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1. 질의요지

「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정기준으로서 건축비 산정 시 산출방법으로 명시하지 않은 법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설의 설치비도 건축비에 가산할 수 있는지?

2. 회답

  「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정기준으로서 건축비 산정 시 산출방법으로 명시하지 않은 법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설의 설치비는 건축비에 가산할 수 없다고 할 것입니다.

3. 이유

  「임대주택법」 제21조제1항에 따르면 임대사업자는 임대의무기간이 지난 후 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설한 임대주택을 분양전환하는 경우에는 임차인에게 우선 분양전환하여야 하고, 같은 조 제10항, 「임대주택법 시행령」 제23조제8항, 「임대주택법 시행규칙」 제9조 및 제14조에서는 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 기준을 별표 1에 따르도록 하고 있는데, 같은 별표의 제2호라목1)에서는 분양전환가격 산정 시 항목별 산출방법으로서 건축비의 산정기준을 “가) 건축비의 상한 가격은 국토해양부장관이 따로 고시하는 가격(이하 “표준건축비”라 함)으로 한다”고 규정하고 있고, “바) 그 밖에 건축비에 가산할 수 있는 항목”을 열거하면서 “(4) 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 별표 1의3 제3호의 비용” 등을 정하고 있습니다.

  그런데, 분양가상한제 적용주택의 분양가격 기준을 정하고 있는 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 별표 1의3에서는 기본형건축비에 가산하는 비용을 정하면서 같은 표 제4호에서 “법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설(분양을 목적으로 건설하는 복리시설을 제외함)의 설치비용”을 정하고 있는바, 이러한 점에 비추어 볼 때 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 
제2호라목1)에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정기준으로서 건축비 산정 시 산출방법으로 명시하지 않은 법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설의 설치비도 건축비에 가산할 수 있는지가 문제됩니다.

  살피건대, 임대주택법령은 임대주택의 건설 촉진과 국민주거생활의 안정을 입법 목적으로 하고 있고, 그 목적 달성을 위해 임대사업자에게 각종 지원과 더불어 제한을 부과하면서, 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있는바, 만약 임대사업자가 위와 같은 분양전환가격 산정기준에 기속되지 않는다고 해석하게 되면 임대사업자가 임의로 분양전환가격 산정기준을 초과하여 분양전환가격을 정하게 되어 임대주택법령의 입법 취지를 심하게 훼손할 뿐만 아니라 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될 우려도 있어, 분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 할 것입니다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 판결 참조).

  그러므로, 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 
별표 1의3에서 분양가상한제 적용주택의 분양가격 기준을 정하면서 제4호에서 법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설의 설치비용을 건축비 가산항목으로 정하고 있다 하더라도, 공공건설임대주택의 분양전환가격과 관련해서는 「임대주택법 시행규칙」에서 별도로 규정한 분양전환가격 산정기준을 따라야 할 것인바, 「공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙」이 적용될 수는 없다고 할 것입니다.

  따라서, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목1)에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정기준으로서 건축비 산정 시 산출방법으로 명시하지 않은 법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설의 설치비는 건축비에 가산할 수 없다고 할 것입니다.