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1. 질의요지

사업주체가 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 100가구 이상의 공동주택 중 같은 법 제29조에 따른 사용검사를 받고 나서도 미분양된 공동주택에 임대차계약을 체결하여 임차인이 거주하고 있는 경우, 임대차계약을 체결한 공동주택에 대하여 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제5조에 따라 학교용지부담금을 부과·징수할 수 있는지?

2. 회답

  사업주체가 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 100가구 이상의 공동주택 중 같은 법 제29조에 따른 사용검사를 받고 나서도 미분양된 공동주택에 임대차계약을 체결하여 임차인이 거주하고 있는 경우, 임대차계약을 체결한 공동주택에 대하여 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제5조에 따라 학교용지부담금을 부과·징수할 수는 없다고 할 것입니다.

3. 이유

  「학교용지확보 등에 관한 특례법」(이하 “특례법”이라 함) 제2조제2호에 따르면 “개발사업”이란 「건축법」, 「도시개발법」, 「도시 및 주거환경정비법」, 「주택법」, 「택지개발촉진법」 및 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 시행하는 사업 중 100가구 규모 이상의 주택건설용 토지를 조성·개발하거나 공동주택을 건설하는 사업을 말하고, 같은 조 제3호에 따르면 “학교용지부담금”이란 개발사업에 대하여 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시·도지사”라 함)가 학교용지를 확보하거나, 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 개발사업을 시행하는 자에게 징수하는 경비(이하 “부담금”이라 함)를 말한다고 규정하고 있습니다. 
 
  그리고, 특례법 제5조제1항에 따르면 시ㆍ도지사는 개발사업지역에서 단독주택을 건축하기 위한 토지를 개발하여 분양하거나 공동주택을 분양하는 자에게 부담금을 부과ㆍ징수할 수 있다고 규정함으로써 부담금의 부과대상자를 “분양하는 자”로 명시하고 있고, 같은 법 제5조의2에 따르면 공동주택의 경우 부담금은 “분양가격”을 기준으로 하여 “가구별 공동주택 분양가격×1천분의 8”이라는 기준에 따라 산정하도록 하고 있으며, 같은 법 시행령 제5조의2에 따르면 같은 법 제5조제3항의 규
정에 따라 개발사업시행자가 단독주택 건축을 위한 토지 또는 공동주택등을 분양한 때에는 분양공급계약자 및 분양공급계약내역 등의 분양자료를 분양공급계약체결일부터 30일 이내에 시·도지사에게 제출하여야 하고(제1항), 시ㆍ도지사는 같은 조 제1항의 규정에 의한 분양자료를 받은 때에는 즉시 부담금의 금액ㆍ납부기한ㆍ납부방법ㆍ납부장소 등을 기재한 납부고지서를 당해 토지 또는 공동주택등을 개발사업시행자에게 발부하여야 한다(제2항)고 규정하여 부담금 부과 요건이 충족되는 시기가 “분양공급계약을 체결한 때”임을 명시하고 있습니다(헌법재판소 2008. 9. 25. 선고 2007헌가1 결정례 참조). 

  여기에서 “분양”의 의미에 대해 살펴보면, 특례법에서 “분양”의 의미에 대해 별도로 정의규정을 두고 있지 않지만, 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제4호에서는 공급이란 「주택법」 제38조의 적용대상이 되는 주택 및 복리시설을 분양 또는 임대하는 것이라고 하여 분양과 임대를 구분하고 있고, 건축물의 분양 및 방법에 관한 사항을 정한 「건축물의 분양에 관한 법률」 제2조제2호에서는 “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 정의하고 있으며, 분양의 사전적 의미는 “토지나 건물 따위를 나누어 파는 것”을 뜻하는
 점 등에 비추어 볼 때, 특례법 제5조제1항의 “분양”이란 사업주체가 해당 주택을 타인에게 판매하는 것을 뜻한다 할 것입니다.

  그런데, 이 사안의 경우 사업주체 앞으로 보존등기를 한다고는 하나, 이는 「부동산등기법」 제65조에서 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자가 미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기를 신청할 수 있도록 규정하고 있어 「부동산등기법」에 따라 미등기 토지 및 건물에 대해 보존등기를 한 것에 불과할 뿐, 사업주체가 공동주택을 판매한 것으로 볼 수는 없으므로 이를 “분양”이라고 볼 수는 없다 할 것입니다.

  한편, 미분양 주택에 대해 임대차계약을 체결한 경우도 사업자가 개발사업을 통해 이익을 창출함과 동시에 학교신설의 필요성을 야기한 경우에 해당하므로, 사업자가 그 시행계획을 작성할 때에는 학교용지의 조성ㆍ개발에 관한 사항을 포함시키도록 하여 학교용지의 원활한 확보를 기하고자 한 부담금 부과한 취지에 비추어 볼 때, 이 경우도 “분양”으로 보아 사업자에게 부담금을 부과시킬 수 있다는 주장이 있을 수 있으나, 특례법 제5조제1항은 부담금 부과·징수에 관한 규정으로서 엄격하게 해석할 필요가 있고, 법률 문언에도 불구하고 법률의 취지만으로 확장해석할 수는 없다 할 것입니다.


  따라서, 사업주체가 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 100가구 이상의 공동주택 중 같은 법 제29조에 따른 사용검사를 받고 나서도 미분양된 공동주택에 임대차계약을 체결하여 임차인이 거주하고 있는 경우, 임대차계약을 체결한 공동주택에 대하여 특례법 제5조에 따라 학교용지부담금을 부과·징수할 수는 없다고 할 것입니다.