가 문제될 수 있습니다.

  먼저, 「주택법 시행령」 제52조제4항 본문에 따라 경쟁입찰의 방법을 고시한 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부고시 제2013-356호) 별표 1 제1호나목은 공개경쟁입찰의 하나로 제한경쟁입찰을 인정하고 있고, 제한경쟁입찰은 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한”하여 공개경쟁입찰에 참가하도록 한 후 그 중에서 선정하는 방법인바, 입주자대표회의는 「주택법 시행령」에 따라 기존의 주택관리업자도 동일한 입찰조건으로 제한경쟁입찰에의 참가 여부를 결정할 수 있을 것입니다.

  또한, 「주택법 시행령」 제52조제4항 단서 및 제5항은 입주자대표회의가 기존 주택관리업자에 대해 해당 공동주택의 관리주체로 다시 선정하거나 해당 공동주택의 관리주체 선정 입찰 참가를 제한하려는 경우와 같이 같은 조 제4항 본문에
 따른 경쟁입찰의 예외를 정한 것으로, 같은 조 제4항 단서의 취지는 기존 주택관리업자와 재계약을 하는 경우 입주자등의 의견청취 결과를 반영함으로써 공정하고 투명하게 주택관리업자를 선정하려는 것이고, 같은 조 제5항의 취지는 기존 주택관리업자의 기득권을 보장하는 규정이 아니라 입주자의 만족도가 떨어지는 기존 주택관리업자에 대한 입찰참가 제한의 근거를 마련하기 위한 것인바, 같은 조 제5항에 따라 입찰 참가가 제한되지 아니한다고 하여 다른 규정의 제한까지 면제되는 것은 아니라고 할 것입니다.

  그렇다면, 입주자대표회의는 「주택법 시행령」 제52조제5항에 따라 입주자등으로부터 기존의 주택관리업자의 주택관리에 대한 만족도를 청취한 결과 전체 입주자등의 과반수가 서면으로 교체를 요구하지 아니하여 입찰 참가가 제한되지 아니하는 기존 주택관리업자라고 하더라도 같은 조 제4항 본문 및 고시에 따라 입주자대표회의가 정한 제한경쟁입찰의 조건을 갖추었는지를 판단하여야 할 것이며, 기존 주택관리업자도 공동주택의 입주자대표회의에서 정한 사업실적, 기술능력 및 자본금 등 제한경쟁입찰의 요건을 갖추어 다른 주택관리업체와 동일하게 입찰에 참가하여야 할 것입니다.

  따라서, 「주택법 시행령」 제52조제5항에 따라 입주자등으로부터 기존의 주택관리업자의 주택관리에
 대한 만족도를 청취한 결과 전체 입주자등의 과반수가 서면으로 교체를 요구한 경우에는 해당하지 아니하여 해당 공동주택의 관리주체 선정 입찰 참가가 제한되지는 아니하나, 같은 조 제4항 본문 및 고시에 따라 입주자대표회의가 정하는 제한경쟁입찰의 조건을 충족하지 못하는 기존의 주택관리업자는 입주자대표회의가 제한경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정할 때에 그 입찰에 참가할 수 없다고 할 것입니다.