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1. 질의요지

「도시 및 주거환경정비법」 제28조제7항에서는 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하고자 하는 경우에는 사업시행인가 신청 전에 같은 법 제30조에 따른 사업시행계획서에 대하여 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 얻도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조제1항제1호다목 단서에서는 도시환경정비사업의 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대하여는 종전 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하도록 규정하고 있는데, 여기에서의 “종전 소유자”는 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 토지 또는 건축물을 취득한 자의 직전 소유자인지, 아니면 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자인지?

2. 회답

  「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제1항제1호다목 단서에서의 “종전 소유자”는 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자로 보아야 할 것입니다.

3. 이유

  「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호라목에서는 도시환경정비사업을 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정의하고 있고, 같은 조 제9호가목에서는 도시환경정비사업의 경우 “토지등소유자”를 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자로 규정하고 있으며, 같은 법 제28조제7항에서는 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하고자 하는 경우에는 사업시행인가를 신청하기 전에 같은 법 제30조에 따른 사업시행계획서에 대하여 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 얻도록 규정하고 있고, 같은 법 제17조제2항에서는 제28조제7항에 따른 토지등소유자의 동의자 수 산정방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있습니다.

  또한, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제1항제1호다목 본문에서는 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정하도록 규정하면서, 같은 목 단서에서 도시환경정비사업의 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대하여는 종전 소유자를 토지등
소유자의 수에 포함하여 산정하도록 규정하고 있는바, 여기에서의 “종전 소유자”가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 토지 또는 건축물을 취득한 자의 직전 소유자인지 아니면 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자인지가 문제될 수 있습니다.

  살피건대, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제1항제1호다목 단서에서는 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대하여는 같은 목 본문에 따라 그 토지등소유자를 1인으로 산정하지 아니하고 “종전 소유자”를 토지등소유자의 수에 포함시키도록 하고 있는바, 같은 단서의 전체 문장 중 “취득한”은 단순히 특정 행위를 지칭하는 의미임에 반하여 “지정 후”는 시간상 선후관계의 의미를 내포하고 있으므로 시점을 나타내는 용어인 “종전”은 시간상 선후관계를 나타내는 “지정 후”를 기준으로 하는 것이 자연스러운 해석으로 보이고, 같은 단서의 입법목적은 사업시행인가신청을 위한 동의율을 제고함으로써 도시환경정비사업의 신속하고 원활한 추진을 도모하려는 것이나, 사업시행에 필요한 토지등소유자의 동의율 계산에 필요한 전체 토지등소유자등의 숫자는 정비구역 지정 당시 형성된 기본적 소유관계를 기준으로 함으로써 지정 당시 형성된 신뢰관계를 보호하는 한편, 지정 이후에 의도적으로
 소유관계의 변동을 통하여 사업을 저지하거나 왜곡하는 사례를 방지하여 집행상의 혼란을 최소화하려는 취지를 담고 있다고 할 것이므로, 같은 단서규정에 따른 “종전 소유자”는 정비구역 지정 당시를 기준으로 판단하여야 할 것입니다. 

  따라서, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제1항제1호다목 단서에서의 “종전 소유자”는 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자로 보아야 할 것입니다.

※ 법령정비 의견
  「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제1항제1호다목 단서에서의 “종전 소유자”는 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자로 해석되나, 이를 명확하게 규정하고 있지 않아 그 의미에 대해 혼란을 초래할 수 있으므로, 이에 대한 입법조치가 필요하다고 보입니다.