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1. 질의요지

공동주택을 분양 받아 분양대금 및 취득세 등을 납부하고 주민등록을 마친 후 거주하고 있는 자로서, 사업주체의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한 자의 경우, 소유권 이전등기 전이라도 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따라 동별 대표자로 선출될 수 있는 입주자로 볼 수 있는지?

2. 회답

  공동주택을 분양 받아 분양대금 및 취득세 등을 납부하고 주민등록을 마친 후 거주하고 있는 자로서, 사업주체의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한 자의 경우, 소유권 이전등기 전이라도 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따라 동별 대표자로 선출될 수 있는 입주자로 볼 수 있다 할 것입니다.

3. 이유

  「주택법」 제2조제12호다목에서는 “입주자”의 정의로 “같은 법 제42조부터 제45조까지, 제55조 및 제59조의 경우에는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속”으로 규정하고 있고, 같은 법 제43조제1항에서는 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 같은 조 제2항에 따라 관리할 것을 요구하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 입주자는 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리하도록 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 입주자는 같은 조 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제7항제2호에서는 입주자대표회의의 구성·운영 및 의결사항을 대통령령으로 정하도록 하고 있습니다.

  이에 따라 「주택법 시행령」 제50조제1항에서는 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성하도록 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 최초의 입주자대표회의를 구성하는 경우 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 거주하고 있는
 입주자 중에서 선거구 입주자등(입주자 또는 임차하여 사용하는 자를 말하며, 이하 같음)의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출하도록 규정하고 있는바, 이 사안과 같이 공동주택을 분양 받아 분양대금 및 취득세 등을 납부하고 주민등록을 마친 후 거주하고 있는 자로서, 사업주체의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한 자의 경우, 소유권 이전등기 전이라도 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따라 동별 대표자로 선출될 수 있는 입주자로 볼 수 있는지가 문제될 수 있습니다.

  살피건대, 「주택법」 제43조에 따른 입주자대표회의는 공동주택의 관리·감독을 위하여 입주자등이 자체적으로 조직한 단체로 입주자등의 선거로 선출된 동별 대표자로 구성하도록 되어 있고, 동별 대표자로 선출되는 것은 공동주택의 소유권을 외부에 행사하는 것이라기보다는 공동주택의 관리·감독을 위한 입주자등의 대표자로 선출되는 것이므로, 동별 대표자로 선출될 수 있는 입주자를 반드시 소유권 이전등기를 경료한 자로 한정할 필요도 없고, 분양대금 및 취득세 등을 납부하고 주민등록을 마친 후 거주하고 있는데도 다만 사업주체의 사정으로 소유권이전등기만을 경료받지 못한 자라면 실질적으로 소유권을 행사할 지위에 있다고 할 수 있으므로, 주택의 소유자에 준하는 자로 보아 동별 대표자에 선출될 수 
있다고 할 것입니다.

  또한, 수분양자 등이 분양대금 또는 분담금을 전부 납부하였음에도 사업주체의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못하였다고 하여 공동주택의 관리권을 사업주체에게 그대로 남겨두는 것은 불합리하고, 원칙적으로 입주자는 공동주택의 소유자를 지칭하는 것이지만, 최초의 입주자대표회의를 구성함에 있어서 이미 적법한 사용승인 또는 임시사용승인을 얻은 공동주택에 사업주체의 동의하에 입주를 마친 수분양자를 배제하여야 할 아무런 합리적인 사유가 없다고 할 것입니다(서울고등법원 2012. 3. 21. 자 2011라1350 결정례 참조).

  따라서, 공동주택을 분양 받아 분양대금 및 취득세 등을 납부하고 주민등록을 마친 후 거주하고 있는 자로서, 사업주체의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한 자의 경우, 소유권 이전등기 전이라도 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따라 동별 대표자로 선출될 수 있는 입주자로 볼 수 있다 할 것입니다.